• 월세가 몇 달째 밀렸는데 지금 해지 통지를 보내도 되는지 모르겠다
• 계약 만료가 다가오는데 언제, 무엇을 통지해야 하는지 헷갈린다
• 세입자가 이미 계약갱신을 요구해 왔다
• 상가인데 주택과 같은 기준을 적용해도 되는지 궁금하다
• 보증금이 남아 있어 소송에서 어떻게 정리될지 걱정된다

세입자 내보내는 방법, 건물 유형 × 사유 4칸 판정표

세입자 내보내는 방법을 고를 때 가장 먼저 할 일은 내 임대차가 4칸 중 어디에 있는지 확인하는 것입니다. 가로축은 내보내려는 사유(차임 연체 / 계약 만료), 세로축은 건물 유형(주택 / 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가)입니다. 칸이 정해지면 적용 법률, 해지·거절의 기준, 통지해야 하는 시점이 함께 정해집니다.

판정표에서 '연체' 열은 계약을 지금 끝내는 해지 경로이고, '만료' 열은 계약이 끝나는 날 갱신을 막는 경로입니다. 두 경로는 근거 조문도 다르고 통지서에 써야 할 문장도 다릅니다. 연체가 있으면서 만료도 다가오는 임대차라면 두 경로를 함께 놓고, 증명이 쉽고 다툼이 적은 쪽을 고르는 것이 실무의 출발점입니다.

상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함합니다(상가법 제2조①). 사업자등록 대상인 사무실·점포를 주택처럼 2기 기준으로 계산하면 출발부터 어긋나므로, 상가법이 적용되는지부터 확인해야 합니다. 흔히 '세입자내보내는법'으로 검색되는 질문의 답이 사람마다 다른 이유도 바로 이 칸이 서로 다르기 때문입니다.

주택 월세가 2기 밀렸다면 지금 해지할 수 있나요?

주택 세입자의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 여기서 2기는 '두 달 연속'이 아니라 밀린 금액의 합계가 두 번의 차임액에 이르렀는지를 뜻합니다. 중간에 일부가 입금되어 합계가 기준 아래로 내려갔다면, 해지 통지를 보내는 시점의 연체액을 다시 계산해야 합니다.

해지의 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기고(민법 제111조①), 한 번 한 해지의 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조②). 그래서 해지 통지는 도달을 증명할 수 있는 내용증명으로 보내는 것이 일반적이고, 보내기 전에 연체 기간·금액과 해지 의사를 문장으로 정확히 정리해 두는 것이 좋습니다.

주택임대차보호법은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①의 법정갱신을 적용하지 않는다고 정합니다(제6조③). 연체가 쌓인 세입자는 만료일이 지나도 같은 조건으로 계약이 이어지는 보호를 받지 못한다는 뜻이지만, 그렇다고 해지 통지를 미뤄 둘 이유가 되지는 않습니다. 해지 통지가 도달해야 명도소송의 청구원인이 분명해지기 때문입니다.

주택 계약 만료가 다가오면 언제 무엇을 통지하나요?

주택 임대차를 만료로 끝내려면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 해야 합니다(주택임대차보호법 제6조①). 이 기간에 통지하지 않으면 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②).

세입자가 같은 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 제6조의3① 단서 각 호에 해당해야 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(1호), 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호)입니다. 1호는 현재 연체액이 아니라 '연체한 사실'을 묻기 때문에, 지금은 다 갚았더라도 과거에 그 금액에 이른 적이 있다면 거절 사유로 검토할 수 있습니다.

갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3②). 이미 한 번 갱신요구권을 쓴 세입자의 계약이 다시 만료될 때에는 제6조의3①의 정당한 사유가 다시 문제되지 않고, 제6조①의 통지기간 안에 갱신거절 통지를 했는지가 쟁점이 됩니다. 만료일에서 거꾸로 6개월 전과 2개월 전을 달력에 표시해 두는 것이 가장 확실한 1차 조치입니다.

상가 세입자 내보내는 법은 주택과 무엇이 다른가요?

상가 세입자의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 주택의 2기와 달리 상가는 3기가 기준이고, 여기서도 연속 3개월이 아니라 연체액 합계가 3기분에 이르렀는지를 봅니다. 상가 세입자 내보내는 법을 찾는 임대인이 가장 자주 틀리는 지점이 이 기수(期數)이며, 2기만 밀린 상태에서 해지 통지를 보내면 해지의 효력이 다퉈질 수 있습니다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가라도 3기 해지 조항은 그대로 적용됩니다. 상가법 제2조③이 초과 상가에도 적용되는 조문으로 제10조의2부터 제10조의9까지를 열거하고 있기 때문입니다. 반면 그 열거에 없는 조문은 초과 상가에 적용되지 않으므로, 아래 만료 칸에서 차이가 생깁니다.

해지 통지의 도달과 철회 불가 원칙(민법 제111조①, 제543조②)은 상가에도 똑같이 적용됩니다. 상가는 영업 시설·집기·재고가 남아 있어 점유 관계가 복잡해지기 쉬우므로, 해지 통지와 거의 같은 시기에 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 경우가 많습니다.

상가 계약 만료로 내보낼 때 통지 기한은 언제까지인가요?

상가 임대차를 만료로 끝내려는 임대인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지를 해야 법정갱신을 피할 수 있습니다(상가법 제10조①④). 그 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조④).

세입자가 같은 기간에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 제10조① 단서 각 호의 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있어(제10조②) 주택처럼 1회로 끝나지 않습니다. 다만 전체 기간 10년이 지났더라도 임대인이 기간 내 통지를 하지 않으면 법정갱신이 될 수 있다는 것이 대법원 판결 취지이므로, 10년이 지났다고 통지를 생략해서는 안 됩니다.

환산보증금 초과 상가에는 제10조①②가 적용되지만, 법정갱신을 정한 제10조④는 제2조③ 열거에 없어 적용되지 않습니다. 초과 상가의 만료 처리는 민법 제639조의 묵시의 갱신 문제와 계약서 조항을 함께 봐야 하므로, 보증금과 차임을 환산한 금액부터 확인하는 것이 순서입니다.

갈림길: '지금 해지'와 '만기 거절'은 같은 연체라도 묻는 것이 다릅니다

1. 현재 연체액인가, 과거 연체 사실인가 — 지금 기준에 달했으면 해지, 과거에만 달했으면 만기 거절 사유로 검토합니다.
2. 세입자가 갱신요구를 했는가, 언제 했는가 — 요구 시점이 법정 기간 안이었는지, 주택이라면 이미 1회를 썼는지가 갈립니다.
3. 상가법이 적용되는가, 환산보증금을 넘는가 — 2기와 3기, 법정갱신 적용 여부가 여기서 달라집니다.

월세 세입자 내보내는 방법, 공통 4단계는 어떻게 이어지나요?

월세 세입자 내보내는 방법은 4칸 중 어디에서 출발하든 통지, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 모입니다. 칸에 따라 달라지는 것은 첫 단계 통지서의 내용과 소장에 적는 청구원인이고, 그 뒤 절차의 뼈대는 같습니다.

세입자가 통지를 받고 스스로 집을 비우면 소송까지 갈 필요가 없고, 반대로 연락이 끊긴 세입자라면 가처분과 소송을 서둘러야 합니다. 어느 단계를 건너뛸 수 있는지는 점유 상태와 세입자의 반응에 따라 다르므로, 단계마다 남은 증거를 정리하면서 다음 단계로 넘어가는 것이 안전합니다.

보증금이 남아 있으면 세입자를 내보내는 방법이 달라지나요?

보증금이 남아 있어도 세입자를 내보내는 방법의 순서는 같지만, 보증금 반환과 건물 인도가 서로 맞물린다는 점을 계산에 넣어야 합니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 "상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다"고 정하고 있고, 대법원 판결은 임대차 종료 후 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다.

세입자가 소송에서 동시이행 항변을 하면, 판결 주문이 보증금 지급과 맞물린 형태로 나올지는 남은 보증금 액수, 공제할 연체 차임, 항변의 내용에 따라 달라집니다. 항변만 하면 언제나 상환 판결이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 보증금에서 연체 차임 등을 공제한 나머지가 반환 대상이라는 것이 대법원 판결 취지이므로, 연체가 길어 보증금이 거의 남지 않았다면 그 계산 자체가 쟁점이 됩니다.

보증금 쟁점에 대비하는 가장 좋은 준비는 연체 내역을 월별로 정리해 두는 것입니다. 약정 지급일, 실제 입금일, 입금액, 누적 연체액을 한 줄씩 적어 두면 해지 기준 도달 여부와 공제 계산을 한 번에 설명할 수 있습니다.

오늘 할 1차 조치 3가지

명도소송과 세입자명도소송방법, 자주 묻는 질문