시계는 이미 돌아가고 있습니다

상담 전화에서 반복적으로 확인되는 흐름이 있습니다. 근린상가를 낙찰받고 잔금을 납부해 소유권까지 넘어왔습니다. 기존 점유자는 "이사비만 맞춰주면 정리하겠다"고 말합니다. 사람이 나쁘지 않아 보였고, 소송까지 갈 일은 아니라고 생각합니다.

그렇게 협의가 한 달, 두 달, 석 달을 넘깁니다. 어느 날 연락이 끊깁니다. 그제서야 검색창에 '인도명령신청'을 쳐 봅니다. 그런데 나오는 말이 제각각입니다. 한쪽에서는 "서류만 내면 한 달이면 끝난다"고 하고, 다른 쪽에서는 "그건 안 되고 소송을 해야 한다"고 합니다. 남은 기한은 이미 절반으로 줄어 있습니다.

이 글은 그 오해를 정리하기 위한 글입니다. 인도명령신청뜻이 정확히 무엇인지, 내 사건이 인도명령으로 갈 수 있는 사건인지 아니면 처음부터 명도소송으로 가야 하는 사건인지, 그리고 판단이 늦어졌을 때 어떻게 방향을 트는지까지 순서대로 짚겠습니다.

인도명령신청뜻, 조문 그대로 읽어보면

정리하면 인도명령신청뜻은 "법원 경매로 부동산을 낙찰받아 대금까지 낸 사람이, 그 부동산을 점유하고 있는 사람에게 넘겨주라고 법원에 명령을 구하는 간이 절차"입니다. 정식 소송이 아니기 때문에 원칙적으로 변론기일 없이 서면심리로 진행되고, 그래서 빠릅니다.

대신 대가가 있습니다. 인도명령은 기판력이 없는 집행권원이고, 적용 대상도 좁게 한정되어 있습니다. 빠른 대신 좁다는 이 교환 관계가 인도명령신청뜻의 본질입니다. 그래서 다음 질문이 훨씬 중요해집니다. "내 사건은 이 좁은 문 안쪽인가, 바깥쪽인가."

내 사건은 어느 쪽 길입니까

점유를 되찾는 길은 결국 두 갈래입니다. 이 갈림길을 처음에 잘못 들어서면 되돌아 나오는 데만 몇 달이 걸립니다.

누구에게 되고, 누구에게 안 되는가

낙찰자라고 해서 점유자 전원에게 인도명령이 나오는 것은 아닙니다. 상대방이 누구냐에 따라 결과가 갈립니다.

실무에서 다툼이 붙는 지점은 거의 오른쪽 칸입니다. 점유자가 "나는 대항력이 있다", "유치권이 있다"고 주장하면 법원은 심문을 열어 그 소명 여부를 살핍니다. 판례는 매수인이 상대방의 점유 사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것이라는 점은 이를 주장하는 상대방이 소명해야 한다고 보고 있습니다. 그래서 초기 서면을 어떻게 구성하는지가 결과를 크게 좌우합니다.

결국 되찾아야 하는 것은 점유입니다

소유권 이전등기가 끝났어도 문을 열 수 없다면 그 부동산은 아직 내 것이 아닙니다. 점유를 실제로 회수하려면 세 가지가 필요합니다.

현장에서 실제로 밟는 다섯 단계

집행권원을 받았다고 다음 날 문이 열리지는 않습니다

강제집행을 신청하면 집행관이 현장을 방문해 자진 인도를 촉구하는 고시문을 붙입니다. 정해진 기간이 지나도 점유가 그대로면 속행을 신청하고, 집행관이 본집행 날짜를 지정합니다. 본집행일에는 법원 소속 집행관에 의하여 내부의 짐이 강제로 반출되고, 반출된 물건은 보관 장소로 옮겨져 일정 기간 보관됩니다. 문이 잠겨 있으면 개문 절차가 별도로 필요합니다.

세 문장으로 남기면 이렇습니다

사건을 맡은 변호사가 끝까지 직접 갑니다

법도 명도소송센터는 부동산 점유 회수 한 분야에 집중해 온 곳입니다. 상담부터 서면 구성, 변론, 집행 현장 대응까지 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다.

• 대한변호사협회 등록 부동산전문·민사전문 변호사, 공인중개사 자격 보유
• 『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 사건을 맡아 진행합니다
• MBC·KBS·SBS·YTN 등 방송 출연, 오늘도 각종 언론에 전문가로 보도되고 있습니다
• 명도 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행까지 전 과정 지원(강제집행은 별도 선임)
• 집행 경험을 갖춘 인력이 열쇠 인수와 집행 동행 등 현장 대응까지 함께합니다
• 전국 어디서나 접수 가능하며, 방문 없이 전화만으로 선임하실 수 있습니다

먼저 알고 결정하시도록

전화 한 통이면 시작됩니다

상담 전화에서 가장 많이 나오는 여섯 가지