지금 임대인이 처한 현실, 그리고 원하는 그림

많은 임대인이 명도 문제로 변호사 사무실 문을 두드리는 시점은 이미 한참 늦은 경우가 많습니다. 월세는 3개월 이상 밀려 있고, 점포 또는 주택은 비워지지 않은 채 시간만 흘러갑니다. 그 사이 대출 이자, 관리비, 다른 임차인을 못 받아서 생기는 공실 비용까지 임대인이 떠안게 됩니다.

명도단행가처분이란 무엇인가

명도단행가처분은 본안 명도소송의 판결이 확정되기 전이라도, 임시로 부동산의 점유를 채권자(임대인)에게 이전하도록 법원이 명하는 보전처분입니다. 단순히 점유 상태를 묶어두는 점유이전금지가처분과는 결이 다릅니다. 단행가처분은 실제로 점유를 옮기는, 이른바 만족적 가처분입니다.

그렇기 때문에 법원은 신청서 단계에서부터 매우 엄격한 기준으로 본 사건을 들여다봅니다. 사실상 본안 승소와 동등한 효과가 생기기 때문에, 채무자에게 줄 수 있는 충격이 큽니다. 결국 명도단행가처분신청서를 어떻게 구성하느냐가 인용 여부의 절반 이상을 좌우합니다.

명도단행가처분신청서가 인용되려면, 두 가지 핵심 요건

명도단행가처분신청서를 작성할 때 가장 먼저 머릿속에 새겨야 하는 것은 피보전권리와 보전의 필요성입니다. 이 두 가지가 충분히 소명되지 않으면 신청서가 아무리 매끄럽게 작성되어 있어도 법원은 결정을 내리지 않습니다.

명도단행가처분신청서, 무엇을 어떻게 적어야 할까

신청서는 형식만 갖춘다고 끝이 아닙니다. 각 항목마다 법원이 보고 싶은 그림을 정확히 그려서 보여줘야 합니다. 명도단행가처분신청서에 들어가야 할 항목은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

위 항목 중 가장 사고가 많이 나는 곳이 신청이유와 소명방법입니다. 신청이유에서는 단순한 권리 주장에 그치지 않고, "왜 본안 판결을 기다리지 못할 정도로 급박한지"를 시간순으로 그려야 합니다. 소명방법에서는 일자별로 정리된 증거가 빠진 경우, 법원이 사실관계 자체를 의심하게 됩니다.

신청부터 집행까지, 명도단행가처분의 진행 순서

명도단행가처분은 신청서 제출만으로 끝나지 않습니다. 심문기일, 담보 제공, 결정, 집행관 강제집행까지 전체 흐름을 미리 파악해야 비용도 시간도 새지 않습니다.

명도단행가처분 비용, 어디까지 들어갈까

비용 구조는 크게 법원에 납부하는 실비용과 변호사 선임료, 그리고 담보로 나뉩니다. 담보는 법원이 정해주는 부분이라 사안마다 다르고, 실비용은 일정한 범위 안에서 움직입니다.

왜 명도단행가처분신청서는 부동산 전문 변호사가 직접 써야 할까

명도단행가처분신청서는 "신청서 한 장의 문장 구성"으로 사건 전체가 결정되는 절차입니다. 일반 명도소송이라면 변론 과정에서 보완할 기회가 있지만, 단행가처분은 서류 단계에서 법원의 마음이 거의 결정됩니다. 그래서 명도 사건을 직접 다뤄본 변호사가 작성한 신청서와, 그렇지 않은 신청서는 결과가 완전히 다릅니다.

지금 무엇을 준비해야 할까

명도단행가처분신청서는 단순한 양식 채우기가 아닙니다. 그러나 본격적인 상담 전에 임대인이 미리 정리해 두면 좋은 자료들이 있습니다. 이 자료가 있는지 없는지에 따라 신청서의 설득력이 달라집니다.

자주 묻는 질문