아파트 명도소송 방법은 무엇으로 갈리나요? 취득 경위 3갈래 판정표

아파트 명도소송 방법은 점유자가 누구인지보다 먼저 '내가 어떤 경위로 이 아파트의 권리자가 되었는가'로 갈립니다. 경위에 따라 청구의 근거 조문, 먼저 밟을 절차, 상대방이 내세울 수 있는 항변이 모두 달라지기 때문입니다. 아래 표에서 내 줄부터 찾으십시오.

표의 세 줄은 서로 섞이기도 합니다. 매수한 아파트에 대항력 있는 임차인이 살고 있다면 매수인이 임대인 지위를 승계하므로 사실상 첫째 줄(임대 경로)로 옮겨 가고, 낙찰받은 아파트라도 대금 납부 후 6월이 지났다면 둘째 줄과 같은 소유물반환청구 소송으로 가야 합니다. 판정표는 출발점을 정하는 도구이고, 실제 경로는 서류를 놓고 확정합니다.

오늘 할 1차 조치는 경위별 서류를 모으는 일입니다. 내 경위에 해당하는 칸의 서류를 먼저 갖춰 두면 상담과 소장 작성이 빨라집니다.

임대 놓은 아파트: 2기 연체 해지와 만료 통지, 보증금 동시이행

임대 놓은 아파트의 명도는 임대차를 먼저 끝내는 것에서 시작합니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 2기는 '연속 두 달'이 아니라 연체된 금액의 합계가 두 번 치 차임액에 이른 상태를 뜻하므로, 일부만 들어온 달이 있다면 입금 내역을 날짜별로 정리해 합계를 다시 계산해야 합니다.

해지의 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①) 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방법으로 보내는 것이 안전합니다. 연체가 아니라 기간 만료로 끝내려는 경우에는 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조①에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 해야 합니다. 이 기간에 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②). 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 법정갱신 규정이 적용되지 않습니다(제6조③).

임차인이 제6조① 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 주임법 제6조의3①에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 같은 항 단서 각 호, 예를 들어 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 해당하면 그러하지 아니합니다.

전세나 보증금이 큰 월세 아파트에서는 보증금 반환이 가장 큰 갈림길입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하므로, 임차인은 보증금 반환과 아파트 인도를 맞물려 다툴 수 있습니다. 이 항변이 받아들여지면 '보증금을 받음과 동시에 인도하라'는 형태의 판결이 나올 여지가 있고, 그런 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조①). 소장을 쓰기 전에 남은 보증금과 연체 차임 계산부터 맞춰 둡니다.

매수한 아파트에 매도인·종전 점유자가 남아 있을 때

매수한 아파트에서 매도인이나 종전 점유자가 나가지 않는다면 소유물반환청구가 기본 근거입니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 매수인의 명도소송은 상대방에게 점유할 권리가 있는지를 가리는 일이 중심입니다.

먼저 소유권 이전등기를 마쳤는지 확인합니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기므로(민법 제186조), 잔금만 치르고 등기 전이라면 아직 소유자로서 제213조를 내세우기 어렵고 매도인과는 매매계약에 따른 인도 의무로 정리하는 구조가 됩니다. 매매계약서에 '잔금 후 일정 기간 거주' 같은 특약이 있다면 그 특약이 점유할 권리로 다퉈질 수 있으므로 계약서 특약란을 먼저 읽어야 합니다.

매수 전부터 살던 임차인이 있다면 대항력이 갈림길입니다. 주임법 제3조①에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 조 ④는 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로, 대항력 있는 임차인을 상대로 할 때 매수인은 새 임대인으로서 해지·만료 요건과 보증금 반환을 그대로 따져야 합니다.

낙찰받은 아파트는 인도명령이 먼저인가요? 대금 납부 후 6월 기준

낙찰받은 아파트는 대금을 낸 뒤 6월 안이라면 명도소송보다 인도명령이 먼저입니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다(제136조① 본문). 인도명령은 판결이 아닌 결정 절차입니다.

다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 하지 않습니다(제136조① 단서). 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 하고, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 예외입니다(④). 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있고(⑤), 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(⑥).

6월이 지나면 인도명령은 신청할 수 없으므로 소유자로서 민법 제213조에 따른 명도소송(건물인도청구)으로 가야 합니다. 잔금 납부일을 기준으로 달력에 6월 만료일을 먼저 표시해 두고, 점유자와의 이사 협의는 그 기한 안에서 병행하는 것이 안전합니다.

동·호수 실제 거주자 특정과 점유이전금지가처분, 집행 당일 짐 처리

아파트 명도소송 방법에서 자주 막히는 지점은 누구를 피고로 할 것인가입니다. 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있으므로(민사집행법 제39조①), 계약자 본인만 피고로 했는데 다른 사람이 따로 점유하고 있다면 집행 단계에서 다시 막힐 수 있습니다. 소장을 내기 전에 전입세대 열람 내역과 현장 확인 결과를 대조해 그 동·호수의 실제 점유자를 특정합니다.

점유자를 특정했다면 점유이전금지가처분을 검토합니다. 민사집행법 제300조①은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 소송 도중 점유자가 바뀌면 받은 판결로 집행하기 어려워질 수 있어 소 제기 전후에 함께 진행하는 경우가 많습니다.

판결 뒤 집행 당일에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하고(제258조①), 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 가구·가전처럼 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다(④). 그런 사람도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지고, 집행관은 필요한 경우 잠근 문을 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다(제5조①).

아파트명도소송 기간과 비용은 어떻게 정해지나요?

아파트명도소송 기간은 상대방이 다투는지에 따라 크게 달라집니다. 피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 하고, 공시송달의 방법으로 송달받은 경우는 예외입니다(민사소송법 제256조①). 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그렇지 않습니다(제257조①).

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   해지·갱신거절 통지내용증명으로 보내 도달 시점을 남깁니다(낙찰이면 생략하고 인도명령 검토).
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   점유이전금지가처분소송 중 점유자가 바뀌는 위험에 대비합니다.
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   소장 제출·송달피고가 다투면 송달받은 날부터 30일 안에 답변서를 냅니다.
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   판결·집행문답변서가 없으면 무변론판결이 가능하고, 다투면 변론을 거칩니다.
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   강제집행신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통입니다.

아파트명도소송비용은 변호사 선임료, 법원 실비, 강제집행 비용으로 나뉩니다. 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고(민사집행법 제18조①), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조①). 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이지만(민사소송법 제98조), 실제 회수 여부는 상대방의 재산 상황에 달려 있습니다.

법도는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행하며, 명도 사건을 800건 넘게 다뤄 왔습니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있어 대구 아파트 명도소송, 부산 아파트 명도 소송, 창원아파트명도소송처럼 서울 밖 사건도 전국에서 진행합니다.

아파트명도소송, 자주 묻는 질문