상가를 가진 분들과 상담을 하다 보면 반복적으로 듣는 말이 있습니다. "계약 기간 끝났는데 왜 내 건물을 내가 못 돌려받냐"는 호소입니다. 답답한 마음은 충분히 이해하지만, 한국의 상가건물임대차보호법은 임차인의 영업권 보호를 상당히 두텁게 설계해 두었습니다. 계약서에 "1년 뒤 나가기로 한다"고 적어두었다고 해도, 법이 인정하는 사유가 없다면 임대인은 갱신 요구를 거절하지 못합니다.

임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사됩니다. 즉 2018년 10월 이후 최초로 체결·갱신된 계약이라면 임차인은 10년까지 영업을 이어갈 권리가 있다는 뜻입니다. 임대인이 "건물 팔 거야", "조카한테 맡기려고"라는 이유만으로 나가라고 할 수는 없습니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우를 열거하고 있습니다. 건물주 입장에서 이 사유에 해당하는지 아닌지가 명도소송의 첫 번째 관문입니다.

일곱 가지 중 실제 명도소송의 승패를 가르는 가장 흔한 지점은 3기 차임 연체입니다. 여기서 많은 분들이 헷갈려 하십니다. "3번 연체해야 하는 거 아니냐"라고 묻는데, 그게 아닙니다.

중요한 것은 "이른 적이 있는 경우"라는 법 문언입니다. 즉, 지금은 모두 갚았더라도 과거에 한 번이라도 누적액이 3기에 이르렀던 적이 있으면 갱신 거절 사유가 성립합니다. 이 조항은 건물주에게는 상당히 유리한 장치입니다. 임차인이 뒤늦게 체납액을 갚으며 "이제 갱신해 달라"고 해도, 과거 연체 이력이 있으면 거절할 수 있기 때문입니다.

다만 실무상 임차인이 체납을 부인하거나 "그 돈은 다른 명목이었다"며 다투는 경우가 많아, 평소 입금 내역·독촉 문자·내용증명을 정리해 두는 것이 승소의 열쇠입니다.

갱신 거절 사유가 확인되면, 그 다음은 절차의 문제입니다. 임차인이 순순히 나가면 좋지만 그런 경우는 드뭅니다. 법이 정한 경로를 따라가야 합니다.

건물주 입장에서 가장 궁금한 것은 "얼마가 드는가, 얼마나 걸리는가"입니다. 비용 구조는 변호사 선임료와 법원 실비로 구성됩니다.

비용은 사건 난이도, 임차인의 반소 제기 여부, 증거 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 비용은 무료 전화 상담 시 투명하게 안내해 드립니다.

요즘 임대인들이 명도소송을 제기하면 상당수 사건에서 임차인이 권리금 손해배상 반소를 함께 제기합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않도록 규정하고 있고, 위반 시 손해배상 책임이 발생하기 때문입니다.

그러나 이 조항의 전제 조건이 있습니다. 바로 "임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자"의 존재입니다. 임차인이 실제로 신규 임차인을 물색하고 임대인에게 계약 체결을 요청하는 주선 행위가 선행되어야, 비로소 임대인의 방해 여부가 쟁점이 됩니다.

따라서 실무상 명도소송을 제기하는 임대인은 임차인의 주선 부재를 적극적으로 항변해야 하고, 반대로 임차인이 "이런 사람을 소개했다"고 주장할 경우 그 주선의 실질성을 면밀히 다퉈야 합니다. 이 부분이 소송의 승패를 좌우하는 경우가 적지 않습니다.

명도소송은 증거 싸움입니다. 평소 감정적으로 임차인과 언성을 높이는 대신, 다음 자료를 꾸준히 정리해 두시면 소송에서 결정적인 힘을 발휘합니다.

• 임대차계약서 원본과 특약사항 기록
• 월 차임 입금 내역 (계좌거래내역 출력)
• 체납 독촉 문자·카카오톡 대화 스크린샷
• 갱신 거절 의사를 전달한 내용증명 사본
• 건물 내외부 파손 상태 사진·동영상 (날짜 확인 가능한 형태)
• 무단 전대 정황 자료 (간판 변경, 사업자 변경 등)
• 임차인과 주고받은 권리금 관련 대화 기록

법도 명도소송센터는 책에 이름만 올려두는 변호사가 사건을 맡는 곳이 아닙니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 상담부터 소송 진행, 집행 대응까지 함께합니다. 전화만으로 선임 상담과 서류 준비가 가능하며, 전국 어디에서 건물을 가지고 계셔도 진행할 수 있습니다.