주택명도확인서란 무엇이고 왜 배당 전에 필요한가

주택명도확인서는 경매·공매로 주택을 산 매수인이 임차인으로부터 집을 넘겨받았다는 사실을 확인해 주는 서류입니다. 주택 명도가 끝났음을 매수인이 직접 확인해 주는 형식이라, 임차인은 이 서류를 배당금 수령 절차에 내고 매수인은 이 서류를 내주는 시점으로 인도를 관리합니다.

주택명도확인서가 배당 전에 필요한 이유는 주임법 제3조의2에 있습니다. 같은 조 제2항은 대항요건(주택의 인도와 주민등록, 제3조 제1항)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게, 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 그런데 제3항이 그 보증금은 임차주택을 양수인에게 인도해야 받을 수 있다고 묶어 두었기 때문에, 배당을 받으려는 임차인은 인도 사실을 보여 줄 자료가 필요합니다.

주택 공매도 같은 구조입니다. 제3조의2 제2항이 국세징수법에 따른 공매를 명시하고 있고 제3항은 경매와 공매를 나누지 않으므로, 공매로 주택을 받은 매수인도 인도 확인이라는 관문을 쥐게 됩니다. 다만 공매의 배분 절차에서 어떤 서식과 첨부를 요구하는지는 담당 기관 안내에 따라 달라질 수 있어 미리 확인하는 것이 좋습니다.

주택명도확인서 칸별 기재 항목표

명도확인서는 법정 서식이 조문에 정해진 서류가 아니어서 법원마다 안내 양식이 조금씩 다를 수 있습니다. 그래도 어느 양식이든 사건을 특정하는 칸, 세대를 특정하는 칸, 인도 사실을 확인하는 칸, 매수인이 확인하는 칸이 들어갑니다. 아래 표는 그 공통 뼈대를 정리한 것이고, 인감증명서 첨부 여부 같은 세부는 해당 법원 안내에 따릅니다.

표에서 가장 자주 어긋나는 칸은 인도일과 부동산 표시입니다. 여러 세대를 한 번에 정리하다 보면 같은 날짜를 일괄로 적거나, 다가구주택의 호실을 계약서와 다르게 적는 일이 생깁니다. 확인서 한 장에는 한 세대만 담고, 실제로 열쇠를 받은 날을 그 세대 기준으로 적는 것이 뒤탈을 줄입니다.

다주택 명도 확인서, 여러 세대를 한 번에 받을 때 세대별 점검 순서

다주택 명도 확인서 업무의 핵심은 건물 단위가 아니라 세대 단위로 판정하는 것입니다. 다가구·다세대 건물은 세대마다 전입 시점, 확정일자, 배당요구 여부, 배당 예정 범위가 제각각이라, 같은 날 같은 방식으로 확인서를 일괄 교부하면 아직 집을 비우지 않은 세대에까지 보증금 수령의 길을 열어 주게 됩니다.

아래 점검표는 독자가 오늘 바로 만들어 쓸 수 있는 1차 조치입니다. 엑셀이나 종이 한 장에 세대를 행으로, 일곱 가지 확인 사항을 열로 잡아 두면 확인서를 낼 세대와 보류할 세대가 한눈에 갈립니다. 아래 두 행은 가상의 예입니다.

문구에 열쇠와 잔존물 상태를 함께 적어 두면, 나중에 짐을 일부 남겨 두었을 뿐 인도는 끝났다는 주장이나 남은 물건의 책임을 두고 다툼이 생겼을 때 기록으로 쓸 수 있습니다. 다만 문구 자체가 특정한 법률 효과를 보장하는 것은 아니므로 세대 사정에 맞게 고쳐 써야 합니다.

보증금 전액 배당 세대와 일부만 배당받는 세대는 무엇이 다른가?

경매에서 보증금 전액을 배당받는 세대는 경락으로 임차권이 소멸하므로 인도와 확인서를 맞바꾸는 단순한 구조이고, 대항력이 있는데 일부만 배당받는 세대는 임차권이 남을 수 있어 별도 판단이 필요합니다. 주임법 제3조의5 본문은 임차주택에 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우 임차권은 경락에 따라 소멸한다고 정하지만, 단서는 "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"고 정합니다.

대항력이 없어 배당에서 거의 받지 못하는 세대는 또 다릅니다. 이런 세대의 임차권은 경매의 경락으로 소멸하는 쪽입니다(제3조의5 본문). 다만 받을 배당금이 적거나 없으면 확인서가 그 세대에 주는 실익이 작아 협조를 끌어내기 어렵습니다. 반대로 대항력은 있는데 확정일자가 없어 배당을 충분히 받지 못하는 세대는 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권에 해당할 수 있어 단서 쪽으로 분류해 따로 검토해야 합니다. 세대별 협의 방식과 법적 수단이 달라지므로 명단 단계에서 세 갈래를 구분해 두는 것이 다주택 명도의 출발점입니다.

제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다(임차권등기 등 다른 경로는 별도로 따집니다). 확정일자는 있는데 전입이 늦었거나, 전입은 했는데 확정일자가 없는 세대는 배당 순위나 배당 여부가 달라질 수 있으므로, 세대 명단에 두 요건을 따로 칸으로 표시해 두면 판단이 쉬워집니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하면 매각물건명세서와 배당표를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

짐을 남기거나 일부 세대가 버틸 때, 교부 보류와 인도명령

짐이 남아 있거나 열쇠를 넘기지 않은 세대에는 확인서를 보류하는 것이 원칙적인 대응입니다. 인도는 점유를 넘기는 것이므로, 사람은 나갔어도 가구와 짐이 방을 채우고 있다면 매수인이 그 집을 쓸 수 있는 상태라고 보기 어렵습니다. 확인서를 내준 뒤에 짐이 남으면 매수인이 그 물건을 임의로 처분하기도 어려워 정리가 길어집니다.

끝내 버티는 세대에는 「민사집행법」(이하 민집법) 제136조의 인도명령이 기본 수단입니다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고(제136조 제1항), 매수인은 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득합니다(제135조). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 하지 않습니다(제136조 제1항 단서).

채무자 및 소유자 외의 점유자, 예를 들어 임차인에게 인도명령을 하려면 법원은 그 점유자를 심문하여야 합니다(제136조 제4항). 다만 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때나 이미 심문한 때에는 예외입니다. 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있고(제136조 제6항), 현장의 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄집니다.

부동산 인도 집행에 관한 민집법 제258조는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제1항), 집행 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하며(제3항), 채무자와 제4항에 적힌 사람(채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족, 채무자의 대리인이나 고용인)이 없으면 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다고 정합니다(제5항). 매수인이 남은 짐을 직접 치우지 말아야 하는 이유가 여기에 있습니다.

인도명령 신청 기간인 6월이 지나면 명도소송으로 판결을 받아 집행해야 합니다. 여러 세대 중 한두 세대가 협의를 미루는 상황이라면, 협의는 이어 가더라도 6월 기한을 달력에 표시하고 그 전에 인도명령 신청 여부를 정해 두는 것이 좋습니다.

주택명도확인서를 못 받으면 배당은 어떻게 되나?

주택명도확인서를 받지 못한 임차인은 배당표에 이름이 올라도 배당금을 곧바로 받기 어려울 수 있습니다. 주임법 제3조의2 제3항이 인도를 보증금 수령의 조건으로 정하고 있어, 인도 사실을 보여 주지 못하면 배당금이 지급되지 않은 채 남는 경우가 생깁니다.

매수인이 확인서를 미루거나 연락이 닿지 않는 경우에는 다른 자료로 인도 사실을 소명하는 방법이 거론되기도 합니다. 그러나 어떤 자료를 어느 정도로 받아들일지는 해당 법원의 판단 영역이라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 임차인에게 가장 확실한 대비는 인도를 먼저 끝내고 열쇠 전달과 빈집 상태를 사진·문자로 남겨 두는 것입니다.

매수인에게도 확인서를 무작정 미루는 것은 좋은 전략이 아닙니다. 인도가 끝났는데도 교부를 늦추면 임차인과 불필요한 분쟁이 생길 수 있으므로, 인도 확인과 동시에 교부한다는 원칙을 모든 세대에 똑같이 적용하는 편이 매수인에게도 안전합니다.

명도확인서·주택 명도, 자주 묻는 질문