인도명령 신청 뒤에도 안 비운다면? 강제집행으로 경매 낙찰 점유 회수 끝내기
법도명도
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인도명령 신청 뒤에도 안 비운다면?
강제집행으로 경매 낙찰 점유 회수 끝내기
낙찰받고 잔금까지 완납했는데 문 앞에서 발길이 막히는 순간이 있습니다. 소유권은 이미 내 것인데 안에 있는 사람은 나갈 생각이 없습니다. 많은 분이 "인도명령만 받으면 바로 나가겠지" 생각하지만, 현실은 인도명령 신청과 강제집행이라는 두 개의 문을 차례로 통과해야 비로소 열쇠를 손에 쥡니다.
인도명령이란 무엇이고, 왜 낙찰자에게 유리한가
인도명령은 경매로 부동산을 낙찰받은 매수인이, 매각대금을 전액 낸 뒤에도 점유자에게서 부동산을 넘겨받지 못할 때 법원에 신청하는 결정입니다. 민사집행법 제136조에 뿌리를 둔 제도로, 정식 명도소송을 거치지 않고도 빠르게 집행권원을 확보할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.
명도소송이 짧아도 여섯 달, 길면 한 해를 넘기는 데 비해, 인도명령은 통상 2~4주 안에 결정이 내려집니다. 경매 투자에서 점유 회수 시간을 단축한다는 것은 곧 손실을 줄인다는 뜻입니다.
눈에 보이지 않는 6개월의 시계
이 제도에는 문이 열려 있는 시간이 정해져 있습니다. 매각대금을 완납한 날부터 6개월. 이 기한을 넘기면 간편한 인도명령의 길이 닫히고, 시간과 비용이 몇 배로 늘어나는 정식 명도소송으로 돌아가야 합니다. 낙찰 직후부터 서둘러 준비해야 하는 이유입니다.
인도명령신청강제집행, 순서가 있는 두 개의 절차
하나의 단어처럼 들리지만 인도명령 신청과 강제집행은 순서가 정해진 두 절차입니다. 먼저 법원에 인도명령을 신청해 결정을 받고, 그 결정문이 점유자에게 송달됩니다. 결정문을 받고 스스로 비워 주면 그것으로 끝이지만, 자진 퇴거를 거부하면 마지막 관문인 강제집행으로 점유를 회수합니다.
인도명령 신청 · 결정 · 송달
법원에 인도명령을 신청하면 통상 2~4주 안에 결정이 나옵니다. 결정문이 점유자에게 송달되어야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.
강제집행으로 점유 회수
결정 뒤에도 점유자가 나가지 않으면, 집행관에게 강제집행을 위임해 계고와 본집행을 거쳐 점유를 넘겨받습니다.
인도명령이 되는 사람 · 안 되는 사람
- 해당 부동산의 채무자
- 기존 소유자(경매로 소유권을 잃은 전 소유자)
- 경매개시결정등기 이후 점유를 시작한 대항력 없는 점유자
- 대항요건을 갖추지 못한 임차인(전입·확정일자 미비)
- 경매개시결정등기보다 앞서 전입신고·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인
- 낙찰 후 매수인과 새 임대차계약을 맺은 점유자
- 채무자·소유자에게 부동산을 다시 판 경우
- 인도집행 뒤 제3자가 새로 불법점유한 경우
강제집행은 이렇게 진행됩니다
집행권원 확보
인도명령 결정정본, 집행문, 송달증명원을 갖춥니다. 이 세 가지가 준비되어야 강제집행 신청이 가능합니다.
집행관 사무소 신청 · 예납
관할 집행관 사무소에 집행을 위임하고 집행비용을 예납합니다. 이때부터 절차가 본격적으로 개시됩니다.
계고(예고)
집행관이 현장을 방문해 일정 기한까지 부동산을 인도하라고 촉구합니다. 부재 시 계고장을 부착하며, 이 단계에서 자진 합의로 마무리되는 사례도 적지 않습니다.
본집행
계고 기한이 지나도 응하지 않으면 법원 소속 집행관에 의하여 부동산 안의 짐을 강제로 반출하고 점유를 매수인에게 이전합니다. 점유자가 부재중이어도 채권자와 증인 2인의 입회 아래 진행할 수 있습니다.
유체동산 보관 · 정리
반출된 짐은 채권자가 운반비·보관료를 먼저 부담해 창고에 보관합니다. 점유자가 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각하고, 비용을 뺀 나머지는 공탁합니다.
인계 · 열쇠 인수
인계 확인서를 작성하고 열쇠를 인수하며 관리주체 인수인계까지 마치면, 비로소 점유 회수가 종결됩니다.
점유 회수까지, 얼마나 걸릴까
점유이전금지가처분, 처음부터 함께 걸어야 안전합니다
인도명령을 신청할 때 점유이전금지가처분을 함께 걸어 두는 것이 실무의 정석입니다. 절차가 진행되는 사이 점유자가 가족·지인·제3자로 바뀌면, 애써 받은 결정의 효력이 새 점유자에게 그대로 미치지 않아 처음부터 다시 밟아야 할 수 있기 때문입니다.
가처분을 미리 걸어 두면 점유가 바뀌어도 승계집행으로 이어 갈 수 있어 시간과 비용의 이중 부담을 막습니다.
가처분 인지대는 전자소송 기준 통상 9,000원 수준비용, 이렇게 안내됩니다 (법도 명도소송센터 기준)
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