주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라, 전세 세입자에게 계약 갱신을 거절하려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 그 뜻을 전달해야 합니다. 이 시기를 놓치면 임대인이 원하지 않아도 계약이 묵시적으로 갱신되어 세입자가 2년을 더 거주할 수 있게 됩니다. 전세세입자내보내기기간을 최대한 짧게 가져가려면, 바로 이 첫 단추를 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.

소송이 진행되는 동안 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받은 판결문으로는 새 점유자에게 집행을 할 수 없습니다. 이를 막기 위해 소송 전 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다. 대략 1개월 안팎이 걸리며, 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9,000원 정도로 부담이 크지 않습니다. 이 절차를 건너뛰면 오히려 전세세입자내보내기기간이 몇 배로 길어질 수 있습니다.

명도소송 본안은 통상 4~6개월 정도 걸립니다. 세입자가 연락을 받지 않거나 송달이 되지 않는 상황이라도 걱정하실 필요는 없습니다. 공시송달 절차로 진행할 수 있고, 오히려 세입자가 법정에서 의도적으로 시간을 끌기 어려워집니다. 많은 사건이 법원의 조정을 통해 자진 퇴거 합의로 마무리되며, 이 경우 전세세입자내보내기기간은 더 단축됩니다. 4~6개월도 최소 1년이 걸리는 여느 민사소송에 비하면 빠른 편입니다.

승소 판결이 확정되면 집행력 있는 판결정본과 송달·확정증명원을 갖추어 강제집행을 신청합니다. 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 소요됩니다. 먼저 법원 집행관이 현장을 방문해 자진 퇴거를 예고하는 계고 단계를 거치는데, 이 단계에서 세입자 대부분이 스스로 나갑니다. 끝까지 버티면 법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출해 보관하며, 이때 발생한 비용은 나중에 세입자에게 청구할 수 있습니다.