부동산을 저렴하게 취득할 수 있다는 기대로 공매에 입찰하는 분이 늘고 있습니다. 그런데 공매 낙찰 이후 점유자가 건물을 비워주지 않는 상황은 생각보다 빈번하게 발생합니다. 여기서 경매와 공매의 결정적인 차이가 드러납니다.

경매는 민사집행법 제136조에 근거한 인도명령 제도를 활용할 수 있습니다. 매각대금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청하면, 법원이 비교적 빠르게 점유자에게 부동산 인도를 명령하므로 시간과 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 반면 공매는 국세징수법에 따라 진행되는 별도의 매각 절차이기 때문에, 인도명령 자체가 허용되지 않습니다. 결국 공매 낙찰자는 점유자와 협의가 이루어지지 않으면 명도소송이라는 정식 소송 절차를 밟을 수밖에 없습니다.

위 표에서 보시듯이 공매 명도소송 비용은 경매 대비 추가적인 법적 절차를 거쳐야 하는 만큼, 비용과 시간이 함께 늘어나는 구조입니다. 이 점을 사전에 인지하고 대비하는 것이 공매 투자에서 수익을 지키는 첫걸음입니다.

공매 명도소송 비용은 크게 변호사 선임료와 법원 등에 납부하는 실비용으로 나뉩니다. 각 항목의 구체적인 내역을 파악해 두면, 예기치 않은 추가 지출을 방지할 수 있습니다.

공매로 부동산을 낙찰받은 뒤 소유권이전등기를 완료하면, 법적으로 해당 부동산의 새 소유자가 됩니다. 하지만 이전 소유자나 기존 임차인이 계속 점유하고 있는 경우가 적지 않습니다. 특히 공매 물건은 세금 체납으로 인해 매각된 사례가 많아, 이전 소유자와의 소통 자체가 어려운 경우도 흔합니다.

이때 가장 위험한 것은 시간을 끄는 것입니다. 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면, 이미 확보한 판결로도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다. 이를 방지하려면 점유이전금지가처분을 명도소송에 앞서 반드시 신청해야 합니다. 가처분 없이 명도소송만 진행하다가 점유자가 바뀌면, 새 점유자를 상대로 소송을 다시 제기해야 하므로 공매 명도소송 비용이 이중으로 발생하게 됩니다.

공매 낙찰 후 점유자를 상대로 명도소송을 진행하는 전체 과정을 미리 파악해 두면, 각 단계에서 어떤 비용이 발생하는지 예측할 수 있고 불필요한 지연도 줄일 수 있습니다.

위 절차에서 가장 중요한 것은 초기 단계에서 점유이전금지가처분을 빠짐없이 진행하는 것입니다. 이를 놓치면 소송 중간에 점유자가 변경되어 처음부터 다시 시작해야 하므로, 공매 명도소송 비용이 두 배 이상 증가할 수 있습니다.

공매 명도소송 비용을 합리적으로 관리하면서도 빠르게 점유를 회수하려면, 풍부한 실무 경험을 갖춘 전문가의 도움이 필수입니다. 소송 전략의 차이가 비용과 기간에 직접적으로 영향을 미치기 때문입니다.

법도 명도소송센터 홈페이지(네이버에서 '법도 명도소송센터' 검색)에는 실무연구자료실이 마련되어 있어, 명도소송의 기간, 절차, 비용, 강제집행 관련 팁 등 실전에서 바로 활용할 수 있는 정보를 확인하실 수 있습니다.

공매 명도소송에서 승소하면 판결문에 "소송비용은 패소자가 부담한다"는 주문이 포함됩니다. 이 판결을 근거로 임대인(원고)은 법원에 소송비용액 확정 신청을 하여 실제 지출한 비용 중 일정 금액을 상대방에게 청구할 수 있습니다.

다만, 변호사 비용 전액이 아닌 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」에 따라 산정된 금액만 인정된다는 점은 미리 알아 두실 필요가 있습니다. 또한 명도소송이 조정이나 화해권고결정으로 종결되는 경우에는 비용 회수가 제한될 수 있으므로, 소송 초기부터 비용 회수 전략까지 함께 수립하는 것이 바람직합니다.