건물명도 집행, 서류·비용·기간 세 장부로 보는 신청부터 종료까지

건물명도 집행은 서류 장부, 비용 장부, 기간 장부를 나란히 놓고 보면 막히는 곳이 줄어듭니다. 서류 장부에는 무엇을 들고 가야 집행이 시작되는지, 비용 장부에는 누가 먼저 내고 누가 마지막에 부담하는지, 기간 장부에는 어느 단계에서 시간이 늘어나는지를 적습니다.

건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰입니다. 판결 주문에 "인도하라"고 적혀 있어도 명도 집행 절차는 똑같이 진행되며, 근거 조문은 부동산 인도청구의 집행을 정한 「민사집행법」 제258조입니다.

명도 집행 절차는 집행권원 확보, 집행문 부여와 송달 확인, 집행 신청과 비용 예납, 계고, 본집행, 비용 정리의 여섯 칸으로 나눌 수 있습니다. 아래 표는 단계마다 세 장부에 무엇을 적어야 하는지를 한 장으로 묶은 것입니다.

표의 기간 칸은 날짜를 적어 두는 자리입니다. 단계별 소요 일수는 법원 사정과 점유자의 대응에 따라 달라지므로, 약 3개월 안에서 어느 칸이 늘어나는지를 지켜봅니다.

건물명도 집행신청 전 서류: 집행문·송달·확정 또는 가집행

건물명도 집행신청 전에는 집행권원, 집행문, 송달 세 가지가 갖춰져 있어야 합니다. 「민사집행법」 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고, 제28조 제1항은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 강제집행을 할 수 있다고 정합니다.

집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조 제1항). 가집행 판결이라면 확정을 기다리지 않고 집행문을 받을 수 있습니다.

화해조서로 집행할 때는 조문 연결을 정확히 봐야 합니다. 제소전화해조서나 소송상 화해조서는 제56조 제5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 집행문과 송달 같은 판결 집행의 요건이 화해조서 집행에도 준용되는 구조입니다.

명도집행 신청 방법: 어디에, 무엇을 내나요?

명도집행 신청은 목적물인 건물이 있는 곳을 관할하는 지방법원 소속 집행관에게 강제집행신청서를 내는 방식으로 합니다. 판결을 선고한 법원과 건물 소재지 법원이 다를 수 있으므로, 집행문은 제1심 법원에서 받고 신청은 건물 소재지 관할 집행관사무소에 내는 동선이 생기기도 합니다.

강제집행신청서에는 채권자와 채무자, 집행권원, 집행할 목적물을 적고, 목적물 표시는 판결 주문에 적힌 내용을 그대로 옮기는 것이 기본입니다. 건물 일부만 인도받는 판결이라면 도면이나 별지 목록도 판결과 같은 내용으로 맞춰야 현장에서 범위 다툼이 줄어듭니다.

아래 체크리스트는 명도집행 신청 당일 들고 갈 서류 목록입니다. 집행권원의 종류에 맞춰 칸을 지워 가며 쓰면 됩니다.

• 집행력 있는 정본: 집행문이 붙은 판결정본 또는 조서정본
• 송달증명원, 확정판결로 집행한다면 확정증명원
• 강제집행신청서: 목적물 표시를 판결 주문과 일치시킨 것
• 건물 일부 인도라면 판결과 같은 도면·별지 목록
• 대리인이 신청하거나 출석한다면 위임장과 신분증
• 보증금 반환과 동시이행 판결이라면 반대의무의 이행이나 이행 제공을 증명할 자료

서류가 하나라도 빠지면 보완을 요청받아 접수일이 뒤로 밀릴 수 있습니다. 송달증명은 판결이 상대방에게 송달된 뒤에야 발급되므로, 판결 송달이 늦어지는 사건은 이 칸부터 점검해 두는 것이 좋습니다.

명도집행비용 구조: 예납 → 부담 → 회수

명도집행비용은 채권자가 먼저 내고, 최종적으로는 채무자가 부담하는 구조입니다. 「민사집행법」 제18조 제1항은 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 정합니다.

채권자가 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있고(제18조 제2항), 그 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(제3항). 항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 하므로(제15조 제2항), 이 1주는 예납 통지일이 아니라 결정 고지일부터 셉니다. 추가 예납 통지를 받으면 납부 기한을 적어 둡니다.

예납금의 구체적인 산정 기준은 대법원규칙에 따르고 사건마다 달라지므로 금액은 적지 않고, 항목별로 누가 먼저 내고 누가 마지막에 부담하는지를 아래 양식으로 정리했습니다.

제53조 제2항은 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다. 가집행 판결로 먼저 집행했다가 상급심에서 판결이 파기되면 비용 부담의 방향이 뒤집힌다는 뜻이므로, 가집행으로 갈지 확정을 기다릴지 정할 때 이 칸도 함께 따져야 합니다.

집행비용을 남은 보증금에서 공제할 수 있는지는 자주 나오는 질문입니다. 임대차계약 내용, 보증금에서 공제할 다른 채무의 범위, 판결 주문의 형태에 따라 판단이 갈릴 여지가 있어 일률적으로 답하기 어렵습니다. 회수 경로 칸에는 "공제 여부 확인 필요"라고 적어 두고 계약서와 판결문을 함께 보며 판단합니다.

명도집행 기간을 늘리는 변수 5가지

명도집행 기간은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 기준이지만, 아래 다섯 변수 가운데 하나라도 걸리면 그보다 늘어날 수 있습니다. 변수마다 근거 조문과 미리 해 둘 일을 함께 적었습니다.

다섯 변수 중 첫째와 둘째는 채권자가 준비로 줄일 수 있고, 나머지는 판결 주문과 현장 상황이 정합니다. 판결 주문에 기한·동시이행·조건 문구가 있는지부터 확인하면 일정 예측이 정확해집니다.

단계별 기간 달력은 아래 여덟 칸에 실제 날짜를 적어 가며 씁니다. 날짜가 비어 있는 칸이 지금 일정이 멈춘 곳입니다.

본집행 당일 절차 요약

본집행의 핵심은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 것입니다(제258조 제1항). 제258조 제2항에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로, 채권자 본인이 나가지 못하면 위임장을 갖춘 대리인이 현장에 있어야 합니다.

짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 채권자가 임의로 물건을 옮기는 방식이 아닙니다. 계고 단계에서 현장에 붙는 문서는 고시문이며, 고시문이 붙은 날도 기간 장부에 적어 둡니다.

본집행이 끝나면 비용 장부의 마지막 칸을 채울 차례입니다. 영수증과 보관 관련 서류를 날짜순으로 모아 두면 채무자에게 비용을 청구하거나 보증금을 정산할 때 근거 자료가 됩니다. 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건을 직접 진행하며 강제집행 200건 이상을 수행해 왔습니다.

건물명도·명도집행, 자주 묻는 질문