임대차계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않는 상황. 임대료가 몇 달씩 밀린 채로 점포가 그대로 잠겨 있는 상황. 매월 손실은 쌓이는데 어디서부터 손을 대야 할지 막막한 건물주분들이 자주 묻는 질문이 있습니다. “소송에서 이기기만 하면 바로 부동산을 돌려받는 건가요?”

결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 판결문은 점유를 회수하기 위한 ‘열쇠’일 뿐, 문을 직접 열어주는 것은 그다음 단계인 강제집행입니다. 그리고 강제집행 과정에서 임차인의 짐이 남아 있다면, 그 짐은 다시 보관 후 매각(경매) 절차로 정리됩니다. 이 흐름 전체가 우리가 흔히 줄여 부르는 명도소송강제집행경매입니다.

처음부터 끝까지, 점유 회수의 큰 그림

명도소송강제집행경매, 한 줄로 이해하기

먼저 용어 정리부터입니다. 명도와 인도는 같은 뜻입니다. ‘건물명도’와 ‘건물인도’는 같은 절차를 부르는 다른 이름이라고 보시면 됩니다. 핵심 흐름은 다음과 같습니다.

이 가운데 가장 많이 빠뜨리거나 늦게 손을 대는 부분이 바로 STEP 03과 04입니다. 임차인이 판결을 무시하면, 결국 법원 소속 집행관이 직접 현장에서 짐을 반출하고, 짐을 찾아가지 않으면 매각 절차로 정리하는 단계까지 이어져야 비로소 점유가 깔끔해집니다.

강제집행 절차, 실제로 이렇게 움직입니다

강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 걸립니다. 사건마다 집행관실 일정과 점유 상태에 따라 차이는 있지만, “판결 받으면 며칠 안에 짐을 빼는 줄 알았다”는 오해는 사실과 거리가 있다는 점만 기억해 두시면 됩니다.

왜 보관물 ‘경매’ 단계까지 신경 써야 할까요

변호사 선임 전 자주 점검하는 부분

선행 조치, 점유이전금지가처분

명도소송 도중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받은 판결문이 무용지물에 가까워질 수 있습니다. 이를 막아주는 장치가 점유이전금지가처분입니다. 명도소송에 앞서서 또는 동시에 진행하는 경우가 대부분이며, 인지대는 전자소송상 할인율을 감안하면 통상 9,000원 정도입니다.

법도 명도소송센터에서는 명도소송을 선임하실 경우 점유이전금지가처분을 별도 비용 없이 진행합니다. 내용증명도 동일하게 무료입니다. 사건의 시작 단계에서부터 새는 비용을 줄이는 게 목적입니다.

건물명도 공증과 제소전화해

“계약할 때 명도 공증을 해두면 안 되나요?”라는 질문도 자주 받습니다. 건물명도 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내일 때만 가능합니다. 계약 체결 시점에는 받을 수 없는 구조여서, 사실상 계약 초기에는 활용도가 낮습니다. 임대차계약이 일반적으로 1년 이상이라는 점에서 그렇습니다. 그래서 실무에서는 계약 시점에 분쟁을 예방하고 싶을 때 제소전화해를 활용합니다.

비용은 얼마나, 어떻게 책정되나요

엄정숙 변호사가 직접 진행합니다

선임 절차는 단순합니다

자주 묻는 질문