• 만료일이 이미 지났는데 임차인이 영업을 계속하고 있습니다.
• 차임이 밀렸는데 해지와 갱신 거절 중 무엇을 쓸지 모르겠습니다.
• 임차인이 권리금을 받고 나가겠다며 신규임차인을 데려오겠다고 합니다.

상가 명도 방법 한눈에: 시점별 수단 타임라인표

상가 명도 방법을 고르는 첫 기준은 오늘 날짜입니다. 같은 점포라도 계약 직후, 만료 직전, 만료 이후는 쓸 수 있는 수단과 임차인이 내세울 권리가 다릅니다. 아래 표는 임대차 달력을 다섯 칸으로 나눠 정리한 것입니다.

앞 칸을 놓쳐도 명도는 가능하지만, 놓친 칸의 일이 다음 칸의 쟁점으로 넘어옵니다.

예를 들어 만료 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않았다면, 종료 뒤 명도소송에서 계약이 이미 갱신되었다는 임차인 주장을 먼저 넘어야 합니다.

계약할 때 할 수 있는 것: 제소전화해와 명도 특약은 무엇이 다른가요?

계약 단계의 상가 명도 방법은 명도 특약과 제소전화해 두 가지입니다. 둘 다 비워 준다는 약속을 담지만, 임차인이 버틸 때 쓸 수 있는 힘은 전혀 다릅니다.

공정증서는 계약 단계에서는 쓸 수 없습니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서를 "임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우"로 한정하고, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있게 합니다.

그래서 계약 시점에 명도 집행권원을 마련하려면 제소전화해가 현실적인 선택지이고, 공정증서는 만료가 가까워져 퇴거 날짜를 합의한 경우에 고려합니다. 제소전화해 조항에는 명도 기한, 원상회복, 보증금 정산처럼 다툼이 될 부분을 구체적으로 적되, 법에 어긋나는 조항은 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

만료 6개월 전~1개월 전: 갱신 거절 통지는 언제, 어떤 사유로 하나요?

건물주의 갱신 거절 통지는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 하고, 임차인이 갱신을 요구했다면 거절할 수 있는 사유가 따로 있어야 합니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조 제1항은 임차인이 이 기간에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 거절할 수 있는 경우를 각 호로 열거합니다.

거절 사유가 없어도 길이 막히는 것은 아닙니다. 같은 조 제2항에 따라 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으므로, 10년이 찼다면 갱신요구에 응하지 않아도 되지만 통지 기간은 지켜야 합니다.

통지를 아예 하지 않으면 문제가 커집니다. 제10조 제4항은 임대인이 제1항의 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 법정갱신이 되면 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있지만(제5항), 임대인은 갱신된 기간 동안 기간 만료를 이유로 명도를 구하기 어렵습니다.

기간 끝자리는 하루 차이로 결론이 달라질 수 있으므로 경계일보다 넉넉히 앞서 도달하도록 내용증명으로 보내고, 문자를 함께 보냈다면 화면을 저장해 둡니다.

같은 기간에 겹치는 권리금 회수기회 보호, 건물주는 무엇을 조심할까?

만료 6개월 전부터는 상가 명도 준비와 권리금 보호기간이 동시에 흐릅니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

방해행위 네 가지는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 것으로, 권리금을 요구하거나 수수하는 행위(제1호), 그 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), 상가건물에 관한 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)입니다. 위반해 손해를 발생하게 하면 배상 책임이 생기고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항).

대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 연체 장부, 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

종료 후 상가명도소송순서: 내용증명부터 강제집행까지

임대차가 끝났는데 임차인이 점포를 비우지 않으면 상가 명도 방법은 법원 절차로 넘어갑니다. 상가명도소송순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 네 단계가 기본입니다.

1. 1

   명도 내용증명

   종료 사유(기간 만료 또는 해지), 인도 기한, 보증금 정산 방법을 적어 도달 기록을 남깁니다.

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   점유이전금지가처분

   민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 소송 중 점포를 다른 사람에게 넘기는 상황에 대비하는 절차입니다.

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   명도소송

   소장에 종료 사유와 인도 대상 점포를 특정하고 연체 차임도 함께 청구할 수 있습니다. 임차인이 보증금 반환과 동시이행을 주장하면 판결 주문이 보증금 지급과 상환하는 형태가 될 수 있습니다.

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   강제집행

   판결이나 화해조서 같은 집행권원을 받으면 강제집행을 신청합니다. 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다.

본집행 전에는 집행관이 현장에 고시문을 붙여 자진 인도를 안내하는 것이 실무이고, 집행일에는 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석해야 집행이 이루어집니다(제258조 제2항).

점포 안의 집기는 법원 소속 집행관에 의하여 정리됩니다. 제258조 제3항은 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항). 법도의 명도 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하며, 생략할 수 있는 단계와 꼭 거쳐야 할 단계를 서류를 보고 가립니다.

3기 연체로 중도에 끝낼 때는 순서가 어떻게 달라지나요?

만료를 기다리지 않는 상가 명도 방법도 있습니다. 상가임대차법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이때는 만료 6개월 전 칸을 건너뛰고, 해지 의사가 도달하면 곧바로 종료 후 단계로 들어갑니다.

해지와 갱신 거절은 기준이 비슷해 보여도 다릅니다. 해지는 현재 연체액이 3기의 차임액에 달했는지를 보고, 갱신 거절 사유인 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있었는지를 봅니다. 그래서 밀린 차임을 나중에 갚았더라도 과거의 3기분 연체 사실은 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.

장부와 통장 내역으로 연체 사실을 남겨 두어야 만료 때 근거로 쓸 수 있습니다. 관리비를 차임 연체액에 넣어 셀 수 있는지는 계약 내용에 따라 다퉈질 수 있습니다.

환산보증금을 넘는 상가라면 무엇이 달라지나요?

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에도 상가임대차법이 모두 빠지는 것은 아닙니다. 제2조 제3항은 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2와 제19조를 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 초과 상가에도 갱신요구권, 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 3기 연체 해지(제10조의8)가 적용됩니다.

가장 큰 차이는 법정갱신입니다. 제10조 제4항은 제2조 제3항의 열거에 없으므로 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않고, 대신 민법 제639조의 묵시의 갱신이 문제됩니다. 민법 제639조 제1항은 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그래서 만료 뒤 임차인이 영업을 계속하면 지체 없이 이의를 밝혀 둡니다.

환산보증금은 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함해 계산하므로(제2조 제2항), 계약서 금액으로 이하인지 초과인지부터 확인합니다.

상가 명도, 자주 묻는 질문 3가지