월세가 수개월째 밀리고, 임차인과 연락마저 닿지 않는 경우입니다. 주택임대차보호법상 2기의 차임에 달하는 금액이 연체되면 계약 해지 통보가 가능하고, 상가건물임대차보호법상 3기에 해당하는 총액에 이르면 같은 조치를 취할 수 있습니다. 이때 중요한 점은 연체 횟수가 아니라 연체 총액이 기준이라는 것입니다. 계약 해지 통보 후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면, 명도소송을 통해 법적으로 부동산을 회수해야 합니다.

임대차 계약기간이 종료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하는 상황입니다. 특히 상가의 경우 계약갱신요구권과 관련하여 분쟁이 자주 발생합니다. 주택도 2020년 임대차 3법 시행 이후 계약갱신요구권이 도입되면서, 갱신 거절 사유의 적법성을 둘러싼 명도 분쟁이 증가하고 있습니다. 갱신 거절이 적법한 경우에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 명도소송이 불가피합니다.

경매로 부동산을 낙찰받아 소유권을 이전했는데, 기존 점유자가 퇴거하지 않는 경우입니다. 매각대금 납부 후 6개월 이내라면 인도명령 신청이 가능하지만, 이 기간이 지나거나 인도명령 대상이 아닌 자가 점유하고 있다면 명도소송을 제기해야 합니다. 공매의 경우에는 인도명령 제도 자체가 적용되지 않으므로 처음부터 명도소송 사례로 진행하게 됩니다.

아무런 계약 근거 없이 타인의 부동산을 점유하고 있는 경우입니다. 무단 전대, 동의 없이 가족이나 지인에게 사용을 허락한 경우, 상속·이혼 등을 계기로 분쟁이 생기는 경우가 이에 해당합니다. 또한 임차인이 임대인의 동의 없이 용도를 변경하거나 구조를 변경한 경우에도 채무불이행에 의한 계약 해지 후 명도소송을 진행할 수 있습니다.

명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 임차인이 자진 퇴거하지 않는 경우, 최후의 수단으로 강제집행을 진행합니다. 강제집행은 법원 집행관이 현장에 나가 짐을 강제로 반출하는 절차로, 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다. 대부분의 임차인은 계고장(집행 예고 통보)을 받은 단계에서 자진 퇴거하는 경우가 많지만, 끝까지 버티는 극소수의 사례에서는 본 집행까지 진행하게 됩니다.