부동산임대계약서는 단순한 형식적 문서가 아닙니다. 임대차 기간, 보증금과 월세 조건, 계약 해지 사유, 원상회복 범위 등 모든 조건이 이 문서에 담깁니다. 문제는 표준 양식에 기재된 기본 조항만으로는 실제 분쟁 상황에서 임대인의 권리를 충분히 보호하기 어렵다는 점입니다.

법무부에서는 주택임대차표준계약서와 상가건물 임대차 표준계약서를 마련하여 사용을 권장하고 있습니다. 그러나 표준 계약서만으로는 개별 상황에 맞는 세부 조건을 담기 어렵기 때문에, 부동산임대계약서 작성 시 특약사항을 어떻게 기재하느냐가 향후 분쟁의 승패를 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다.

부동산임대계약서를 작성할 때 다음 10가지 항목을 빠짐없이 확인하면, 추후 분쟁이 발생하더라도 임대인의 권리를 효과적으로 보호할 수 있습니다.

부동산임대계약서에 아무리 꼼꼼한 특약을 넣어 두었어도, 임차인이 퇴거를 끝까지 거부하는 상황은 발생합니다. 이때 법적으로 유일한 해결책이 바로 명도소송입니다. 명도소송이란 부동산의 점유를 정당한 권리자에게 돌려받기 위해 법원에 제기하는 소송으로, 임대차 기간 만료, 월세 연체(주택 2기분 이상, 상가 3기분 이상), 무단점유 등의 사유가 있을 때 진행할 수 있습니다.

여기서 특히 중요한 것은 점유이전금지가처분입니다. 명도소송을 진행하는 동안 임차인이 점유를 제3자에게 넘겨버리면, 승소 판결을 받아도 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 가처분을 미리 해두면 점유 이전이 일어나더라도 승계집행문을 통해 집행이 가능합니다. 이 절차의 인지대는 전자소송 기준으로 대략 9,000원 정도이며, 통상 약 1개월 내에 결정됩니다.

명도소송 본안은 사안에 따라 3개월에서 6개월, 복잡한 경우 1년 이상 소요될 수 있습니다. 판결 후에도 임차인이 퇴거하지 않으면 강제집행 절차를 밟아야 하며, 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월의 시간이 필요합니다. 강제집행 시에는 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다.

부동산임대계약서의 특약사항은 표준 양식에 담지 못하는 세부적인 합의를 문서화하는 공간입니다. 명도 분쟁을 사전에 방지하기 위해 다음과 같은 특약을 반영하는 것이 실무적으로 효과적입니다.

특히 상가의 경우에는 권리금과 시설비 정산에 대한 별도 조항을 두는 것이 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 주택이라면 묵시적 갱신을 방지하기 위해 종료 6개월에서 2개월 전까지의 해지 통지 일정을 특약에 기록해 두시는 것이 안전합니다.

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