"경매로 낙찰을 받았는데, 점유자가 나가지 않습니다." "임대차 계약이 끝났는데도 세입자가 버틸 경우 어떻게 해야 하나요?" 부동산 점유 회수 문제로 고민하는 건물주와 낙찰자에게 가장 많이 등장하는 두 가지 법적 절차가 바로 인도명령과 명도소송입니다. 비슷해 보이지만 적용 대상, 신청 시기, 소요 기간이 상당히 다릅니다. 이 글에서 인도명령과 명도소송의 핵심 차이를 파악하고, 내 상황에 맞는 최선의 전략을 세워 보시기 바랍니다.

인도명령이란 무엇인가

인도명령은 법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 매수인이, 대금을 전액 납부했음에도 채무자나 점유자가 부동산을 비워주지 않을 때 법원에 신청하는 간이한 절차입니다. 2002년 민사집행법 시행과 함께 도입되어, 통상적인 명도소송보다 훨씬 빠르게 집행권원을 확보할 수 있게 해 줍니다.

인도명령의 대상은 채무자(소유자), 경매개시결정 기입등기 이후에 점유를 취득한 자입니다. 다만, 매수인에게 대항할 수 있는 적법한 권원(예: 대항력 있는 임차권)을 가진 점유자에게는 인도명령을 발령할 수 없습니다. 이러한 경우에는 명도소송을 별도로 진행해야 합니다.

명도소송이란 무엇인가

명도소송은 부동산 소유자가 점유할 권리가 없는 자를 상대로, 법원에 해당 부동산의 인도를 구하는 정식 소송 절차입니다. 인도명령이 경매 절차에 한정된 간이 수단이라면, 명도소송은 임대차 만료, 월세 연체, 무단점유 등 다양한 상황에서 활용할 수 있는 범용 절차라 할 수 있습니다.

명도소송은 소장 접수부터 판결 선고까지 평균 4~6개월 정도 소요됩니다. 임차인이 답변서를 제출하지 않으면 무변론판결로 비교적 신속하게 진행되기도 하지만, 상대방이 적극적으로 다투면 1년 이상 걸릴 수도 있습니다. 이러한 시간 리스크를 줄이기 위해서는 처음부터 소장을 정확하게 작성하고, 증거를 체계적으로 정리하는 것이 중요합니다.

인도명령과 명도소송, 핵심 차이 한눈에 비교

구분	인도명령	명도소송
적용 상황	법원 경매 낙찰	임대차 만료, 월세 연체, 무단점유 등
신청 대상	경매 매수인	부동산 소유자 전체
신청 기한	대금 납부 후 6개월 이내	제한 없음
처리 기간	약 2~4주	평균 4~6개월
관할	담당 경매계	부동산 소재지 관할 법원
상대방 대항력	대항력 있으면 발령 불가	제기 가능 (입증 필요)
공매 적용	불가 (경매에만 해당)	가능

인도명령 기한을 놓치면 어떻게 되나

경매 낙찰 대금을 납부한 후 6개월이 지나면, 인도명령을 신청할 수 없습니다. 이 기한은 엄격하게 적용되기 때문에, 하루라도 넘기면 인도명령이라는 선택지 자체가 사라집니다. 이후에는 명도소송을 제기해야 하므로, 시간과 비용이 크게 늘어나게 됩니다.

특히 경매를 통해 부동산을 취득했는데 점유자와 합의를 시도하느라 시간을 지체하다가 6개월을 넘기는 사례가 적지 않습니다. 합의가 잘 이루어지면 좋지만, 그렇지 않을 경우를 대비해 인도명령 신청 기한은 반드시 미리 체크해 두어야 합니다. 낙찰 대금 납부일로부터 5개월이 넘어가기 전에, 전문가와 상담하여 다음 대응을 결정하는 것이 안전합니다.

명도소송은 어떤 순서로 진행되나

명도소송은 단순히 소장을 넣고 기다리는 절차가 아닙니다. 점유이전금지가처분부터 소장 접수, 변론기일 대응, 판결 선고, 필요시 강제집행까지 여러 단계를 거치게 됩니다. 각 단계에서 얼마나 신속하고 정확하게 대응하느냐에 따라 전체 소요 기간이 크게 달라집니다.

인도명령과 명도소송, 비용은 얼마나 드나

인도명령은 비교적 저렴한 비용으로 진행할 수 있습니다. 반면 명도소송은 소장 접수 비용(인지대, 송달료), 점유이전금지가처분 비용, 변호사 선임료 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 법원 등에 납부하는 실비(인지대, 송달료, 열쇠수리공 비용, 우편료 등)를 모두 합산하면 대략 50만 원에서 100만 원 정도가 됩니다.

법도 명도소송센터의 경우 변호사 선임료가 200만 원부터 시작됩니다. 선임 시 내용증명과 점유이전금지가처분 비용이 포함되어 있어, 별도의 추가 비용 부담이 줄어듭니다. 사건 난이도와 증거 상태에 따라 비용이 달라질 수 있으므로, 무료 전화상담을 통해 투명하게 안내받으실 수 있습니다.

승소 후에도 안 나가면? 강제집행까지

명도소송에서 승소 판결을 받았는데도 점유자가 자진 퇴거하지 않을 경우, 최종 수단으로 강제집행을 진행합니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요되며, 법원 소속 집행관에 의하여 점유자의 짐을 강제로 반출하는 방식으로 이루어집니다.

다만 실제로 강제집행까지 진행되는 비율은 매우 낮습니다. 대부분의 점유자는 판결 선고 이후, 또는 집행 예고(계고) 단계에서 자진 퇴거를 선택합니다. 법도 명도소송센터는 내용증명에서 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지 전 과정을 지원하며(강제집행은 별도 선임), 집행 전문가가 현장 대응까지 함께합니다.

왜 법도 명도소송센터인가

법도 명도소송센터의 엄정숙 대표 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문 변호사이자 민사전문 변호사로, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. 실무 경험을 바탕으로 집필한 『명도소송 매뉴얼』의 저자이기도 합니다. 책을 쓴 변호사가 직접 여러분의 사건을 진행합니다.

오늘도 각종 언론에서 부동산 소송 전문가로 보도되고 있습니다.

선임은 이렇게 진행됩니다

• 1차 상담 및 서류 준비 — 전화 한 통으로 사건 개요를 말씀해 주시면, 필요한 서류와 진행 방향을 안내해 드립니다. 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 의뢰할 수 있습니다.
• 심층 상담 — 서류 검토를 바탕으로 사건의 쟁점과 예상 결과, 소요 기간, 정확한 비용을 투명하게 안내합니다.
• 선임 계약 — 사건별 맞춤 전략을 수립하고, 선임 계약을 체결합니다. 선임료 200만 원부터이며, 사건 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.
• 소송 진행 — 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송 본안, 필요시 강제집행까지 전 과정을 대표 변호사가 직접 진행합니다.

인도명령과 명도소송, 실무에서 놓치기 쉬운 포인트

더 알아보고 싶다면

법도 명도소송센터 홈페이지에는 명도소송의 기간, 절차, 비용, 강제집행 실무 팁 등을 다루는 실무연구자료가 정리되어 있습니다. 인도명령과 명도소송의 차이점에 대한 상세한 해설 자료도 확인하실 수 있습니다. 네이버에서 "법도 명도소송센터"를 검색하시면 홈페이지에 바로 접속하실 수 있습니다.