부동산 경매에서 낙찰을 받고 매각대금을 전액 납부하면 소유권은 낙찰자에게 넘어옵니다. 그런데 기존 점유자가 부동산을 순순히 비워주지 않는 경우가 적지 않습니다. 이때 꺼내드는 것이 바로 부동산 인도명령입니다. 민사집행법 제136조에 근거해, 매수인이 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 법원에 신청하면 채무자·소유자 또는 대항력 없는 점유자에게 부동산을 넘기라고 명하는 결정을 받을 수 있습니다.

인도명령 결정이 확정되어도 점유자가 스스로 나가지 않으면, 결정문 한 장으로는 부동산을 되찾을 수 없습니다. 이때부터는 법원 소속 집행관이 직접 움직여 점유자의 물건을 강제로 반출하는 강제집행 절차로 전환됩니다.

강제집행을 신청하려면 먼저 집행권원을 갖춰야 합니다. 인도명령 결정정본, 집행문, 송달증명원 이 세 가지가 모두 준비되어야 신청이 접수되며, 이 중 하나라도 빠지면 신청 자체가 반려됩니다. 신청부터 본집행까지는 대략 3개월 정도가 걸리고, 관할 법원과 집행관 일정, 점유 형태(주거·상가), 물건의 양에 따라 달라집니다.

강제집행 당일, 집행관이 잠긴 문을 열고 점유자의 물건을 반출하는 순간에는 그 절차가 적법하게 이뤄졌음을 확인해 줄 사람이 필요합니다. 민사집행법 제6조는, 집행관이 집행 과정에서 저항을 받거나 채무자의 주거에서 집행을 하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는, 성년 두 사람이나 그 지역의 구·동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하도록 정하고 있습니다.

현장에서 가장 흔한 상황이 바로 ‘점유자 부재’입니다. 문을 두드려도 아무도 없고 안에 사리를 분별할 만한 가족이나 고용인도 없다면, 채권자와 성년 증인 2명이 입회한 상태에서 집행을 진행하게 됩니다. 즉 증인 2명은 ‘있으면 좋은 것’이 아니라, 그날 집행이 성사되느냐를 가르는 요건입니다.

법원 등에 납부하는 실비용(인지대·송달료·열쇠 기술자·우편료 등)은 사안에 따라 다르지만, 모두 더해 대략 50만 원 ~ 100만 원 정도를 예상하면 됩니다. 여기에 변호사 선임료가 더해집니다.

강제집행 현장은 변수가 많습니다. 집행관마다 운영 방식이 다르고, 점유자와 현장 상황은 예측이 어렵습니다. 증인 확보, 서류 준비, 계고 시점 조율 중 하나만 어긋나도 집행이 무산되거나 처음부터 다시 밟아야 하는 상황이 생깁니다. 승소 판결을 받고도 집행 단계에서 막혀 처음부터 다시 의뢰하는 경우가 실제로 있습니다.

법도 명도소송센터는 인도명령과 강제집행을 처음부터 한 흐름으로 설계합니다.