명도소송은 판결이 확정되고 강제집행까지 마쳐야 비로소 끝이 납니다. 그런데 이 기간 동안 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 계속 사용하면서 월세를 한 푼도 내지 않는 경우가 흔합니다. "어차피 소송 중이니 나중에 정산하면 되겠지"라고 생각하며 방치하면, 소송이 길어질수록 받지 못한 차임만 쌓여가는 상황이 됩니다.

이럴 때 임대인이 활용할 수 있는 법적 수단이 바로 차임 상당 부당이득 반환청구입니다. 계약이 끝난 뒤에도 임차인이 법률상 원인 없이 건물을 사용해 이익을 얻고 있다면, 그 이익에 상당하는 금액을 임대인에게 반환해야 한다는 것이 부당이득 법리의 핵심입니다. 이 글에서는 명도소송 중 월세를 받아내는 법적 근거, 산정 기준, 청구 방법, 그리고 실제 회수 절차까지 순서대로 안내해 드리겠습니다.

많은 건물주가 명도소송을 준비하면서 "일단 나가게 만드는 것"에만 집중한 나머지, 그 기간 동안 발생하는 금전 손해를 별도로 챙기지 못하는 경우가 있습니다. 그러나 명도소송은 짧게는 몇 개월, 길게는 1년 가까이 걸릴 수도 있는 절차이고, 그 사이 임차인이 실질적으로 건물을 계속 사용하고 있다면 그 기간에 대한 대가를 받는 것은 임대인의 정당한 권리입니다. 소송을 준비하는 단계에서부터 이 부분을 함께 챙기는 것이 결과적으로 손해를 최소화하는 방법입니다.

특히 상가처럼 임차인이 영업을 계속하며 매출을 올리고 있는 경우라면, 임대인만 손해를 보고 임차인은 이익을 보는 불균형한 상황이 지속될 수 있습니다. 이런 불균형을 법적으로 바로잡는 절차가 바로 차임 상당 부당이득 청구이며, 명도소송과 함께 진행하면 별도의 시간과 비용을 들이지 않고도 이 문제를 해결할 수 있습니다.

• 계약이 끝났는데도 임차인이 월세를 내지 않은 채 계속 점유하고 있다
• 명도소송이 진행되는 몇 달 동안 차임 손해가 계속 쌓이고 있다
• 명도소송과 별도로 밀린 월세를 받을 수 있는지 궁금하다

명도소송 중 월세, 법적으로 어떻게 청구할 수 있나요?

임대차 계약이 해지되면 임차인은 더 이상 건물을 사용할 법률상 원인이 없어집니다. 그럼에도 계속 건물을 점유하며 사용하고 있다면, 임대인 소유의 건물을 사용함으로써 이익을 얻는 동시에 임대인에게는 그만큼 임료 상당의 손해가 발생하게 됩니다. 이것이 바로 부당이득의 구조이며, 임대인은 이 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.

계약 종료 전까지는 연체 차임으로, 계약 종료 후부터 실제 명도가 이루어지기 전까지는 차임 상당의 부당이득으로 그 성격이 구분됩니다. 명칭은 다르지만 실무적으로는 두 금액을 함께 묶어 청구하는 경우가 대부분이며, 소송에서는 이를 "연체 차임 및 부당이득금"과 같은 형태로 병합해 청구합니다. 임대인 입장에서는 명칭보다 실제로 받을 수 있는 금액을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

법적 성격을 구분하는 실익은 지연손해금 이율이나 소멸시효 기산점이 달라질 수 있다는 데 있습니다. 연체 차임은 계약상 정해진 지급기일을 기준으로 지연손해금이 계산되는 반면, 부당이득금은 이행청구를 받은 시점을 기준으로 계산되는 경우가 많아 세부적인 금액 산정에서 차이가 발생할 수 있습니다. 이런 세부 구분은 소장을 작성하는 단계에서 정확히 반영해야 이후 판결금액이 실제 손해에 가깝게 산정됩니다.

부당이득 반환청구가 성립하려면 임차인에게 이익이 발생했다는 점, 임대인에게 손해가 발생했다는 점, 그 둘 사이에 인과관계가 있다는 점, 그리고 법률상 원인이 없다는 점을 모두 갖춰야 합니다. 명도소송 사안에서는 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 사용하고 있다는 사실 자체가 이익이자 손해의 근거가 되므로, 다른 부당이득 사건에 비해 입증이 비교적 명확한 편입니다. 다만 임차인이 실제로 점유를 계속하고 있는지, 아니면 이미 점유를 넘겼는지에 대한 다툼이 있을 수 있으므로 현황 확인이 중요합니다.

부당이득 반환청구권은 소멸시효의 적용을 받으므로, 오래된 채권일수록 시효 완성 여부를 먼저 점검해야 합니다. 특히 상가 임대차처럼 정기적으로 지급되는 차임의 성격을 가진 채권은 비교적 짧은 소멸시효가 적용될 수 있어, 연체가 장기화된 사안일수록 신속하게 법적 절차에 착수하는 것이 유리합니다. 시효가 임박한 부분이 있다면 우선적으로 청구 취지에 포함시켜야 합니다.

명도소송과 함께 청구해야 시간과 비용이 줄어듭니다

차임 상당 부당이득 청구는 명도청구와 별도의 소송으로 진행할 수도 있지만, 실무에서는 명도소송을 제기할 때 함께 병합해 청구하는 것이 일반적입니다. 하나의 소송 절차 안에서 점유 회수와 금전 청구를 동시에 다투면 인지대나 송달료 같은 부대비용을 아낄 수 있고, 재판부도 사실관계를 한 번에 파악할 수 있어 심리가 효율적으로 진행됩니다.

특히 소송이 언제 끝날지 확정할 수 없다는 점을 고려해, 판결 선고일이나 명도완료일까지의 금액을 정확히 특정하지 않고 "인도 완료일까지 월 차임 상당액을 지급하라"는 형태로 장래의 이행을 함께 구하는 청구가 널리 활용됩니다. 이렇게 하면 소송이 예상보다 길어지더라도 별도의 추가 소송 없이 실제 명도가 이루어지는 시점까지의 금액을 모두 받아낼 수 있습니다.

언제부터 언제까지 청구할 수 있나요?

차임 상당 부당이득의 청구 기간을 정하는 기산점은 통상 계약이 해지된 다음 날, 또는 계약기간이 만료된 다음 날부터입니다. 연체 차임이 있었다면 그 이전 기간은 연체 차임으로, 계약 종료 이후 기간은 부당이득으로 구분해 청구하게 됩니다. 계약서에 해지 통보 시점이나 계약 만료일이 명확히 기재되어 있다면 기산점을 정하는 데 큰 어려움이 없습니다.

종기, 즉 청구가 끝나는 시점은 실제로 임차인이 건물을 인도한 날입니다. 판결이 확정되었다고 해서 곧바로 종료되는 것이 아니라, 강제집행을 통해 실제 점유를 회수하는 시점까지 계속 발생합니다. 그래서 앞서 설명한 것처럼 "인도 완료일까지"라는 형태로 청구 취지를 구성해두면, 판결 이후 강제집행이 늦어지더라도 그 기간까지의 금액을 놓치지 않고 받을 수 있습니다.

만약 임차인이 소송 도중 임의로 일부 공간만 비우거나, 점유 형태를 변경하는 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 실제 점유 범위와 사용 형태에 따라 부당이득액이 조정될 수 있으므로, 소송 진행 중에도 현황을 지속적으로 확인하고 필요하면 청구 취지를 변경하는 절차를 함께 진행하는 것이 정확한 금액을 받는 데 도움이 됩니다.

지연손해금도 함께 청구할 수 있나요?

차임 상당 부당이득액에 대해서는 지연손해금도 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 임차인이 정해진 기한까지 지급하지 않은 금액에 대해서는 법정이자율에 따른 지연손해금이 추가로 발생하며, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용되어 지연손해금 비율이 더 높아지는 구조입니다.

이 때문에 임차인 입장에서는 소송이 길어질수록 원금뿐 아니라 지연손해금까지 함께 불어나는 부담을 안게 됩니다. 이런 구조를 명확히 안내하면 임차인이 소송 중간에 합의나 조기 정산을 선택하는 계기가 되기도 합니다. 다만 지연손해금의 구체적인 이율과 기산일은 소송 진행 경과에 따라 달라질 수 있어 사안별로 정확히 계산해야 합니다.

차임 상당액은 어떤 기준으로 산정하나요?

차임 상당 부당이득액을 산정하는 가장 기본적인 기준은 기존 임대차 계약에서 정한 차임입니다. 계약이 종료된 이후에도 특별한 사정이 없다면 종전 계약상 차임을 기준으로 산정하는 것이 일반적이며, 이는 임대인과 임차인 모두에게 예측 가능한 기준을 제공합니다.

다만 임차인이 다투는 경우나 계약 종료 후 상당 기간이 지난 경우에는 감정평가를 통해 인근 시세에 맞는 적정 차임을 다시 산정하기도 합니다. 특히 소송이 장기화되어 주변 임대료 시세가 계약 당시와 크게 달라졌다면, 감정평가로 현재 시점의 적정 차임을 확인하는 절차가 필요할 수 있습니다. 이 경우 감정료가 추가로 발생할 수 있으므로, 사안의 규모에 따라 감정평가 실익을 따져보는 것이 좋습니다.

산정 기준을 정할 때는 임대차 계약이 보증금과 차임을 함께 정한 구조였는지도 살펴야 합니다. 보증금이 큰 대신 월 차임이 낮게 책정된 계약이라면, 단순히 계약서상 월 차임만을 기준으로 산정하는 것이 실제 임료 상당액을 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 이런 경우에는 보증금에 대한 이자 상당액을 함께 고려해 실질적인 임료 상당액을 산정하는 방식이 활용되기도 하며, 이는 사안의 구조에 따라 상담을 통해 정확히 안내받는 것이 좋습니다.

또한 연체된 관리비나 공과금이 있다면 이 역시 차임과 별도로 함께 청구할 수 있습니다. 관리비는 차임과 성격이 다르지만 임대차 계약에 포함된 부수적 채무인 경우가 많아, 소송 과정에서 함께 정리하면 이후 별도 분쟁을 예방할 수 있습니다.

감정평가를 진행하게 되면 법원이 지정한 감정인이 현장을 방문해 주변 시세, 건물의 위치와 층수, 용도, 노후도 등을 종합적으로 고려해 적정 차임을 산정합니다. 이 과정은 통상 소송 진행 중 일정 기간이 소요되며, 감정료는 원칙적으로 감정을 신청한 쪽이 우선 납부하되 최종적으로는 패소한 당사자가 부담하는 구조로 정리되는 경우가 많습니다. 감정평가 결과가 기존 차임보다 높게 나오는 경우도 있어, 오히려 임대인에게 유리하게 작용하는 사례도 있습니다.

임차인이 일부 공간만 사용하고 나머지는 비워둔 특수한 경우라면, 실제 사용 면적에 비례해 부당이득액을 산정하는 방법도 고려할 수 있습니다. 이런 세부적인 산정 방식은 사안의 특수성에 따라 달라지므로, 현장 상황을 정확히 파악한 뒤 청구 금액을 설계하는 것이 바람직합니다.

차임 상당액, 이렇게 계산됩니다

실제 사례를 단순화한 예시로 계산 구조를 살펴보겠습니다. 월 차임 150만원인 상가에서 계약 종료 후 임차인이 5개월간 점유를 계속했다고 가정하면, 다음과 같이 누적 금액이 산정됩니다.

위 예시는 이해를 돕기 위해 단순화한 것으로, 실제 사건에서는 계약 조건, 연체 관리비, 지연손해금 등이 함께 얽혀 계산이 더 복잡해집니다. 또한 인도가 언제 완료되느냐에 따라 최종 금액이 달라지므로, 소송이 길어질수록 이 금액도 함께 늘어난다는 점을 임차인에게 명확히 인식시키는 것이 협상에서도 유리하게 작용할 수 있습니다.

이처럼 누적 금액을 미리 계산해두면 소송 전 단계에서 임차인과의 협상에도 활용할 수 있습니다. 임차인 입장에서도 시간을 끌수록 최종적으로 지급해야 할 금액이 계속 늘어난다는 사실을 인지하면, 소송이 본격화되기 전 자진해서 명도에 응하거나 조기 합의를 시도하는 경우가 있습니다. 따라서 초기 상담 단계에서부터 예상 누적 금액을 구체적으로 안내받는 것이 협상력을 높이는 데에도 도움이 됩니다.

판결을 받았는데 임차인이 돈을 안 준다면?

명도와 금전 지급을 함께 명하는 판결을 받았다고 해서 자동으로 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 임차인이 임의로 지급하지 않으면 별도의 강제집행 절차를 거쳐야 합니다. 건물 인도는 법원 소속 집행관을 통한 부동산 인도집행으로 진행하고, 금전 채권은 임차인의 급여, 예금, 임차보증금, 부동산 등 재산에 대한 압류 및 추심 절차로 회수를 진행합니다.

실무적으로는 임차인이 다른 곳에 임대차보증금을 걸어둔 경우, 그 보증금반환채권을 압류해 회수하는 방법이 자주 활용됩니다. 또한 임대차 계약 당시 받아둔 임차인의 보증금이 남아 있다면, 이를 차임 상당 부당이득액과 상계 처리해 별도의 강제집행 없이 정산하는 방법도 가능합니다. 보증금이 충분하지 않은 경우에만 추가적인 채권 회수 절차가 필요해집니다.

채권 회수 절차는 사안마다 임차인의 재산 상황에 따라 소요 기간과 실효성이 크게 달라질 수 있습니다. 재산 조회부터 압류, 추심까지 이어지는 과정이 필요할 수 있으므로, 판결을 받은 이후의 절차까지 미리 염두에 두고 소송을 준비하는 것이 실질적인 회수율을 높이는 방법입니다.

임차인의 재산을 미리 파악하기 어려운 경우, 판결 확정 후 법원의 재산명시명령이나 재산조회 제도를 활용할 수 있습니다. 이를 통해 임차인 명의의 예금, 부동산, 자동차, 급여 등을 확인한 뒤 그중 회수 가능성이 높은 재산을 골라 압류를 진행하는 것이 효율적입니다. 반대로 임차인이 별다른 재산이 없는 경우라면, 실제 회수까지 시간이 걸리거나 부분적으로만 회수되는 상황도 발생할 수 있어 이 부분은 사전에 현실적으로 안내받는 것이 좋습니다.

강제집행 단계에서는 건물 인도와 금전 채권 회수를 병행해서 진행하는 것이 일반적입니다. 명도 집행 시 임차인의 동산이 남아 있다면 이를 매각해 채권 변제에 충당하는 절차도 함께 검토할 수 있어, 부동산 인도집행과 금전 채권 회수 절차를 유기적으로 연계하는 것이 전체 회수율을 높이는 실무적인 방법입니다.

점유 유형에 따라 대응이 달라집니다

명도소송 중 차임 상당액을 청구하는 상황은 점유의 원인에 따라 조금씩 다르게 접근해야 합니다. 대표적인 세 가지 유형을 정리하면 다음과 같습니다.

차임 연체형은 계약 해지 사유가 명확한 만큼 부당이득 청구의 법적 근거도 비교적 분명합니다. 기간만료형은 갱신거절의 의사표시를 명확히 했는지 여부가 쟁점이 될 수 있으므로, 계약 만료 전 갱신거절 통지를 문서로 남겨두는 것이 중요합니다. 전차인형은 임대인의 동의 없는 전대차인지 여부를 먼저 확인해야 하며, 무단전대라면 원임차인과의 계약 해지는 물론 전차인에 대한 별도의 명도 및 부당이득 청구도 함께 검토해야 합니다.

유형을 구분하는 이유는 소송에서 주장해야 할 사실관계와 준비해야 할 증거가 각각 다르기 때문입니다. 차임 연체형은 연체 내역이 담긴 통장 거래내역과 계약서상 차임 지급일이 핵심 증거가 되고, 기간만료형은 계약서상 만료일과 갱신거절 통지 여부가 핵심입니다. 전차인형은 전대차 계약의 존재와 임대인 동의 여부, 실제 점유자의 사업자등록이나 우편물 수령 내역 등이 중요한 입증자료가 됩니다.

실무에서는 세 유형이 섞여서 나타나는 경우도 적지 않습니다. 예를 들어 차임 연체로 계약이 해지되었는데, 임차인이 다시 제3자에게 무단으로 전대해 놓은 상태에서 명도소송이 진행되는 경우입니다. 이런 복합적인 사안일수록 초기에 정확한 사실관계 파악과 증거 수집이 소송 결과에 큰 영향을 미치므로, 상담 단계에서 점유 현황을 최대한 상세히 설명하는 것이 중요합니다.

부당이득 병합청구, 비용은 어떻게 되나요?

차임 상당 부당이득을 명도청구와 병합하는 경우, 기본적인 명도소송 비용 구조에 청구금액에 따른 인지대가 일부 추가되는 정도이며 전체 구조가 크게 달라지지는 않습니다. 대략적인 기준은 다음과 같습니다.

위 금액은 사건의 난이도, 청구금액, 쟁점 수에 따라 달라질 수 있는 대략적인 기준입니다. 부당이득 청구금액이 커질수록 인지대도 함께 늘어나지만, 별도 소송을 제기하는 것보다는 병합청구가 전체 비용과 시간을 아끼는 방법이므로 명도소송 준비 단계에서부터 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

일부 건물주는 밀린 월세가 소액이라는 이유로 부당이득 청구를 아예 포기하고 명도만 진행하는 경우가 있습니다. 그러나 소송이 몇 달 이상 이어지면 처음에는 소액으로 보였던 금액도 누적되어 상당한 규모가 되는 경우가 많습니다. 병합청구는 별도의 소송을 제기하는 것에 비해 추가 비용 부담이 크지 않으므로, 소액이라 하더라도 처음부터 함께 청구해두는 것이 합리적인 선택입니다.

또한 강제집행 단계에서 실비가 추가로 발생할 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 인도집행 시 필요한 열쇠수리공 비용이나 노무비 성격의 집행 보조 비용은 명도 자체의 실비에 포함되며, 이는 앞서 안내한 법원 실비 범위 안에서 대부분 해결됩니다. 전체 비용 구조를 미리 파악해두면 소송을 준비하면서 예상치 못한 지출에 당황하는 일을 줄일 수 있습니다.

엄정숙 변호사의 명도소송 실무

『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사는 부동산·민사 분야를 전문으로 다루며, 지금까지 부동산 관련 소송 7,000건 이상, 그중 명도소송만 800건 이상을 진행해왔습니다. 명도소송과 차임 상당 부당이득 병합청구는 함께 다뤄지는 경우가 많은 만큼, 점유 회수와 금전 회수를 동시에 고려한 소송 전략을 세우는 데 실무 경험이 축적되어 있습니다.

점유이전금지가처분 600건 이상, 강제집행 200건 이상을 진행한 경험을 바탕으로 판결 이후 실제 금액을 회수하는 단계까지 고려한 상담을 제공하며, MBC·KBS·SBS·YTN 등 방송 매체를 통해 임대차 분쟁 관련 법률 정보를 전달해온 이력도 있습니다.

상담은 1차 상담 및 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지며, 방문 없이 전화로도 선임이 가능해 전국 어디서든 진행할 수 있습니다. 명도소송이 길어지면서 밀린 월세가 걱정되는 상황이라면, 계약서와 연체 내역을 정리해 02-591-5657로 상담받아보시기를 권해드립니다.

상담 시에는 임대차 계약서, 연체 내역, 임차인과 주고받은 문자나 통화 기록, 건물 현황 사진 등을 미리 준비해 오시면 훨씬 정확한 진단을 받을 수 있습니다. 특히 명도소송과 차임 상당 부당이득 병합청구는 사실관계를 얼마나 촘촘하게 정리했는지에 따라 소송의 속도와 결과가 달라지는 만큼, 초기 상담 단계에서 자료를 충실히 준비하는 것이 전체 절차를 단축하는 지름길이 됩니다.

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