상가 명도소송 절차의 첫 번째 단계는 임차인에게 계약 해지 의사를 공식적으로 통보하는 것입니다. 상가의 경우 월세 연체가 3기 이상 누적되었을 때 해지 통보가 가능합니다. 내용증명은 법적 분쟁에서 해지 의사를 표시한 증거로 활용되므로 반드시 우체국 내용증명 제도를 통해 발송해야 합니다.

상가 명도소송 절차에서 사실상 필수적인 단계입니다. 만약 가처분 없이 소송만 진행할 경우, 임차인이 소송 도중 제3자에게 점유를 넘기면 승소하더라도 강제집행이 불가능해집니다. 그렇게 되면 새 점유자를 상대로 명도소송을 처음부터 다시 제기해야 하는 최악의 상황이 발생합니다.

점유이전금지가처분은 가처분 신청서 작성, 법원 제출, 담보 제공, 결정, 집행의 순서로 진행되며 통상 2~4주 정도가 소요됩니다.

가처분 집행이 완료되면 본격적으로 명도소송에 들어갑니다. 소장에는 당사자 정보, 소송 목적물 가액, 청구취지와 청구이유, 증거자료를 포함하여 관할 법원에 접수합니다.

소장이 접수되면 법원은 임차인(피고)에게 소장 부본을 송달합니다. 임차인은 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 답변서가 제출되지 않으면 무변론 판결 선고기일이 지정됩니다. 무변론 선고기일까지 답변서가 없으면 임대인은 승소 판결을 받게 됩니다.

임차인이 답변서를 제출하면 법원은 변론기일을 지정하여 쌍방의 주장과 증거를 검토합니다. 통상적으로 1~2회의 변론기일을 거쳐 판결에 이릅니다.

변론이 종결되면 법원은 판결을 선고합니다. 상가 명도소송에서 임대인이 승소하면 판결문에 "피고는 원고에게 해당 부동산을 인도하라"는 주문이 기재됩니다. 판결문은 상대방에게 송달된 후 2주가 지나면 확정됩니다.

대부분의 임차인은 판결이 선고되면 자진 퇴거합니다. 강제집행이라는 현실적 압박이 있기 때문입니다. 그러나 끝까지 버티는 임차인이 있다면 다음 단계인 강제집행으로 진행해야 합니다.

승소 판결이 확정된 후에도 임차인이 상가를 비워주지 않는다면, 임대인은 법원 집행관을 통한 강제집행을 신청합니다. 강제집행은 크게 세 단계로 진행됩니다.

첫째, 집행문 발급. 판결문이 상대방에게 송달된 것을 확인한 뒤 법원 민원실에서 집행문을 발급받습니다.

둘째, 계고 집행. 법원 집행관이 현장에 방문하여 임차인에게 자진 퇴거 기간(통상 2주)을 부여합니다. 이 단계에서 상당수의 임차인이 퇴거합니다.

셋째, 본 집행. 계고 후에도 퇴거하지 않으면 법원 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다.

상가 명도소송에서 임차인이 권리금 보상을 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 월세 연체로 인한 계약 해지 사유가 명확하다면, 임차인의 권리금 회수기회 보호 요건에 해당하지 않을 수 있습니다. 사건마다 다르므로 정확한 판단은 전문가 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

임차인에게 소장이 송달되지 않는 경우 재송달, 특별송달 등을 거치게 됩니다. 그래도 송달이 안 되면 공시송달을 신청할 수 있습니다. 공시송달은 시간이 다소 걸리지만, 이를 통해 소송을 정상 진행할 수 있으므로 연락두절 자체가 소송을 막지는 못합니다.

소송이 진행되는 동안 판결이 확정되기 전까지 임차인은 물리적으로 상가를 사용할 수 있습니다. 이 기간 동안 임대인은 임대료 수익을 얻지 못하는 경우가 많기 때문에, 소송을 최대한 신속하게 진행하는 것이 임대인의 경제적 손실을 줄이는 핵심입니다.