낙찰 후 대금지급기한 통지서를 받고 잔금을 치르는 순간, 서류상 주인은 바뀝니다. 그런데 실제로 그 집이나 상가에 들어가 보려 하면 도어록 번호를 모르고, 셔터는 내려가 있고, 안에 있는 사람은 전화를 받지 않습니다. 경매 명도 사건의 대부분은 바로 이 지점에서 시작됩니다.

더 곤란한 것은 시간이 흐르는 동안 비용이 낙찰자 쪽으로만 쌓인다는 점입니다. 대출을 끼고 잔금을 냈다면 이자는 첫 달부터 나가고, 관리비와 공과금은 점유자가 아니라 소유자 이름으로 청구서가 날아옵니다. 임대를 놓을 수도, 들어가 살 수도, 되팔 수도 없는 채로 달만 넘어갑니다.

기산점은 낙찰일도, 매각허가결정일도, 소유권이전등기를 마친 날도 아닙니다. 매각대금을 완납한 날입니다. 그래서 인도명령잔금이라는 두 단어는 실무에서 늘 붙어 다닙니다. 잔금 영수증에 찍힌 날짜가 곧 6개월 시계의 출발선이기 때문입니다.

이 시한은 신청에 대한 것이고, 절차를 마치는 기한이 아닙니다. 6개월 안에 접수만 해 두면 그 뒤의 심리·결정·집행은 기한 밖에서 진행됩니다. 반대로 하루라도 넘겨 접수하면, 대항력 없는 점유자를 상대로도 간이 절차를 쓸 수 없게 되고 정식 명도소송으로 넘어갑니다.

잔금 납부일에 바로 접수하면 6개월 시한 안에서 집행까지 여유 있게 들어옵니다.

점유자가 동일해도 어떤 절차를 밟느냐에 따라 회수까지 걸리는 기간은 세 배 가까이 벌어집니다. 인도명령은 서면 심리를 중심으로 진행되는 간이 절차이고, 명도소송은 변론기일을 거치는 정식 소송이기 때문입니다.

• 01
  잔금 납부 전 — 점유자부터 특정

  전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사보고서로 안에 있는 사람이 채무자인지, 임차인인지, 권원 없는 점유자인지 확정합니다. 임차인이라면 전입일과 말소기준등기의 선후를 반드시 비교합니다.

  전입세대열람매각물건명세서현황조사보고서
• 02
  잔금 납부 — 그날 바로 접수

  매각대금을 완납하고 완납증명을 받아 같은 날 인도명령을 접수하는 것이 정석입니다. 협의가 순조로워 보여도 마찬가지입니다. 접수해 두면 협의가 틀어지는 즉시 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

  대금완납증명인지대 1,000원송달료 별도
• 03
  점유이전금지가처분 병행

  결정을 받아도 그 사이 점유가 가족이나 지인에게 넘어가면 결정문이 헛돌 수 있습니다. 점유를 묶어두는 가처분을 함께 걸어두면 이런 변수를 차단합니다. 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9,000원 정도입니다.

  점유 고정선임 시 0원
• 04
  결정 → 송달 → 집행문

  결정문이 상대방에게 송달되어야 다음으로 넘어갑니다. 송달증명을 받아 집행문을 부여받으면 집행 준비가 끝납니다. 송달이 되지 않아 지연되는 경우가 실무에서 가장 흔한 병목입니다.

• 05
  강제집행 — 계고 후 본 집행

  자진해서 비우지 않으면 집행관에게 집행을 위임합니다. 현장에 고시문을 붙이는 계고를 거쳐 본 집행이 이루어지며, 신청부터 본 집행까지 대략 3개월이 걸립니다. 본 집행은 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다.

  고시문 부착약 3개월별도 계약

실제 사건은 위 다섯 단계를 끝까지 가지 않는 경우가 더 많습니다. 결정문이 송달된 시점, 또는 계고가 붙는 시점에서 점유자가 스스로 정리하는 사례가 상당수입니다. 중요한 것은 협의가 멈춰 있는 동안에도 절차는 계속 진행되고 있어야 한다는 점입니다.

인도명령은 경매 낙찰자에게 주어진 간이 수단이지만 만능은 아닙니다. 아래 네 가지에 해당하면 인도명령으로는 점유를 회수할 수 없고, 처음부터 명도소송으로 방향을 잡아야 시간이 절약됩니다.

참고로 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰이는 표현입니다. 서류마다 용어가 달라 별개 절차로 오해하는 분들이 있는데, 가리키는 내용은 동일합니다.

두 갈래를 가른 것은 사건의 난이도가 아니라 접수 시점 하나였습니다. 인도명령잔금 문제에서 가장 비싼 선택은 “조금 더 기다려 보자”입니다.

실비용에는 인지대, 송달료, 열쇠 수리 비용, 우편료 등이 포함됩니다. 사건의 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 무료 전화상담에서 사건 내용을 들은 뒤 투명하게 안내해 드립니다.

법도 명도소송센터는 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행합니다. 대한변호사협회에 부동산전문·민사전문으로 등록되어 있고, 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. 실무서인 『명도소송 매뉴얼』의 저자로서, 책에 정리한 절차를 그대로 의뢰인의 사건에 적용합니다.

오늘도 각종 언론에 부동산 분쟁 전문가로 소개되고 있습니다.

선임은 이렇게 진행됩니다

전국 어디에서나 같은 방식으로 진행할 수 있습니다. 사무실을 찾아오지 않아도 전화 상담만으로 사건 진단과 선임이 가능합니다.

낙찰은 절반입니다. 실제로 문을 열고 들어가 사용하거나 임대를 놓기까지가 남은 절반이고, 그 절반의 성패는 잔금을 낸 그날 무엇을 했는지에서 갈립니다. 점유자가 누구인지 확정하고, 대항력 유무를 판단하고, 인도명령과 가처분을 같은 날 걸어 두는 것. 이 세 가지가 경매 명도의 기본기입니다.

사건마다 등기부의 순서도, 임차인의 지위도, 점유의 형태도 다릅니다. 지금 진행 중인 사건이 어느 쪽인지 판단이 서지 않는다면 02-591-5657로 전화 주십시오. 상담료는 없습니다.