명도소송, 내 검색 목적부터 고르는 6갈래 안내표

건물을 돌려받는 소송을 검색하는 목적은 소장 작성, 월세 연체, 경매, 피고 대응, 대리인 선택, 집행비용 회수의 여섯 갈래로 나뉩니다. 같은 검색어라도 건물주와 낙찰자, 소장을 받은 임차인이 확인할 조문은 서로 다릅니다.

아래 표에서 내 상황에 맞는 줄을 고른 뒤 해당 소제목으로 내려가면 필요한 부분만 빠르게 읽을 수 있습니다. 조문 근거 칸은 상담할 때 무엇을 기준으로 판단하는지 미리 알려 드리려는 것입니다.

여섯 갈래 어디에 속하든 공통으로 먼저 가려야 할 갈림길이 세 가지 있습니다. 세 질문의 답에 따라 소송을 낼지, 다른 절차로 바로 갈지, 일정이 얼마나 늘어날지가 정해집니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 등기사항증명서를 놓고 보아야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

명도소송 소장에는 무엇을 적어야 하나요?

소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다(「민사소송법」 제249조 제1항). 당사자는 소를 내는 원고와 점유를 넘겨야 할 피고이고, 청구의 취지는 판결 주문으로 받고 싶은 결론, 청구의 원인은 그 결론을 뒷받침하는 사실관계입니다.

청구의 취지에는 넘겨받을 부동산을 등기사항증명서의 표시대로 특정합니다. 피고가 건물 일부만 점유하고 있다면 도면 등으로 범위를 밝혀 두는 것이 좋고, 밀린 차임이나 인도할 때까지의 차임 상당액을 함께 청구할지도 이 단계에서 정합니다.

청구의 원인은 대개 계약 체결, 종료 사유 발생(해지·기간 만료), 피고의 계속 점유 순서로 씁니다. 종료 사유를 무엇으로 잡느냐에 따라 필요한 증거가 달라지므로, 임대인은 소장을 쓰기 전에 해지 통지가 상대에게 도달한 날짜부터 확인해 두어야 합니다.

1차 조치로 다음 다섯 가지 서류를 모아 두면 어느 갈래로 가든 그대로 쓰입니다.

• 임대차계약서와 특약, 갱신·변경 계약서
• 차임 입금 내역과 월별 연체 내역표
• 해지·갱신거절 통지 사본과 도달 자료(명도 내용증명 등)
• 등기사항증명서와 건축물대장
• 점유 현황 사진과 현재 실제로 쓰는 사람의 정보

점유이전금지가처분이 필요한 신호도 이때 함께 봅니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 합니다(「민사집행법」 제300조 제1항). 임차인이 제3자에게 가게를 넘기겠다고 말하거나 낯선 사람이 드나들고 간판이 바뀌는 사정은 소송 중 점유자가 바뀔 수 있다는 신호로 볼 여지가 있습니다.

월세명도소송: 차임연체액이 2기·3기의 차임액에 달하는 때

월세명도소송은 차임연체액이 정해진 기수의 차임액에 달했을 때 계약을 해지하고 건물을 돌려받는 소송입니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물은 3기, 그 밖의 주택 등 건물 임대차는 민법에 따라 2기가 기준이므로 건물 유형부터 정확히 가려야 합니다.

기준은 연속해서 몇 달을 밀렸는지가 아니라 밀린 금액의 합계입니다. 중간에 일부를 냈더라도 남은 연체액 합계가 3기분(주택 등은 2기분)에 달하면 해지를 검토할 수 있고, 여러 번 늦게 냈더라도 합계가 기준에 못 미치면 이 조문에 따른 해지는 어렵습니다.

해지는 임대인의 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 그래서 연체 내역표를 붙인 해지 통지를 명도 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 두는 경우가 많고, 이 날짜가 소장의 청구 원인에 그대로 들어갑니다.

월세 연체가 아니라 계약기간 만료가 이유라면 출발점이 달라집니다. 주택은 주택임대차보호법상 계약갱신요구권, 상가는 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 임차인이 행사했는지와 임대인이 통지기간 안에 갱신거절 통지를 했는지부터 확인합니다.

경매 명도소송: 대금을 낸 뒤 6월 이내라면 인도명령이 먼저입니다

경매 명도소송은 낙찰자가 점유자를 상대로 내는 건물인도 청구이지만, 대금을 낸 뒤 6월 이내라면 먼저 인도명령을 검토합니다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조 제1항).

다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 받을 수 없습니다(제136조 제1항 단서). 낙찰자가 소송으로 가는 길은 크게 두 가지로, 대금을 낸 뒤 6월이 지나 신청 기간을 놓친 경우와 점유자의 권원 때문에 인도명령이 받아들여지지 않는 경우입니다.

대항력을 주장하는 임차인이 남은 보증금 문제를 내세우는 사건은 결론이 사안마다 달라집니다. 낙찰자는 매각물건명세서, 전입과 확정일자 자료, 배당 결과를 함께 놓고 인도명령으로 충분한지, 소송까지 준비해야 하는지를 판단합니다.

명도소송 당하면 30일 안에 답변서를 내야 하나요?

소장 부본을 받은 피고가 청구를 다툴 생각이라면 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(「민사소송법」 제256조 제1항). 다만 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 이 기한이 적용되지 않습니다.

피고가 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조 제1항). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니합니다.

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   소장 부본 송달

   받은 날짜를 기록합니다. 30일 기한은 이날부터 셉니다.

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   30일 이내 답변서

   인정할 사실과 다툴 사실을 나누고 계약서·입금 내역을 붙입니다.

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   변론기일

   양쪽 주장과 증거를 법원이 심리합니다. 이 단계에서 인도 시기 합의가 오가기도 합니다.

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   판결과 집행

   인도를 명하는 판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 원고는 강제집행을 신청할 수 있습니다.

임차인이 내세우는 계약갱신요구권 행사나, 보증금을 돌려받을 때까지 나갈 수 없다는 동시이행 항변은 요건과 증거가 갖춰졌는지에 따라 판단이 달라집니다. 주장만으로 곧바로 원하는 판결이 나오는 구조는 아니므로, 통지 기록과 보증금 정산 자료를 근거로 정리해야 합니다.

임대인에게도 피고의 답변서 제출 여부는 일정을 가르는 첫 신호입니다. 답변서가 없으면 무변론 판결 가능성이 열리고, 다투는 답변서가 들어오면 반박 준비서면과 증거로 대응합니다.

명도소송 법무사와 명도소송 전문, 누가 대리할 수 있나요?

소송대리인으로 법원에서 변론할 수 있는 사람은 원칙적으로 변호사입니다. 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없습니다(「민사소송법」 제87조).

예외는 좁습니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않습니다(제88조 제1항). 허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격 등 구체적인 사항은 대법원규칙으로 정하고, 법원은 언제든지 그 허가를 취소할 수 있습니다(제88조 제2항·제3항).

법무사를 찾는 분은 대개 비용과 서류 작성을 먼저 생각합니다. 서류 작성 도움을 받는 일과 법정·집행 현장까지 책임지는 소송대리는 다른 일이므로, 맡길 범위를 먼저 정해 두면 선택이 쉬워집니다. 전문 사무소인지는 간판보다 내용증명, 점유이전금지가처분, 소송, 강제집행을 한 변호사가 끝까지 직접 맡는지로 판단하는 편이 실용적입니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 가처분 600건 이상을 수행했습니다. 방문 없이 전화로 상담과 선임이 가능해 전국 사건을 맡고 있으며, 비용 구조는 다음과 같습니다.

강제집행 비용 청구 방법: 집행비용과 소송비용은 받는 창구가 다릅니다

강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(「민사집행법」 제53조 제1항). 다만 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 그 비용을 채무자에게 변상하여야 합니다(제53조 제2항).

본안 소송에 든 소송비용은 판결의 소송비용 부담 재판을 근거로 따로 확정합니다. 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 않은 경우, 제1심 법원은 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다(「민사소송법」 제110조 제1항). 신청할 때는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 합니다(제110조 제2항).

강제집행 비용 청구 소송을 따로 내야 하느냐는 질문도 많습니다. 소송비용은 확정결정 신청이라는 정해진 절차가 있고 집행비용은 집행 절차 안에서 우선 변상받는 구조이므로, 별도 절차가 필요한지는 회수하지 못한 항목과 상대의 재산 상황을 보고 판단합니다.

명도 강제집행 절차는 대체로 다음 네 단계로 진행되며, 신청부터 본집행까지 약 3개월을 예상합니다.

본집행 당일 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하며, 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(「민사집행법」 제258조 제1항·제2항). 목적물이 아닌 짐은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자가 없으면 같이 사는 친족이나 채무자의 대리인·고용인에게 인도하여야 하며, 그런 사람도 없으면 집행관이 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조 제3항~제5항). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

자주 묻는 질문 3가지: 건물인도·내용증명·경매 명도