계약은 끝났습니다. 세입자는 짐을 챙겨 떠났고, 열쇠는 당신 손에 돌아왔습니다. 비어 있는 공간을 둘러보며 다음 임차인을 위한 리모델링 계획을 세웁니다. 이것이 건물주가 기대하는 임대차 종료의 풍경입니다.

많은 건물주가 이렇게 생각합니다. "점유자가 불법이니까 내가 문 따고 들어가도 되겠지." 그러나 대한민국 법원은 정반대로 판단합니다. 권원을 잃은 점유라도 사실상 평온하게 이루어진 점유라면, 그 평온은 형법의 보호를 받습니다.

반대로 점유자가 형사처벌 대상이 되는 경우도 있습니다. 처음부터 권한 없이 남의 건물에 들어간 무단점유자는 건조물침입죄 대상이 됩니다. 임대차계약으로 적법하게 들어왔지만 계약 종료 후 건물주의 퇴거 요구에 응하지 않는 경우는 퇴거불응죄가 성립할 수 있습니다.

다만 실무에서 확인해야 할 지점이 있습니다. 형사 고소만으로 건물이 즉시 비워지는 것은 아닙니다. 수사와 공판이 진행되는 동안에도 점유자는 건물에 머물 수 있습니다. 불법점유형사처벌이 진행되더라도 점유 자체를 회수하려면 민사상 명도소송이 병행되어야 하는 것이 현실입니다.

불법점유형사처벌을 받지 않으면서 건물을 되찾는 경로는 정해져 있습니다. 아래 4단계가 전부입니다. 이 순서를 뛰어넘거나 생략하면 오히려 건물주가 가해자가 됩니다.

법원은 사실상의 평온을 중요하게 봅니다. 법적으로 불법점유라 하더라도, 실제로 그 공간을 평온하게 점유하고 있었다면 그 평온 자체는 보호받습니다. 건물주가 권리자라는 사실만으로는 스스로 문을 열 자격이 생기지 않는다는 뜻입니다.

또한 건물명도와 건물인도는 같은 개념으로 취급됩니다. 소송 이름이 다르게 느껴지더라도 실질은 동일하므로, 어느 표현이든 점유자가 건물을 비우고 나가도록 하는 판결을 의미합니다. 불법점유형사처벌 이슈에서 핵심은 결국 이 민사 판결문을 확보하는 속도입니다.

엄정숙 부동산 전문 변호사가 직접 사건을 진행합니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 축적된 실무 지식이 그대로 사건에 적용됩니다. MBC·KBS·SBS·YTN 등 주요 언론에서 부동산 전문가로 지속적으로 보도되고 있습니다.

많은 건물주가 변호사 선임료를 부담으로 느낍니다. 그러나 불법점유가 한 달 더 이어질 때마다 월세 손실과 기회비용이 쌓입니다. 소송을 미루는 비용이 변호사 선임료보다 더 클 수 있습니다.

사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다. 선임 후에는 방문 없이 전화만으로도 진행이 가능하여 전국 어디서나 동일한 조건으로 도움을 받으실 수 있습니다.

불법점유 상황을 방치하면 손실은 기하급수적으로 늘어납니다. 월세 미수, 다음 임차인 기회 상실, 점유자 변경 위험, 건물 관리 훼손까지 겹칩니다. 반대로 문을 직접 열면 건물주가 형사 피의자가 되는 최악의 결과가 기다립니다.

두 극단 사이에서 건물주가 취해야 할 행동은 단 하나입니다. 전문가와 통화하여 현재 상황을 정확히 진단받는 것. 내용증명을 먼저 보낼지, 가처분부터 진행할지, 소송을 바로 제기할지는 사건마다 다릅니다. 전화 한 통이면 이 판단이 시작됩니다.

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