월세 세입자 퇴거 통보 기간, 놓치면 1년 더 묶인다 — 임대인이 반드시 알아야 할 법적 타이밍과 대응 전략
법도명도
본문
월세 세입자 퇴거 통보 기간,
놓치면 1년 더 묶인다
계약 만료가 다가오는데 세입자가 나갈 기미를 보이지 않습니다. 퇴거 통보는 언제, 어떤 방식으로 해야 법적으로 유효할까요? 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 건물주의 피해가 눈덩이처럼 불어납니다.
"계약 만료일이 지났으니 당연히 나가겠지"라고 생각했지만, 세입자는 연락조차 되지 않습니다. 월세는 석 달째 밀린 상태. 이런 상황에서 건물주가 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 월세 세입자 퇴거 통보 기간입니다. 법이 정한 기한을 단 하루라도 넘기면 계약이 자동 연장될 수 있고, 그 순간부터 건물을 돌려받기까지의 시간은 몇 배로 늘어나게 됩니다.
퇴거 통보 가능 기간
계약 해지 가능 기준
해지 통보 시 퇴거까지
월세 세입자 퇴거 통보 기간,
정확히 언제부터 언제까지인가
주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약 종료 의사를 세입자에게 전달해야 하는 시점은 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 구간 안에 갱신 거절 또는 퇴거 통보를 하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 '묵시적 갱신'이 적용됩니다.
예를 들어 계약 만료일이 2026년 8월 31일이라면, 2026년 2월 28일부터 2026년 6월 30일 사이에 반드시 퇴거 통보를 완료해야 합니다. 이 기간을 하루라도 지나치면 계약은 자동으로 연장된 것으로 간주됩니다.
묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든 계약 해지를 통보할 수 있지만, 해지 효력은 통보 시점으로부터 3개월 후에 발생합니다. 반대로 임대인은 정당한 사유 없이 일방적으로 계약을 해지하기가 매우 어려워집니다. 즉, 건물주 입장에서는 최소 3개월 이상 건물 회수가 지연되는 결과를 낳습니다.
"세입자가 계약갱신청구권을 모두 사용했으니 계약이 자동으로 끝난다"고 생각하는 건물주가 많습니다. 그러나 갱신청구권 사용 여부와 관계없이, 법정 기간 안에 갱신 거절 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다. 통보 자체를 하지 않으면 세입자에게 유리한 상황이 만들어지므로, 반드시 기한 내에 서면으로 의사를 전달해야 합니다.
월세가 밀리고 있다면,
퇴거 통보 기간 전에도 대응이 가능하다
월세 세입자 퇴거 통보 기간이 아직 도래하지 않았더라도, 세입자가 월세를 연체하고 있다면 별도의 법적 대응이 가능합니다. 주택임대차보호법상 월세 연체 총액이 2기분(월세 2개월치 금액)에 달하면 임대인은 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
여기서 주의할 점이 있습니다. '2기'는 단순히 "2번 안 냈다"는 뜻이 아닙니다. 연체된 월세의 합산 금액이 월세 2개월 분량에 이르러야 해지 사유가 성립합니다. 예컨대 월세가 100만 원인데 세입자가 어떤 달은 50만 원만 내고, 다음 달은 전혀 내지 않았다면, 연체 합계가 150만 원이므로 아직 2기(200만 원)에 미달하여 계약 해지 사유가 되지 않습니다.
상가건물의 경우에는 3기분 이상 연체 시 해지 사유가 됩니다. 주택과 상가의 기준이 다르므로, 자신의 임대 물건이 어떤 법률의 적용을 받는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
세입자가 연체 후 뒤늦게 밀린 월세를 납부하면?
연체 금액이 2기분에 달한 시점에서 임대인이 계약 해지를 통보했다면, 그 이후에 세입자가 밀린 월세를 전부 납부하더라도 이미 계약 해지는 유효하게 성립된 것으로 봅니다. 따라서 건물주에게 계약 유지 여부를 선택할 우선권이 있으며, 세입자가 퇴거 요구에 불응한다면 명도소송을 제기할 수 있는 근거가 마련됩니다.
다만 해지 통보 없이 바로 명도소송을 제기할 수는 없습니다. 계약 해지 통보는 명도소송의 필수 선행 절차이며, 이를 거치지 않으면 소송 자체가 기각될 수 있습니다.
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퇴거 통보, 어떻게 해야
법적 효력이 있을까
월세 세입자 퇴거 통보 기간 안에 의사를 전달하더라도, 방법이 잘못되면 법적으로 인정받지 못할 수 있습니다. 가장 확실한 방법은 내용증명 우편을 발송하는 것입니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 언제·어떤 내용을 보냈는지 우체국이 공적으로 증명해 주는 제도입니다.
문자나 구두 통보도 가능하지만, 나중에 "받은 적 없다"고 세입자가 주장할 경우 증거로 활용하기 어렵습니다. 내용증명을 발송하면 발송 사실 자체가 법적 증거가 되므로, 이후 소송에서도 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.
내용증명에는 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 의사, 계약 만료일까지 퇴거를 요청한다는 내용, 그리고 보증금 반환 관련 사항을 명확하게 기재해야 합니다. 단순히 "나가주세요"라는 한 줄로는 충분하지 않습니다. 법률적으로 요구되는 요소가 빠지면 유효한 통보로 인정받기 어려울 수 있으므로, 전문 변호사의 검토를 받는 것이 안전합니다.
적법하게 통보했는데도
세입자가 나가지 않는다면
월세 세입자 퇴거 통보 기간을 정확히 지키고 내용증명까지 발송했지만, 세입자가 만료일이 지나도 퇴거하지 않는 경우가 실무에서 상당히 빈번합니다. 이 상황에서 건물주가 직접 자물쇠를 교체하거나, 전기·수도를 끊는 등의 자력구제 행위를 하면 오히려 주거침입죄나 재물손괴죄로 처벌받을 수 있습니다.
세입자를 합법적으로 퇴거시킬 수 있는 유일한 방법은 법원을 통한 명도소송입니다. 명도소송은 임대차 계약이 해지되었음에도 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 건물 인도를 청구하는 소송이며, 승소 판결을 받으면 법원의 집행관을 통해 강제집행까지 진행할 수 있습니다.
명도소송 진행 시 법원에 납부하는 인지대, 송달료, 열쇠 수리공 비용, 우편료 등 실비는 모두 합산하여 대략 50만 원에서 100만 원 정도가 소요됩니다. 법도 명도소송센터의 변호사 선임료는 200만 원부터이며, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 추가 비용 없이 진행됩니다. 내용증명만 별도로 의뢰하실 경우 비용은 20만 원입니다.
사건 난이도와 증거 상태에 따라 비용은 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다. 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행할 수 있습니다.
명도소송, 경험이 곧 결과입니다
법도 명도소송센터의 누적 실적
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각종 언론에 부동산 법률 전문가로 보도되고 있습니다
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선임 절차는 간단합니다
서류 준비
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본 내용은 월세 세입자 퇴거 통보 기간 및 명도소송 절차에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며, 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안의 구체적인 사실관계나 적용 법률에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 본 글의 내용이 모든 경우에 동일하게 적용되지 않을 수 있습니다. 정확한 법률 판단과 구체적인 사건 분석은 반드시 전문 변호사와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 자세한 내용은 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657) 시 안내해 드리겠습니다.
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