월세세입자퇴거요청, '나가 주세요' 한마디로는 끝나지 않습니다 | 임대인이 놓치면 안 되는 법적 순서와 골든타임
법도명도
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월세세입자퇴거요청,
‘나가 주세요’ 한마디로는 끝나지 않습니다
월세는 계속 밀리는데 세입자는 연락도, 퇴거도 하지 않는 상황. 이럴 때는 감정이 아니라 정확한 순서로 접근해야 내 부동산을 온전히, 그리고 빠르게 되찾을 수 있습니다.
“월세가 두 달째 안 들어오는데, 세입자는 전화도 받지 않습니다. 보증금이 바닥나기 전에 무엇부터 해야 할까요?”
매달 들어와야 할 월세가 끊기면 대출 이자, 관리비, 각종 세금까지 임대인의 자금 계획이 통째로 흔들립니다. 그런데 많은 분들이 바로 이 지점에서 가장 위험한 실수를 합니다. ‘내 건물이니까’라는 생각으로 직접 나서는 것입니다.
직접 내보내면 오히려 임대인이 처벌받습니다
아무리 본인 소유의 부동산이라도 세입자 동의 없이 현관 잠금장치를 바꾸거나 짐을 밖으로 빼면 주거침입죄·재물손괴죄로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 월세 세입자 퇴거 요청은 반드시 법이 정한 절차 안에서 이뤄져야 안전합니다.
월세세입자퇴거요청, 언제부터 법적으로 가능할까
주택 2기 · 상가 3기
민법 제640조에 따라 세입자의 연체액이 ‘2기의 차임액’에 이르면 주택 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가는 상가건물임대차보호법에 따라 ‘3기’가 기준입니다.
횟수 아닌 ‘누적 금액’
여기서 2기는 밀린 ‘횟수’가 아니라, 밀린 돈의 합계가 월세 두 달 치에 도달했는지를 봅니다. 월세 50만 원인데 매달 30만 원만 낸다면 다섯 달이 지나야 두 달 치가 쌓입니다.
갱신 거절 통지 시기
연체가 없어도 계약 만료를 이유로 퇴거를 요청할 수 있습니다. 다만 주택은 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지하지 않으면 ‘묵시적 갱신’으로 계약이 그대로 연장되니 날짜 관리가 중요합니다.
계약해지를 통보한 시점에 이미 해지 사유(2기 연체)가 존재했다면, 그 뒤에 밀린 돈을 냈다고 해서 진행 중인 명도소송이 무효가 되지는 않습니다. 그래서 ‘언제, 어떻게’ 통보했는지가 결과를 가릅니다.
내 부동산을 되찾는 4단계 순서
내용증명 발송
증거 확보계약해지와 퇴거 요청 의사를 우체국 기록으로 남기는 단계입니다. 계약 만료일·부동산 주소·퇴거 기한·미이행 시 법적 조치 예정을 명확히 적습니다. 이후 명도소송에서 ‘언제 무엇을 요구했는지’를 입증하는 핵심 증거가 됩니다.
점유이전금지가처분
약 3~4주소송 중 세입자가 제3자에게 점유를 넘기면, 승소해도 그 사람에게는 판결 효력이 미치지 않아 처음부터 다시 소송해야 합니다. 이를 막는 필수 보전처분입니다. 법원에 내는 인지대는 통상 9,000원 수준이며, 집행 시 법원 집행관이 현장에 고시문을 부착합니다.
명도소송(본안)
통상 수개월법원에 건물 인도를 청구하는 본안 소송입니다. 임대차계약서, 월세 미납 내역, 내용증명 발송 기록을 체계적으로 제출합니다. 세입자가 소장 부본을 받고 30일 안에 답변하지 않으면 무변론으로 더 빨리 판결이 나기도 합니다.
강제집행
신청~집행 약 3개월승소 후에도 자진 퇴거하지 않을 때 신청합니다. 법원 소속 집행관이 현장에서 세입자의 짐을 강제로 반출하고 건물을 인도받습니다. 다만 대부분은 판결이나 집행 예고 단계에서 스스로 나가므로, 실제 집행까지 가는 경우는 많지 않습니다.
비용은 어느 정도 들까
명도소송 변호사 선임료
※ 사건 난이도·증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다. 승소하면 소송비용은 원칙적으로 패소한 세입자가 부담하지만, 조정으로 마무리되는 경우도 많아 사건별로 달라집니다.
지금 시작해야 하는 이유
보증금이 남아 있을 때가 진짜 기회입니다
퇴거가 늦어질수록 밀린 월세는 계속 쌓이고, 결국 보증금으로도 다 메우지 못하는 상황이 옵니다. 보증금이 충분히 남아 있는 시점에 절차를 시작해야 실제 손해를 줄일 수 있습니다.
절차를 제대로 밟으면 밀린 월세는 물론 계약 종료 후 불법 점유 기간의 차임 상당액까지 청구할 수 있고, 부동산을 온전히 되찾아 다시 정상적으로 임대할 수 있습니다.
이 결과의 열쇠는 결국 ‘첫 단추’입니다. 지금 세입자의 연체액이 정확히 몇 기인지, 계약서에 특약은 없는지, 보증금으로 어디까지 상계되는지를 짚는 것에서 시작됩니다.
책을 쓴 변호사가 직접 맡습니다
엄정숙 변호사 · 부동산전문 / 민사전문
대한변호사협회 등록 부동산전문·민사전문 변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 『명도소송 매뉴얼』을 직접 쓴 저자입니다. 책을 쓴 변호사가 내 사건을 처음부터 끝까지 맡는다는 것은, 임대인 입장에서 가장 안심할 수 있는 부분입니다.
전화 한 통이면, 다음 단계가 명확해집니다
처음 한 번의 통화로 본인 사건이 어느 단계에 있는지, 무엇부터 준비해야 하는지가 대부분 정리됩니다. 지금 상황을 편하게 말씀해 주세요.
무료 전화상담02-591-5657상담 시간 : 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (점심 12시~1시 / 공휴일 휴무)
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