임대인이라면 알아야 할 ‘명도’의 차이｜내용증명→가처분→소송→집행
법도명도
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임대인이라면 알아야 할 ‘명도’의 차이: 내용증명→가처분→소송→집행, 무엇이 어떻게 다를까
지금 당장 어떤 조치를 택해야 할지 헷갈린다면, 단계별 차이를 정확히 이해하는 것이 시작이다.
왜 ‘명도의 차이’를 이해해야 할까
임대차기간 만료, 월세 연체, 무단점유 등 상황은 비슷해 보여도 해결의 ‘순서’와 ‘도구’는 다르다. 내용증명은 통지와 기록의 역할이고, 점유이전금지가처분은 권리 보전을 위한 안전장치다. 명도소송은 법원의 판단을 받아내는 절차이며, 강제집행은 판결 또는 집행권원을 바탕으로 현장을 움직이는 단계다. 각 단계가 무엇을 목표로 하고 언제 필요한지 구분하면 빠르게 점유 회수가 이뤄진다.
단계별 핵심 비교
| 내용증명 |
목적: 해지·인도 요구의 통지와 증거화
임차인에게 계약 종료·인도 기한·연체 정리 등을 문서로 알리고, 분쟁 시 ‘보낸 사실’을 입증하는 기반을 만든다. 표현은 명확하고, 기한·계좌 등 필수 정보를 빠짐없이 적는다.
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| 점유이전금지가처분 |
목적: 점유자 변경·명의 돌리기 차단
소송 전후로 점유가 제3자에게 넘어가면 판결이 무력해질 수 있다. 가처분으로 점유 상태를 고정해 명도소송의 실효성을 확보한다.
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| 명도소송 |
목적: 법원의 인도 판결 확보
임대차 종료 사유, 통지, 임차인의 점유 상태 등을 정리해 청구취지·청구원인을 구성한다. 이후 판결·화해권고·조정 등으로 집행권원을 마련한다.
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| 강제집행 |
목적: 현장 인도 실행
확정판결(또는 집행력 있는 조서)을 바탕으로 집행관과 일정 조율, 열쇠 인수, 이사 정리 등 실제 인도를 마무리한다. 준비물과 일정 조정이 중요하다.
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상황별 선택 기준
기간 만료·인도 기한 임박
계약 종료 사실과 인도 날짜를 분명히 하여 내용증명으로 알리고, 바로 명도소송 준비를 병행한다. 분쟁 조짐이 보이면 가처분으로 안전장치를 세운다.
월세 연체·연락 두절
연체 내역 정리 후 해지 통지, 가처분으로 점유 이전을 차단하고 소송에 착수한다. 현장 훼손 우려가 있으면 증거 확보도 병행한다.
무단점유·명도 협의 실패
협의 경과를 기록으로 남기고 바로 명도소송 진행, 필요 시 강제집행을 전제로 일정을 플랜한다. 집행 단계에서는 열쇠 인수와 집기 정리가 핵심이다.
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대표 변호사인 엄정숙 변호사가 사건을 전담하여 진행한다. 경험이 많은 변호사를 선임하는 것이 결국 사건의 속도와 완성도를 좌우한다. 상담부터 서류 구성, 법원 절차, 현장 대응까지 흐름을 끊김 없이 이끈다.
자주 묻는 포인트
비용은 일정한가? 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며 상담 시 투명하게 안내한다. 기준 예시는 선임료 200만원부터이며, 내용증명만 의뢰 시 별도 비용으로 진행한다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약이다.
얼마나 걸리나? 준비 상태와 법원 일정에 따라 다르다. 다만 단계의 목적을 명확히 나눠 진행하면 전체 흐름이 단축된다.
현장 실행은 누가? 법원의 집행 절차에 따라 집행관과 협력해 진행하며, 열쇠 인수 및 정리까지 실무를 지원한다.
다음 단계가 막막하다면
상황에 맞는 조합이 중요하다. 통지는 간결하게, 보전은 빠르게, 소송은 논리적으로, 집행은 치밀하게. 지금 필요한 한 걸음을 정확히 밟아야 최종 인도가 앞당겨진다.
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