법원에 접수하는 인도명령 신청 필요서류는 아래 다섯 가지가 뼈대입니다. 분량은 많지 않지만, 한 항목이라도 빠지거나 표기가 어긋나면 보정으로 시간이 밀립니다.

상황에 따라 더 붙는 서류

하나. 6개월은 낙찰일이 아니라 완납일부터

매각허가결정이 난 날이 아니라 대금을 전부 낸 날이 기산점입니다. 이 6개월은 사정이 있다고 늘려 쓸 수 없습니다. 하루라도 넘기면 상대가 대항력이 전혀 없는 무단점유자라 해도 인도명령은 쓸 수 없고, 명도소송으로 가야 합니다. 협의로 시간을 끄는 동안 기한이 지나 버리는 사례가 실제로 적지 않습니다.

둘. 상대가 인도명령 대상인가

셋. 서류상 그 사람이 지금도 그 안에 있는가

신청서에 적은 피신청인과 실제 점유자가 다르면, 결정을 받아도 집행 단계에서 그대로 막힙니다. 잔금을 낸 직후 현장을 확인하고, 점유자가 바뀔 조짐이 보이면 대응을 서둘러야 합니다. 점유가 넘어간 뒤에는 처음부터 다시 시작해야 하기 때문입니다.

인도명령신청필요서류를 완벽하게 갖춰도, 아래 상황에서는 신청 자체가 받아들여지지 않습니다. 서류의 문제가 아니라 사건의 구조가 다르기 때문입니다.

• 一
  대항력 있는 선순위 임차인이 살고 있을 때

  매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령을 쓸 수 없습니다. 민사집행법 제136조 제1항 단서가 직접 정하고 있는 예외입니다.

• 二
  유치권 주장이 인정될 때

  압류의 효력이 생기기 전에 점유를 취득해 유치권이 성립했다면 대항할 수 있는 권원이 됩니다. 다만 성립 여부 자체가 다투어지는 경우가 많아, 이 지점에서 사건의 방향이 크게 갈립니다.

• 三
  완납 후 6개월이 지났을 때

  상대의 권원과 무관하게 인도명령 절차 자체를 이용할 수 없습니다. 남는 길은 명도소송입니다.

• 四
  대금 납부 후 매수인이 점유자에게 다시 소유권을 넘긴 때

  대법원은 이런 경우 매매계약 해제 등으로 점유권원이 소멸했다는 사실을 신청인이 증명해야 인도명령을 받을 수 있다고 보았습니다(대법원 1999. 4. 16.자 98마3897 결정).

기간과 비용, 현실적인 감각

• 期
  부동산 인도 강제집행은 약 3개월

  결정은 빨리 나와도 집행은 다릅니다. 신청부터 본 집행까지 대략 3개월 정도를 잡아야 합니다.

• 執
  본 집행은 집행관이 진행합니다

  법원 소속 집행관이 현장에서 점유자의 짐을 강제로 반출하는 방식으로 이뤄집니다.

• 費
  법원 등에 내는 실비

  인지, 송달료, 열쇠 수리공 비용, 우편료 등을 모두 더하면 대략 50만 원에서 100만 원 정도가 듭니다. 사건과 현장 상황에 따라 달라집니다.

어디서부터 어디까지 맡는가

명도 내용증명 발송에서 시작해 점유이전금지가처분, 명도소송, 그리고 강제집행까지 전 과정을 함께합니다. 집행 단계에서는 집행 전문가가 현장에 동행해 열쇠 인수 같은 마무리까지 챙깁니다. 서류만 만들고 끝나는 방식이 아니라, 실제로 문이 열리는 지점까지 보고 움직입니다.

비용

선임은 이렇게 진행됩니다

인도명령으로 정리될 사건인지, 명도소송으로 가야 할 사건인지는 몇 가지 사실만 확인하면 대체로 판단이 섭니다. 문제는 그 판단을 미루는 사이 6개월이 지나간다는 점입니다. 서류를 다 모으고 나서 전화하실 필요는 없습니다.