내용증명 발송 — 명도 절차의 첫걸음

명도 절차에서 가장 먼저 진행하는 것이 내용증명입니다. 임대차계약 해지 의사를 공식적으로 전달하면서, 동시에 향후 소송에서 증거자료로 활용할 수 있는 기록을 남기는 단계입니다.

내용증명 자체가 법적 강제력을 갖는 것은 아니지만, '계약 해지 의사표시가 상대방에게 도달했다'는 사실을 입증하는 데 매우 효과적입니다. 우체국을 통해 원본 1부, 등본 2부를 발송하며, 법도 명도소송센터에서 명도소송 선임 시 내용증명은 별도 비용 없이 진행됩니다.

점유이전금지가처분 — 반드시 선행해야 할 안전장치

명도 절차에서 간과하기 쉽지만 가장 중요한 단계가 점유이전금지가처분입니다. 이 절차를 생략하면 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘긴 경우, 승소하더라도 새 점유자에게는 판결의 효력이 미치지 않습니다. 결국 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 발생합니다.

가처분 신청이 접수되면, 법원에서 담보제공명령을 내립니다. 담보금을 납부한 후 결정이 나면, 집행관이 해당 부동산 내부에 고시문을 부착하는 방식으로 집행이 완료됩니다. 이 과정은 통상 2~4주 정도 소요되며, 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 정도입니다.

명도소송 본안 — 법원의 판결을 받는 핵심 단계

명도 절차의 핵심인 본안 소송 단계입니다. 소장을 접수하면 사건번호와 담당 재판부가 배정되고, 피고(임차인)에게 소장이 송달됩니다. 임차인은 소장 수령 후 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 답변서가 없을 경우 무변론 판결로 빠르게 승소 판결을 받을 수 있습니다.

답변서가 제출되면 변론준비기일과 변론기일을 거쳐 판결이 선고됩니다. 통상적으로 소장 접수부터 판결까지 약 4~6개월이 소요되지만, 서류 준비가 철저할수록 기간을 앞당길 수 있습니다. 판결문 송달 후 14일 이내에 항소가 없으면 판결이 확정됩니다.

강제집행 — 명도 절차의 마지막 관문

승소 판결을 받았는데도 임차인이 퇴거하지 않는 경우, 명도 절차의 마지막 단계인 강제집행을 진행합니다. 판결정본과 송달증명, 확정증명을 갖추어 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청하면 됩니다.

먼저 집행예고(계고)가 이루어지며, 집행관이 현장을 방문하여 임차인에게 약 2주간 자진 퇴거 기간을 부여합니다. 이 기간이 지나도 퇴거하지 않으면 본 집행이 진행됩니다. 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 방식으로 부동산의 점유가 임대인에게 이전됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다.

점유이전금지가처분을 빠뜨리는 경우

앞서 설명드린 바와 같이, 가처분 없이 명도소송만 진행하면 점유자 변경 시 판결이 무력화됩니다. 명도 절차에서 가장 치명적인 실수이므로 반드시 소송 전에 가처분을 먼저 신청하셔야 합니다.

서류를 미비하게 준비하는 경우

임대차계약서, 등기부등본, 해지 통보 증빙, 월세 연체 내역 등의 서류가 누락되면 법원에서 보정 명령이 내려져 소송 일정 전체가 지연됩니다. 처음부터 꼼꼼하게 서류를 갖추는 것이 명도 절차의 기간을 단축하는 핵심입니다.

직접 건물에 들어가려고 시도하는 경우

임차인이 나가지 않는다고 해서 직접 건물 문을 열고 들어가면 주거침입죄로 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 아무리 내 건물이라 하더라도 반드시 법적 절차인 명도 절차를 통해서만 점유를 회수하셔야 합니다.