강제집행은 집행권원이 있어야 시작됩니다. 명도소송 판결문에 대해 집행문 부여 신청을 하여 ‘집행력 있는 판결정본’을 받고, 송달증명원·확정증명원도 함께 발급받습니다.

이 서류들을 첨부해 부동산 소재지 관할법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수합니다. 접수 시 예고비용(집행 수수료)을 납부하며, 법원에 따라 노무비를 미리 예납해야 하는 경우도 있습니다.

집행관은 신청서를 접수한 뒤 계고집행 일자를 지정해 채권자에게 통지합니다. 지정된 날 집행관이 직접 현장을 방문해 점유 사실을 확인하고 계고 안내문을 점유자에게 전달합니다.

계고는 “이 기간 안에 자진해서 인도하지 않으면 강제로 짐을 반출하겠다”는 일종의 경고로, 통상 1~2주의 자진 인도 기간을 부여합니다. 실제로 이 단계에서 점유자가 짐을 정리해 나가는 사례가 적지 않습니다.

계고 기간이 지났는데도 점유자가 자진해서 부동산을 인도하지 않으면 강제집행 속행 신청서를 제출하고, 집행관이 본 집행 일자를 지정합니다.

본 집행 당일에는 법원 소속 집행관이 직접 부동산에 들어가 점유자의 짐을 강제로 반출합니다. 채권자(임대인) 또는 소송대리인이 반드시 참석해야 하고, 출입을 위해 열쇠수리공과 증인 2명이 필요합니다. 짐의 양에 따라 사다리차 등 장비가 추가될 수 있습니다.

반출된 물품은 일정 기간 보관창고로 옮겨 보관됩니다. 이 시점에 임대인은 부동산의 점유를 정식으로 회수하게 됩니다.

점유자가 보관 중인 짐을 일정 기간 안에 찾아가지 않으면, 보관료가 계속 발생합니다. 이를 정리하기 위해 매각 허가 신청 → 감정평가 → 매각의 순서로 절차를 진행합니다.

매각이 완료되면 추가로 발생한 비용을 매각대금에서 정산하여 보관 부담을 종결합니다. 강제집행 절차의 마지막 단계이자, 임대인이 경제적 손실을 최소화할 수 있는 정리 단계입니다.