명도 절차의 시작은 내용증명입니다. 내용증명이란 우체국을 통해 발송하는 공식 서면으로, 임대인이 임차인에게 계약 해지 의사를 분명하게 전달한 증거가 됩니다.

내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, 이후 명도소송에서 "건물주가 정당한 절차를 거쳐 퇴거를 요구했다"는 증거로 활용됩니다. 또한 법적 조치를 예고하는 내용을 함께 기재하면 임차인에게 상당한 심리적 압박을 줄 수 있어, 내용증명만으로 자진 퇴거가 이루어지는 경우도 적지 않습니다.

점유이전금지가처분은 명도소송에서 빠뜨리면 안 되는 핵심 절차입니다. 소송이 진행되는 동안 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 승소하더라도 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않아 강제집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다.

가처분 신청이 인용되면 법원 집행관이 현장을 방문하여 결정문을 고지하고 게시합니다. 이로써 임차인의 점유 이전이 법적으로 금지됩니다. 통상 신청부터 집행까지 2~3주가 소요되며, 인지대는 약 9,000원 정도로 비용 부담이 크지 않습니다.

내용증명에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않는다면, 관할 법원에 명도소송을 제기합니다. 명도소송은 "피고는 원고에게 해당 부동산을 인도하라"는 확정 판결을 받기 위한 절차로, 건물주에게 가장 확실한 명도 방법입니다.

소송은 소장 접수 후 피고에게 소장 부본이 송달되면, 양측 서면 공방을 거쳐 변론기일이 열리고 판결이 선고됩니다. 통상 4~6개월 정도가 소요되며, 임차인이 불출석하거나 다투지 않는 경우에는 더 빠르게 마무리되기도 합니다.

명도소송에서 주의할 점은, 월세 연체를 이유로 계약을 해지하려면 주택은 2기 이상, 상가는 3기 이상의 차임 연체가 있어야 한다는 것입니다. 연체 사실을 입증할 수 있는 통장거래내역, 문자메시지, 카카오톡 대화 등을 미리 확보해 두는 것이 좋습니다.

승소 판결 후에도 임차인이 끝까지 건물을 비워주지 않는다면, 마지막으로 남은 명도 방법이 부동산 인도 강제집행입니다. 판결문 정본, 집행문, 송달·확정증명원 등을 준비해 관할법원 집행관 사무실에 강제집행 신청서를 접수합니다.

강제집행은 크게 계고(경고) → 본 집행의 순서로 진행됩니다. 계고는 집행관이 임차인에게 일정 기한까지 자진 퇴거할 것을 통보하는 절차이고, 이에 응하지 않으면 법원 소속 집행관에 의하여 임차인의 짐을 강제로 반출하는 본 집행이 실시됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 소요됩니다.