경매 후 명도소송 비용은 언제 생기나요? 소송으로 넘어가는 원인 4가지

경매 후 명도소송 비용은 인도명령이라는 간이한 길이 막혔을 때 생깁니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하고(민집법 제135조), 그때부터 인도명령을 신청할 수 있는 6월의 기간이 흐릅니다. 인도명령으로 끝나면 소장 작성과 변론, 판결 확정을 거치는 비용이 들지 않지만, 아래 네 가지 중 하나에 해당하면 명도소송을 준비하게 되는 경우가 많습니다.

네 가지 원인은 비용표의 행이 다르다는 뜻이기도 합니다. 6월 경과는 절차만 바뀌고 다툼은 크지 않을 수 있는 반면, 대항 권원 주장은 증거와 변론이 늘어나 비용 항목이 커지는 방향으로 움직입니다. 그래서 견적을 받기 전에 '우리 사건은 어느 원인에 해당하는가'를 먼저 정해야 예산이 맞습니다.

원인별로 늘어나는 경매 후 명도소송 비용 항목표

명도소송으로 넘어갔을 때의 비용은 소장 인지·송달료, 점유이전금지가처분, 증거 확보, 강제집행 예납이라는 네 덩어리로 나눠 보면 정리가 쉽습니다. 금액은 목적물 가액, 점유자 수, 송달 상황에 따라 달라지므로 여기서는 숫자 없이 어떤 원인에서 어떤 항목이 추가되는지만 정리합니다.

강제집행 단계의 비용은 어느 경로든 공통으로 따라옵니다. 민집법 제18조 제1항은 민사집행을 신청할 때 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정하고 있어, 매수인이 일단 먼저 부담하고 나중에 회수하는 구조가 됩니다. 신청부터 본집행까지는 사건에 따라 약 3개월 정도를 예상하며, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다.

표에서 가장 큰 차이를 만드는 칸은 '커지기 쉬운 항목'입니다. 같은 6월 경과 사건이라도 점유자가 송달을 피하면 기간이 길어지고, 대항 권원 사건은 서류 하나에 따라 변론이 한두 번으로 끝나기도 하고 길게 이어지기도 합니다. 예산은 이 칸을 기준으로 여유를 두는 편이 안전합니다.

명도소송 비용, 최종 부담은 누가 지나요?

명도소송 비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담하고, 강제집행 비용은 채무자가 부담합니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 다만 판결에 액수까지 적히지 않는 경우가 많아, 제110조 제1항에 따라 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 소송비용액을 확정합니다.

변호사 보수도 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서만 소송비용으로 인정되므로(민소법 제109조 제1항), 매수인이 실제로 지급한 보수 전부가 돌아오는 구조는 아닙니다. 일부만 이긴 판결이라면 부담 비율이 달라질 수도 있습니다.

집행 당일 가장 자주 문제 되는 것은 남은 짐입니다. 민집법 제258조 제3항에 따라 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자도 없고 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 채무자의 대리인·고용인도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제4항·제5항). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항).

다만 '부담한다'는 것과 '실제로 돌려받는다'는 것은 다른 문제입니다. 점유자에게 집행할 재산이 없으면 확정된 비용도 회수가 어려울 수 있어, 처음부터 협의 비용과 소송 비용을 나란히 놓고 비교해 보는 것이 현실적입니다.

낙찰 후 점유한 기간의 사용료도 함께 청구할 수 있나요?

대금을 낸 뒤에도 권원 없이 점유가 계속됐다면, 그 기간의 사용 이익을 부당이득으로 명도 청구와 함께 구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 「민법」 제741조는 "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 정합니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 권리를 취득하므로(민집법 제135조), 계산의 출발점도 대금 납부일이 됩니다.

실무에서는 그 기간의 차임 상당액을 기준으로 다투는 경우가 많고, 시세 자료나 감정으로 금액을 다투기도 합니다. 점유자가 실제로 사용·수익했는지, 점유할 권원이 있었는지에 따라 인정 범위가 달라질 수 있으므로 단정하기는 어렵습니다.

명도 청구와 부당이득 반환 청구를 하나의 소장에 함께 담으면 소송을 두 번 하는 비용을 줄일 수 있습니다. 또 협의 단계에서 정산 기준으로 쓰이기도 해, 점유자와 이사 날짜를 정할 때 '남은 기간의 사용료를 어떻게 처리할지'까지 문구로 정리해 두면 뒤탈이 적습니다.

대항력 있는 임차인이 끼면 비용 판단이 달라지는 이유

대항력 있는 임차인이 보증금을 모두 돌려받지 못했다면 그 임차권은 경락으로 소멸하지 않으므로, 인도 청구가 맞는 수단인지부터 확인해야 합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의5는 임차권은 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다고 정하면서, 단서에서 "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"고 둡니다.

이런 임차인은 제136조 제1항 단서의 '대항할 수 있는 권원'을 주장할 가능성이 높습니다. 소송으로 가더라도 매수인이 보증금을 어느 범위까지 떠안는지, 인도를 언제 구할 수 있는지는 배당 결과와 대항요건을 갖춘 시점에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 비용 면에서는 '소송을 이길 수 있는가'보다 '소송이 맞는 수단인가'를 먼저 따져야 하는 유형입니다. 상가 임차인이라면 「상가건물 임대차보호법」의 별도 규정을 함께 확인해야 합니다.

경매 후 명도소송 비용을 줄이는 선택 3가지

경매 후 명도소송 비용을 줄이는 가장 확실한 방법은 대금 납부일을 기준으로 6월 안에 인도명령을 신청하는 것이고, 그다음이 협의와 가처분 시점 조절입니다. 아래 달력은 법정 기한이 아니라 권장 점검 순서이며, 법정 기한은 '대금을 낸 뒤 6월 이내 신청' 하나입니다.

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   대금 납부일 · 권리 취득일(민집법 제135조)을 달력에 적고 6월이 되는 날을 함께 표시합니다. 점유자 명단과 매각물건명세서상 임차인 현황을 정리합니다.
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   납부 직후 · 협의 문자를 보내고 점유자 유형 체크(채무자·소유자 본인인지, 임차인 등 제3자인지)를 마칩니다.
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   협의 결과 확인 · 진전이 없으면 인도명령 신청서를 냅니다. 채무자와 소유자 외의 점유자라면 법원이 원칙적으로 그 점유자를 심문하여야 하므로(민집법 제136조 제4항) 시간 여유를 둡니다.
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   6월이 차기 전 · 기준은 신청일입니다. 결정이 늦어지더라도 신청을 기한 안에 해 두는 것이 핵심입니다.
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   6월 경과 또는 권원 다툼 · 명도소송, 점유이전금지가처분, 부당이득 반환 청구를 한 묶음으로 설계합니다.

점유이전금지가처분은 소송 도중 점유자가 바뀌어 판결과 현장의 상대방이 어긋나는 위험에 대비하는 절차입니다. 민집법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 새 점유자가 드나드는 사건일수록 이 비용을 아끼려다 상대방을 바꿔 다시 다투는 비용이 생길 수 있어, 소장 접수 전후로 시점을 정하는 것이 좋습니다.

협의 문자는 감정을 싣지 않고 사실과 일정만 담는 것이 좋습니다. 아래는 그대로 고쳐 쓸 수 있는 예시이며, 문구 자체가 법률 효과를 만드는 것은 아닙니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 매각물건명세서와 점유자 서류를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

자주 묻는 질문 3가지