건물을 비워달라고 요청했지만 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면, 많은 임대인분들이 가장 먼저 떠올리는 것이 명도소송입니다. 그러나 명도소송만 단독으로 진행하면 뜻밖의 위험이 도사리고 있습니다. 바로 명도소송 가처분, 정확히는 점유이전금지가처분을 함께 진행하지 않았을 때 발생하는 문제입니다.

명도소송은 통상 수개월이 걸립니다. 그 긴 기간 동안 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 어떻게 될까요? 판결문에 적힌 피고와 실제 건물을 점유하고 있는 사람이 달라지게 됩니다. 이 경우 판결의 효력은 현재 점유자에게 미치지 않으므로 승소 판결을 받았음에도 강제집행 자체가 불가능해집니다. 결국 변경된 점유자를 상대로 명도소송을 처음부터 다시 시작해야 합니다.

점유이전금지가처분이란, 현재 점유자가 소송이 끝날 때까지 부동산의 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 법원이 금지 명령을 내리는 보전처분입니다. 이 절차가 완료되면 설령 점유자가 바뀌더라도 가처분 집행 당시의 점유자를 기준으로 강제집행이 가능하게 됩니다. 따라서 명도소송과 점유이전금지가처분은 사실상 한 묶음으로 진행해야 하는 필수 절차입니다.

이처럼 명도소송 가처분은 신청서 제출부터 집행 완료까지 대략 2~4주 정도가 소요됩니다. 본안 소송인 명도소송과 동시에 진행되기 때문에 별도로 기간이 추가되는 것은 아닙니다. 다만 기한을 놓치거나 서류에 보완이 필요한 경우 지연될 수 있으므로, 경험 많은 변호사의 도움을 받는 것이 효율적입니다.

참고로 점유이전금지가처분의 인지대는 전자소송 할인율을 감안하면 통상 약 9,000원 정도이며, 담보 제공을 위한 보증보험 가입비도 수만 원 수준으로 크게 부담되지 않습니다. 법도 명도소송센터에서는 명도소송을 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명을 추가 비용 없이 함께 진행해 드립니다.

강제집행 단계에서는 법원 소속 집행관에 의하여 점유자의 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 다만 실제로 강제집행까지 가는 비율은 높지 않으며, 대부분의 임차인은 승소 판결이 확정되거나 집행 예고(계고) 단계에서 자진 퇴거하는 경우가 많습니다. 중요한 것은 이 모든 과정의 전제 조건이 바로 명도소송 가처분, 즉 점유이전금지가처분이 정상적으로 집행되어 있어야 한다는 점입니다.