1. 상황 정리: 해지 사유와 증거부터 단단히

월세가 일정 기간 이상 연체되었거나 임대차기간이 만료되었는데도 퇴거가 이뤄지지 않았다면, 먼저 계약 해지 사유를 명확히 하고 이를 뒷받침할 증거를 모아야 합니다. 임대차계약서 원본, 연체 내역(이체 내역·장부), 독촉 이력, 점유 상태 확인 사진과 같은 기초 자료를 한 번에 정리해 두면 이후 절차에서 속도가 붙습니다. 필요 시 부당이득금(무단 점유 기간의 사용료 상당액)과 지연손해금 청구도 함께 고려합니다.

2. 첫 조치: 내용증명으로 해지 통보와 이행 촉구

대부분의 분쟁에서는 내용증명이 출발점입니다. 해지 근거, 명도 기한, 미이행 시 법적 조치(소송·집행)를 명확히 통보하세요. 주소 불명이나 수취 거부에 대비해 등기우편·문자·카카오톡 캡처 등 다양한 전달 흔적을 남겨두는 것이 유리합니다. 상가·주택 모두 통지는 신속할수록 좋고, 기한을 구체적으로 적시해야 추후 소송에서 분쟁을 줄일 수 있습니다.

3. 보전조치: 점유이전금지가처분으로 시간 끌기 차단

통지 이후 점유자를 교체하거나 권리관계를 복잡하게 만드는 시도를 막기 위해 점유이전금지가처분을 병행합니다. 이는 소송 본안의 승패와 별개로 현 상태를 묶어두는 안전핀입니다. 가처분 인용 후에는 임차인 측의 제3자 양도·전대 명분이 약해지고, 소송·집행 단계의 예측 가능성이 높아집니다.

4. 본안: 명도소송 제기와 인도명령 활용

해지 통보에도 자진 퇴거가 이뤄지지 않으면 명도소송으로 전환합니다. 사실관계가 명백한 사안에서는 인도명령 제도를 함께 활용해 시간을 절약할 수 있습니다. 상가의 경우 권리금 다툼이 병행되기도 하므로, 청구 취지를 간결하게 구성하고 증거를 선별 제출하는 전략이 중요합니다. 판결문에는 부당이득금(또는 차임 상당 손해)과 소송비용 부담에 관한 판단이 포함되니, 청구 취지에서 누락하지 않는지 점검합니다.

5. 집행: 판결 후 강제집행으로 실질 회수

승소만으로 끝나지 않습니다. 확정판결 또는 집행문 부여 후 부동산 인도 강제집행을 통해 실제 점유를 회수해야 합니다. 집행 일정 조율, 열쇠 인수, 보관물 처리, 비용 예납 등 현장 준비가 필요합니다. 현장 대응 경험이 많은 팀이 동행하면 위험을 줄이고 시간을 단축할 수 있습니다.

6. 기간과 비용은 어떻게 볼까

사안의 난이도와 법원의 일정에 따라 다르지만, 통상 통지 단계부터 판결까지는 일정 기간이 소요되고, 집행 준비까지 합치면 더 길어질 수 있습니다. 선임료는 200만원부터를 기준으로 하되, 증거 상태·다툼 쟁점(권리금, 보증금 정산, 무단 전대 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 선임 시 내용증명 0원, 점유이전금지가처분 0원 정책을 적용하며, 내용증명만 단건 의뢰 시 20만원으로 안내합니다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약입니다.

7. 준비물 체크리스트(필수 중심)

8. 이런 경우엔 전략이 달라집니다

상가는 권리금, 영업 손실, 시설 철거 문제로 협상 포인트가 많습니다. 반면 주택은 주거 안정 이슈가 결부되어 통지 방식과 집행 일정 관리가 중요합니다. 월세 연체 장기화로 부담이 커졌다면 부당이득금 산정과 집행 가능성(점유자 재산·집기 현황)까지 초기에 함께 검토하세요.