• 월세가 몇 달째 밀렸는데 지금이 2기인지 3기인지 계산이 헷갈린다
• 전세 만료가 다가오는데 세입자가 보증금부터 달라며 버틸 것 같다
• 월세 세입자가 "일부는 냈다", "수리를 안 해 줬다"며 맞서고 있다
• 소송에서 이겨도 언제부터 강제집행을 할 수 있는지 감이 오지 않는다

월세명도소송은 언제 시작할 수 있나요? 연체 기수 세기와 해지 통지 도달

월세명도소송은 연체 차임이 법이 정한 기수에 달하고 해지 의사표시가 세입자에게 도달한 뒤에 시작하는 것이 기본 순서입니다. 주택처럼 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)이 적용되지 않는 건물은 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 상가건물은 상가법 제10조의8에 따라 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가법이 적용되는지는 사업자등록 대상 건물인지, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는지(상가법 제2조①)로 먼저 가려야 합니다.

연체 기수는 '연속으로 몇 달'이 아니라 '밀린 금액의 합계'로 셉니다. 가상의 예로, 한 달은 전혀 내지 않고 다음 달은 전액 냈다가 그다음 달에 절반만 냈다면 연속 미납은 아니어도 밀린 합계는 1.5기분입니다. 이후 한 달을 더 내지 않으면 합계가 2.5기분이 되어 주택은 해지 기준인 2기를 넘고, 상가는 아직 3기에 달하지 않습니다.

해지는 통지가 세입자에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 민법 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하므로, 임대인은 내용증명으로 해지 통지를 보내고 배달 결과를 보관해 두는 것이 안전합니다. 수령을 피하면 소장에 해지 의사를 담아 송달하는 방법도 쓰이지만, 해지 효력 시점이 늦어질 수 있습니다.

오늘 할 일 ① 연체 내역표 4칸 만들기

1차 조치는 통장 입금 기록을 회차별로 옮겨 적는 일입니다. 약정 지급일, 실제 납부 내용, 미납 누계를 나란히 적으면 해지 가능 시점이 보이고 소송의 증거 목록이 됩니다.

오늘 할 일 ② 해지 통지 문장 예시

연체 계산이 틀린 채 해지 통지를 보내면 해지 효력 자체가 다퉈질 수 있으니, 통지 전에 내역표 합계부터 다시 맞춰 보십시오.

전세 명도소송은 무엇이 다른가: 만료 통지와 보증금 제공이 열쇠

전세 명도소송은 연체가 아니라 임대차기간 만료가 출발점이고, 만료 전 갱신거절 통지를 제때 했는지와 보증금을 언제 어떻게 돌려줄지가 승부처입니다. 주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지 등을 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 통지 기간이 지나 버리면 명도소송의 전제인 계약 종료부터 흔들립니다.

전세 세입자가 같은 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 주임법 제6조의3①에 따라 정당한 사유 없이 거절하지 못하므로, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호) 같은 거절 사유가 있는지도 함께 따져야 합니다.

기간이 끝났다고 곧바로 권원 없는 점유가 되는 것도 아닙니다. 주임법 제4조②는 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정하고, 대법원 판결은 임대차 종료 후 보증금 반환과 건물 인도를 동시이행 관계로 보는 취지입니다. 민법 제536조①에 따라 쌍무계약의 한쪽 당사자는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있으므로, 전세 세입자는 임대인이 보증금 반환을 제공할 때까지 인도를 거절할 수 있는 구조입니다.

전세 명도소송의 준비물이 갱신거절 통지의 도달 자료와 보증금 반환 계획인 이유입니다. 다음 세입자의 보증금으로 반환 자금을 마련한다면 그 일정을 집행 시점과 함께 설계하십시오.

월세 vs 전세 명도소송 비교표: 해지 근거·피고 항변·집행 개시 조건

월세명도소송과 전세 명도소송을 같은 명도소송으로 묶어 생각하면 준비 순서가 엉킵니다. 아래 표는 두 소송을 다섯 칸으로 나란히 놓은 것입니다.

표에서 가장 큰 차이는 마지막 칸입니다. 월세명도소송에서 보증금이 연체 차임과 차임 상당액으로 모두 공제되어 남지 않는다면 임대인은 판결과 집행문을 갖춰 바로 집행을 신청하는 구조입니다. 반면 전세 명도소송에서 상환이행 판결이 나오면, 민사집행법 제41조①이 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 "채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다"고 정하므로 임대인이 보증금을 지급하거나 이행 제공한 사실을 먼저 증명해야 합니다.

내 사건은 어느 쪽? 갈림길 3가지

월세명도소송에서 함께 청구하는 돈: 연체 차임과 인도 때까지의 차임 상당액

월세명도소송에서는 건물 인도와 함께 해지 전까지 밀린 차임, 해지 후 인도 완료 때까지의 차임 상당액을 한 소장에 담아 청구하는 것이 보통입니다. 해지 전 미납분은 계약에 따른 차임 채권이고, 해지 뒤의 점유·사용분은 민법 제741조의 부당이득(법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가한 자의 반환 의무)이 근거가 됩니다.

다만 대법원 판결은 임차인이 계속 점유하더라도 본래의 목적대로 사용·수익하지 않았다면 실질적 이득이 없어 부당이득이 성립하지 않을 수 있다는 취지입니다. 짐만 둔 채 영업이나 거주를 하지 않은 경우라면 사용 실태가 쟁점이 될 수 있습니다.

보증금은 대법원 판결 취지상 임대차 종료 후 건물을 인도할 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하므로, 판결에서는 연체 차임과 차임 상당액을 공제한 뒤 남는 금액이 있는지가 함께 정리됩니다. 관리비나 원상복구 비용까지 같은 방식으로 공제되는지는 계약 내용과 사안에 따라 다툼이 생길 수 있어 단정하기 어렵습니다.

월세 세입자의 흔한 항변 3가지와 대처는 어떻게 하나요?

월세 세입자의 항변은 대부분 연체 사실이나 해지 효력을 겨냥하며, 항변마다 임대인이 준비할 자료가 다릅니다.

해지 사유와 갱신거절 사유를 섞으면 청구원인이 흐려지므로, 계약 기간 중이면 해지로, 만료 무렵이면 갱신거절로 나눠 정리합니다.

점유이전금지가처분과 강제집행, 월세와 전세는 어디서 갈리나

점유이전금지가처분은 소송 중 세입자가 점유를 다른 사람에게 넘겨 판결의 집행이 막히는 것을 막기 위한 보전처분입니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 세입자가 연락을 끊었거나 전대 기미가 보이면 소장과 함께 또는 먼저 검토합니다.

판결 뒤 강제집행은 민사집행법 제258조①이 근거입니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하며, 실무상 집행관이 현장에 고시문을 붙여 자진 인도를 촉구하는 단계를 거치는 경우가 많습니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 남은 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 반출됩니다.

전세 명도에서 상환이행 판결을 받았다면 이 모든 단계 앞에 보증금 이행 또는 이행 제공의 증명이 먼저 놓인다는 점이 월세와 다릅니다.

법도 명도소송센터의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로 명도 사건 800건 이상, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 같은 월세 연체라도 건물 종류와 보증금 잔액에 따라 첫 단계가 달라집니다.

명도소송, 월세·전세 임대인이 자주 묻는 질문