전세명도소송, 계약 끝났는데 안 나가는 세입자 내보내는 법 | 전세금 동시이행·공탁 핵심
법도명도
본문
전세명도소송, 계약 끝났는데
안 나가는 세입자 이렇게 내보냅니다
전세는 밀린 월세가 없는 대신, 큰 목돈인 전세보증금이 얽혀 있어 오히려 문제가 까다롭습니다. 전세명도소송의 진짜 승부처인 전세금 동시이행과 공탁부터, 명도소송을 800건 넘게 직접 다뤄 온 변호사의 해법까지 한 번에 정리했습니다.
전세 계약은 끝났는데, 세입자가 나가질 않습니다
"계약 기간이 다 지났는데도 세입자가 버티고 있어요. 집을 팔거나 실거주하려던 계획이 전부 막혔습니다."
임대인 입장에서 전세명도소송을 고민하게 되는 가장 흔한 이유입니다. 그런데 월세 연체 사건과 달리, 전세는 돌려줘야 할 전세보증금이 그대로 남아 있는 경우가 대부분이라 대응 방식이 확연히 다릅니다.
세입자가 "전세금부터 돌려달라"며 버티기도 하고, 반대로 소송을 어렵게 만들려고 일부러 전세금 수령을 거부하며 시간을 끄는 사례도 있습니다. 이때 순서를 모른 채 무턱대고 소송부터 걸면 오히려 낭패를 볼 수 있습니다. 전세명도소송은 "내 의무를 먼저, 제대로 지켰는가"에서 결과가 갈립니다.
전세금 반환과 명도는 '동시이행' 관계입니다
임대인의 전세금 반환 의무와 세입자의 집을 비워 줄 의무는 서로 맞물려 함께 이행되어야 합니다. 이 원리를 알아야 소송이 헛돌지 않습니다.
세입자가 전세금을 일부러 받지 않으며 버틴다면, 법원에 전세금을 공탁하면 됩니다. 공탁은 법이 지정한 기관에 보증금을 맡겨 두는 제도로, 세입자가 고의로 수령을 거부해도 집주인이 반환 의무를 이행한 것으로 인정받습니다. 이렇게 내 의무를 먼저 갖춰 두어야 명도 청구가 온전히 힘을 받습니다.
순서를 지켜야 이깁니다
계약 만료 후 전세금을 못 받은 세입자가 버티는 것은 원칙적으로 불법 점유가 아닙니다. 그래서 전세금 반환 또는 공탁 → 명도 청구라는 순서를 지켜야 소송의 실효성이 생깁니다.
점유이전금지가처분은 필수입니다
소송 도중 세입자가 점유를 제3자에게 넘기면 애써 받은 판결이 새 점유자에게 미치지 않아 처음부터 다시 시작해야 할 수 있습니다. 이를 막기 위해 소송에 앞서 점유를 미리 묶어 두는 절차가 반드시 필요합니다.
시간이 갈수록 손해는 임대인 몫
세입자의 시간 끌기가 이어질수록 매매·재임대·실거주가 지연되어 임대인의 피해만 커집니다. 초기에 절차를 정확히 설계하는 것이 결국 가장 빠르고 비용도 적게 드는 길입니다.
내용증명부터 강제집행까지, 이렇게 진행됩니다
내용증명 발송
계약 종료와 명도 요구 의사를 공식적으로 남겨 이후 소송의 증거로 삼습니다. 반드시 거쳐야 하는 단계는 아니지만, 분쟁의 출발점을 명확히 기록해 둔다는 점에서 실무상 큰 도움이 됩니다.
증거 확보종료 의사 명확화점유이전금지가처분
세입자가 판결 전에 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 미리 묶어 두는 절차입니다. 전자소송 할인 등을 감안하면 인지대는 통상 9천 원 안팎으로, 부담은 크지 않으면서 판결이 헛돌지 않게 지켜 주는 핵심 장치입니다.
점유 고정판결 실효성 확보전세금 공탁 (필요 시)
세입자가 전세금 수령을 거부하며 버틴다면 법원에 전세금을 공탁해 임대인의 반환 의무를 먼저 이행해 둡니다. 동시이행 관계에서 내 의무를 갖춰야 명도 청구가 온전히 인정되기 때문입니다.
의무 이행동시이행 해소명도소송 제기
관할 법원에 소장을 접수하면 변론기일과 조정기일을 거쳐 재판이 진행됩니다. 세입자가 아무 대응을 하지 않으면 무변론 판결로 빠르게 마무리되기도 하고, 다투는 경우에는 변론이 이어집니다. 사안에 따라 다르지만 통상 수개월이 걸립니다.
소장 접수변론·조정판결강제집행
승소했는데도 세입자가 자진해서 나가지 않으면 강제집행으로 이어집니다. 법원 소속 집행관이 직접 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행되며, 신청부터 실제 집행까지 통상 약 3개월이 소요됩니다. 법도는 집행 현장 대응까지 함께 지원합니다.
집행관 집행약 3개월현장 동행전세명도소송 비용, 투명하게 안내합니다
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부동산 전문 · 민사 전문 엄정숙 변호사
대한변협 등록 부동산 전문·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 『명도소송 매뉴얼』의 저자입니다. 명도 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행에 이르는 전 과정을 직접 다뤄 왔고, 열쇠 인수와 집행 동행 등 현장 실행까지 지원합니다.
오늘도 각종 언론에 부동산·명도 분야 전문가로 소개되고 있습니다.
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먼 지역이라 방문이 어려우셔도 괜찮습니다. 전화 상담만으로도 선임과 진행이 가능합니다.
미리 막고 싶다면. 임대차 계약은 보통 1년 이상이라 계약을 맺는 시점에는 건물명도 공증을 할 수 없습니다. 이런 경우 제소전화해 제도를 활용해 두면, 훗날 세입자가 나가지 않는 분쟁 자체를 예방할 수 있습니다.
전세명도소송, 이런 점이 궁금하셨죠
전세금을 아직 안 돌려줬는데 전세명도소송을 걸 수 있나요?
가능합니다. 다만 집주인과 세입자는 동시이행 관계이므로, 전세금 반환 의무를 이행하거나 공탁 절차를 밟아 두어야 실효성 있는 소송이 됩니다. 이 순서를 갖추면 명도 청구가 온전히 인정됩니다.
세입자가 전세금을 일부러 안 받으며 버팁니다.
법원에 전세금을 공탁하면 됩니다. 세입자가 고의로 수령을 거부하더라도 지정된 기관에 보증금을 맡겨 두면 집주인이 반환 의무를 이행한 것으로 인정받아, 이후 명도 절차를 문제없이 진행할 수 있습니다.
소송에서 이기면 바로 집을 비우게 할 수 있나요?
세입자가 자진해서 나가지 않으면 강제집행을 별도로 진행해야 합니다. 법원 소속 집행관이 직접 짐을 강제로 반출하는 방식이며, 신청부터 실제 집행까지 통상 약 3개월이 걸립니다.
전세명도소송은 기간이 얼마나 걸리나요?
사안에 따라 다르지만 통상 수개월이 소요됩니다. 세입자가 대응하지 않으면 무변론 판결로 빨라질 수 있고, 적극적으로 다투거나 조정을 거치면 더 길어질 수 있습니다.
점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?
강하게 권해 드립니다. 소송 도중 세입자가 점유를 제3자에게 넘기면 판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않아 다시 소송을 해야 할 수 있습니다. 이를 미리 막아 주는 안전장치라고 보시면 됩니다.
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