임대료 연체 계약해지 기준과 통지 방법｜3기 연체 시 임대인이 할 일
법도명도
본문
임대료 연체 계약해지,
통지가 도달해야 비로소 끝납니다
밀린 월세가 3기분에 이르렀다고 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 해지 의사표시가 임차인에게 도달해야 계약이 종료되고, 그때부터 점유는 무단점유가 됩니다. 순서를 건너뛴 통보는 소송에서 그대로 약점이 됩니다.
임대료 연체 계약해지는 언제부터 가능한가요?
밀린 차임의 '합계'가 3기분에 이르렀고, 해지 통지가 도달했을 때
상가건물 임대차에서는 임차인이 차임을 연체한 금액이 3기의 차임액에 이르렀을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다. 주택 임대차는 민법에 따라 2기분 연체가 기준으로 논의되므로, 내 건물이 상가인지 주택인지부터 구분해야 합니다.
중요한 것은 그다음입니다. 연체 요건이 갖춰졌다고 계약이 자동으로 소멸하지는 않습니다. 임대인이 "이 계약을 해지한다"는 뜻을 표시하고 그 표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 그래서 실무의 절반은 '언제 해지할 수 있는가'가 아니라 '어떻게 통지하고 도달을 어떻게 증명하는가'에 달려 있습니다.
통지가 도달한 뒤에도 임차인이 나가지 않는다면 협의가 아니라 절차의 문제입니다. 점유이전금지가처분으로 점유를 묶고 명도소송으로 인도 판결을 받은 뒤 필요하면 강제집행까지 이어가는 것이 정해진 길입니다.
지금 이런 상황이라면 정리할 시점입니다
해당되는 항목이 하나라도 있다면 그냥 두지 마십시오
- 월세가 몇 달째 밀렸는데 지금 해지할 수 있는 상태인지 확신이 없다.
- 전화와 문자로 독촉만 했을 뿐 해지 통지를 정식으로 한 적은 없다.
- 임차인이 "조금씩이라도 내고 있으니 해지는 안 된다"며 버티고 있다.
- 임차인이 다른 사람에게 가게를 넘기려는 정황이 보인다.
'3개월 연속'이 아니라 '연체액 3기분'입니다
임대료 연체 계약해지에서 가장 자주 어긋나는 지점입니다. 임차인이 중간중간 조금씩 입금해 연속으로 밀린 달이 없다고 해서 해지가 불가능한 것은 아닙니다. 핵심은 '연속'이 아니라 밀린 금액의 합계입니다.
"3개월을 내리 안 내야
해지할 수 있다"
이렇게 알고 계신 임대인이 많습니다. 임차인이 두 달 밀리고 한 달 조금 넣기를 반복하면 "아직 안 되겠구나" 하고 몇 년을 흘려보냅니다. 그사이 미납액은 보증금을 넘어섭니다.
"밀린 금액의 합이
3기분에 이르렀는가"
해지 요건은 연체 '횟수'가 아니라 연체 '금액'을 봅니다. 월 100만 원인 상가라면 여러 달에 걸쳐 밀린 금액을 모두 더해 300만 원에 이르렀는지를 따집니다. 연속으로 밀리지 않아도 요건이 갖춰질 수 있습니다.
다만 계약서에 별도의 특약이 있거나 임차인이 일부를 변제한 시점·충당 관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 연체 내역이 복잡할수록 통지를 보내기 전에 장부를 정리해 요건 충족 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 구체적인 판단은 사안에 따라 다르므로 무료 전화상담에서 개별적으로 안내해 드립니다.
임대료 연체 계약해지 통지는 어떻게 해야 하나요?
해지는 '말했다'가 아니라 '도달했다'로 완성됩니다. 아래 순서대로 움직이면 나중에 임차인이 "그런 통지 받은 적 없다"고 다투기 어려워집니다.
연체 내역을 날짜별로 정리한다
계약서상 차임액과 지급일, 실제 입금일과 금액을 표로 만듭니다. 통장 거래내역을 그대로 출력해 두면 가장 확실합니다. 이 정리표가 해지 요건의 증거이자, 이후 밀린 차임을 청구할 때의 근거가 됩니다.
내용증명으로 해지 의사를 명확히 밝힌다
"연체액이 3기의 차임액에 이르렀으므로 계약을 해지한다"는 뜻이 문면에 분명히 드러나야 합니다. "빨리 내주세요" 같은 독촉 문구만으로는 해지 통지로 보기 어렵습니다. 연체 내역, 해지 근거, 인도 요구, 회신 기한을 함께 적습니다.
도달을 증명할 수 있게 보낸다
내용증명은 '무엇을 보냈는지'를, 배달증명은 '언제 도달했는지'를 남깁니다. 수령 회피가 예상되면 계약서상 주소와 실제 영업장 주소 양쪽으로 보내는 방법도 검토합니다. 도달 시점이 곧 계약 종료 시점이라 기록이 중요합니다.
점유이전금지가처분으로 점유를 고정한다
해지 후에도 버틴다면 소송 중 점유가 제3자에게 넘어가는 상황부터 막아야 합니다. 가처분 집행을 마쳐두면 점유자가 바뀌어도 승계집행문을 받아 강제집행으로 이어갈 수 있습니다. 결정문은 송달 후 14일 안에 집행까지 마쳐야 효력이 유지됩니다.
명도소송으로 인도 판결을 받는다
해지가 적법했다는 점과 임차인에게 점유할 권원이 없다는 점을 입증합니다. 밀린 차임과 계약 종료 후의 차임 상당액을 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 판결 후에도 나가지 않으면 부동산 인도 강제집행으로 이어가며, 신청부터 본집행까지 대략 3개월가량을 예상합니다.
이 말, 어디까지 맞는 말일까요
연속 여부가 아니라 '합계'를 봅니다
상가 임대차의 해지 요건은 연체된 금액의 합이 3기의 차임액에 이르렀는지를 기준으로 합니다. 중간에 일부를 넣었더라도 남은 미납액이 쌓여 기준선을 넘었다면 해지를 검토할 수 있습니다. 다만 일부 변제의 시점과 충당 관계에 따라 계산이 달라질 수 있어, 통지 전에 반드시 장부로 확인해야 합니다.
절대 안 됩니다. 그 순간 임대인이 불리해집니다
계약이 해지되었더라도 임대인이 직접 자물쇠를 바꾸거나 짐을 들어내는 행위는 허용되지 않습니다. 오히려 임대인이 책임을 지게 되고 정작 본안에서는 협상력을 잃습니다. 점유의 회수는 법원 판결과 집행관에 의한 강제집행이라는 정해진 경로로만 이루어집니다. 답답하더라도 이 원칙을 지키는 쪽이 결국 가장 빠릅니다.
해지 통지부터 인도까지, 얼마나 드나요
선임료와 실비를 나누어 보면 명확합니다
선임료는 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 무료 전화상담에서 예상 비용과 기간을 투명하게 안내해 드립니다. 절차·비용·준비서류를 한눈에 정리한 무료 명도소송 승소자료는 홈페이지 상단 메뉴에서 신청하실 수 있습니다.
통지 한 장부터 집행 현장까지 함께합니다
임대료 연체 계약해지, 이런 점을 많이 물으십니다
통지를 보낸 뒤 임차인이 밀린 돈을 다 냈습니다. 계약이 되살아나나요?
계약 기간이 아직 남아 있어도 연체를 이유로 해지할 수 있나요?
해지 후에도 계속 영업하고 있으면 그 기간의 월세는 어떻게 되나요?
지방 건물인데 꼭 방문해야 선임이 되나요?
임대료 연체 계약해지, 통지 한 장에서 갈립니다
지금 상황을 말씀만 해주시면 다음 한 걸음을 정리해 드립니다.
02-591-5657공휴일 휴무 · 점심시간 12시~1시
절차·비용·기간을 정리한 무료 명도소송 승소자료는 홈페이지 상단 메뉴에서 1분 만에 신청하실 수 있습니다.
면책 공지
본 내용은 임대료 연체 계약해지와 명도소송 절차에 관한 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 글로, 실제와 다를 수 있고 개별 사건의 사실관계·증거·계약 조건·관할 법원·진행 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 특정 사안에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 정확한 요건·절차·비용·기간은 무료 전화상담 02-591-5657 로 문의해 주시면 상황에 맞게 안내해 드립니다.
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