명도소송 중 월세 납부, 이제 계약 유지될까? 건물주가 반드시 알아야 할 3가지 법적 쟁점
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명도소송 중 월세 납부, 이제 계약 유지될까?
세입자가 소송 중 밀린 월세를 냈습니다. 이제 어떻게 해야 할까요? 건물주가 반드시 알아야 할 법적 쟁점과 대응 전략을 명확하게 안내해 드립니다.
건물주가 겪는 가장 혼란스러운 순간
"세입자가 3개월 넘게 월세를 연체해서 내용증명을 보냈습니다. 계약해지를 통보했고, 명도소송까지 진행했죠. 그런데 판결이 얼마 남지 않은 시점에 세입자가 갑자기 밀린 월세를 모두 입금했습니다."
"세입자는 이제 월세를 다 냈으니 계약이 유효하다고 주장합니다. 소송을 취하해야 하나요? 아니면 계속 진행해도 되나요? 혼란스럽습니다."
이런 상황은 명도소송을 진행하는 건물주라면 누구나 겪을 수 있는 일입니다. 세입자가 소송 중에 연체된 월세를 납부하는 경우, 법적으로 어떤 효과가 발생하는지, 건물주는 어떻게 대응해야 하는지 명확히 알아야 합니다.
- 계약해지는 이미 완료된 상태입니다. 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기에 해당하는 월세를 연체하면 건물주는 계약해지를 통보할 수 있습니다. 일단 계약해지 통보가 이루어지면 법률상 임대차 계약은 종료됩니다.
- 계약해지 후 월세 납부는 법적 효력이 없습니다. 계약이 이미 해지된 상황에서 세입자가 연체된 월세를 납부했다고 해서 자동으로 계약이 부활하거나 유효해지지 않습니다. 세입자는 단순히 불법점유자 지위에 있을 뿐입니다.
- 건물주에게 우선권이 있습니다. 계약이 이미 종료된 상태에서 건물주가 임대차 관계를 유지할지 여부는 건물주의 의사에 달려 있습니다. 세입자가 월세를 냈다고 해서 건물주가 이를 받아들여야 할 법적 의무는 없습니다.
세입자가 밀린 월세를 납부했다고 해서 단순히 명도소송을 취하하면 위험합니다. 만약 세입자가 다시 월세를 연체한다면, 건물주는 처음부터 다시 내용증명 발송, 계약해지 통보, 명도소송 제기 등 모든 절차를 반복해야 합니다. 시간과 비용이 이중으로 발생하는 것입니다.
문제를 방치하면 발생하는 손실
명도소송은 점유이전금지가처분부터 판결까지 통상 3~6개월이 소요됩니다. 잘못된 판단으로 소송을 취하했다가 다시 제기하면 최소 6개월~1년 이상의 시간이 추가로 소요됩니다.
소송을 반복하면 변호사 선임료와 법원 실비용이 이중으로 발생합니다. 또한 그 기간 동안 새로운 임차인을 받지 못해 월세 수입이 계속 끊기게 됩니다.
시간이 길어질수록 연체 월세가 누적되어 보증금이 점점 줄어듭니다. 보증금이 6개월분 이하로 남으면 강제집행 비용도 회수하기 어려워집니다.
명도소송 중 월세 납부 상황에 대한 정확한 법적 이해와 전략적 대응이 없다면, 건물주는 불필요한 시간과 비용을 계속 낭비하게 됩니다.
건물주를 위한 현명한 대응 전략
계약 유지 의사 결정
세입자의 과거 연체 패턴, 신뢰도, 향후 월세 납부 가능성 등을 종합적으로 판단합니다. 다시 연체할 가능성이 높다면 명도소송을 계속 진행하는 것이 현명합니다.
조정·화해 조건부 진행
세입자와 합의할 경우, 단순 소송 취하가 아닌 조정 또는 화해 권고를 통해 판결문을 받아두는 것이 안전합니다. "장래에 계약해지 사유 발생 시 세입자는 건물을 명도한다"는 내용을 포함시켜 향후 보험으로 활용할 수 있습니다.
명도소송 계속 진행
계약 유지 의사가 전혀 없다면 명도소송을 그대로 진행합니다. 법적으로 계약은 이미 해지되었으므로, 세입자가 월세를 납부했더라도 건물주는 명도 판결을 받을 수 있습니다.
전문 변호사 상담
개별 사안의 특성, 증거 상태, 세입자의 대응 방식에 따라 최적의 전략이 달라집니다. 명도소송 경험이 풍부한 전문 변호사와 상담하여 구체적인 대응 방향을 결정해야 합니다.
명도소송 비용과 절차
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 변호사 선임료 | 200만원부터 (사건 난이도에 따라 상이, 상담 시 투명 안내) |
| 법원 실비용 | 인지대·송달료·집행관 비용 등 약 50만원~100만원 |
| 점유이전금지가처분 | 선임 시 0원 (내용증명도 0원) |
| 소송 기간 | 점유이전금지가처분 약 1개월 + 명도소송 본안 3~6개월 |
| 강제집행 | 별도 계약 (신청부터 본집행까지 약 3개월) |
명도소송에서 승소하면 "소송비용은 패소자가 부담한다"는 원칙에 따라 세입자에게 소송비용을 청구할 수 있습니다. 단, 조정이나 화해로 종결되는 경우 각자 부담하는 경우가 많으므로, 승소 판결을 받는 것이 중요합니다.
법도 명도소송센터 엄정숙 변호사
『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 당신의 사건을 진행합니다
부동산 전문·민사 전문 변호사 (대한변호사협회 등록)
공인중개사 자격 보유
MBC·KBS·SBS 등 주요 방송 출연
명도소송 진행 전체 흐름
1단계: 내용증명 발송
월세 연체 사실을 공식적으로 통보하고 계약해지 의사를 명확히 전달합니다. (선임 시 0원)
2단계: 점유이전금지가처분
세입자가 악의적으로 점유를 제3자에게 이전하는 것을 방지합니다. 약 1개월 소요. (선임 시 0원)
3단계: 명도소송 본안
법원에 소장을 제출하고 재판을 진행합니다. 통상 3~6개월 소요. 사안에 따라 1년 이상 걸릴 수도 있습니다.
4단계: 승소 판결
법원으로부터 명도 판결을 받습니다. 이 시점에서 세입자가 자진 퇴거하는 경우가 많습니다.
5단계: 강제집행 (필요시)
판결 후에도 세입자가 나가지 않으면 법원 집행관을 통해 강제 퇴거를 진행합니다. 약 3개월 소요. (별도 계약)
자주 묻는 질문
명도소송 중 월세 납부 상황, 전문 변호사가 정확하게 안내해 드립니다
상담 가능 시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (점심시간 12시~1시 제외, 공휴일 휴무)
※ 무료 승소자료는 법도 명도소송센터 홈페이지 상단 메뉴에서 신청하실 수 있습니다.
법도 명도소송센터가 함께 합니다
명도소송 중 세입자가 월세를 납부하는 상황은 법적으로 복잡한 쟁점을 포함하고 있습니다. 계약해지의 법적 효력, 세입자의 권리, 건물주의 대응 방법 등 모든 측면을 정확히 이해하고 전략적으로 접근해야 합니다.
법도 명도소송센터는 800건 이상의 명도소송을 직접 진행한 경험을 바탕으로, 건물주의 권리를 최대한 보호하면서 효율적으로 문제를 해결해 드립니다.
방문 없이 전화만으로 선임 가능합니다. 전국 모든 지역의 명도소송을 진행합니다.
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