STEP MAP전세명도소송절차 한눈에 보는 6단계 순서도

전세명도소송절차의 기본 순서는 만료일 확정, 갱신거절 통지, 갱신요구 확인, 보증금 반환 준비, 명도소송, 강제집행입니다. 월세 연체 사건과 달리 기간 만료가 출발점이고, 집주인도 보증금을 돌려줄 의무를 함께 집니다. 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에도 주임법이 준용되고, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다(주임법 제12조).

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   만료일 확정

   계약서상 만료일을 확인합니다. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주임법 제4조 제1항).

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   갱신거절 통지

   임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 세입자에게 보내고 도달 기록을 남깁니다(제6조 제1항).

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   갱신요구 확인

   세입자가 같은 기간 안에 계약갱신을 요구했는지, 갱신요구권을 이미 한 번 썼는지 확인합니다(제6조의3).

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   보증금 반환 준비

   반환 자금 일정과 공제할 항목을 정리하고, 지급·이행 제공 사실을 나중에 보여 줄 기록 방법을 정합니다.

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   명도소송 제기

   소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다(「민사소송법」 제249조 제1항).

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   강제집행 개시

   집행문을 받아 집행을 신청하고, 상환이행 판결이라면 보증금 지급 또는 이행 제공을 증명해야 집행이 개시됩니다(「민사집행법」 제41조 제1항).

집주인이 가장 자주 어긋나는 지점은 2단계와 6단계입니다. 2단계 통지가 기간 안에 이뤄지지 않으면 계약이 같은 조건으로 다시 이어지고, 6단계에서는 상환이행 판결이라면 판결문이 있어도 보증금 지급이나 이행 제공을 증명하지 못하는 한 집행이 개시되지 않습니다. 전세명도소송절차의 일정은 ‘보증금을 언제 내줄 수 있는가’에서 거꾸로 짜는 편이 안전합니다.

아래는 만료일 기준으로 오늘 채워 볼 일정표입니다.

표의 기간은 조문이 정한 틀이고, 실제 날짜는 만료일과 통지 도달일을 놓고 따집니다. 통지가 반송된 경우처럼 계산이 애매하면 서류로 확인하세요.

NOTICE만료 6개월 전~2개월 전 통지, 하지 않으면 어떻게 되나요?

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주임법 제6조 제1항). 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 통지 시기를 지나치면 명도 요구가 2년 뒤로 밀릴 수 있다는 뜻입니다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같은 효과가 생깁니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제6조 제1항을 적용하지 아니합니다(같은 조 제3항). 보증금 일부를 월세로 돌린 반전세 계약이라면 이 예외가 쟁점이 될 수 있습니다.

법정갱신이 된 뒤에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 집주인 쪽에는 이런 해지 규정이 없으므로 통지 기간 준수가 첫 관문입니다.

위 문구는 예시이며, 통지의 효과는 도달 시점과 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 내용증명처럼 도달을 보여 줄 수 있는 방법으로 보내고, 발송·도달 기록과 문자를 한곳에 모아 두면 소장과 증거로 그대로 쓸 수 있습니다.

RENEWAL세입자가 갱신요구권을 쓰면 거절할 수 있나요?

세입자가 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(주임법 제6조의3 제1항). 거절 사유는 같은 항 각 호에 있고, 자주 검토되는 것은 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(1호)
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우(4호)
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(5호)
• 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호)
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(9호)

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 세입자가 이미 한 번 갱신요구권을 써서 연장된 계약이라면, 이번 만료에서는 거절 사유보다 임대인이 제6조 제1항의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(같은 조 제3항).

JUDGMENT‘보증금 주면 나간다’는 세입자, 판결은 어떤 형태로 나올까?

쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다(민법 제536조 제1항). 대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무를 동시이행 관계로 보는 취지입니다.

세입자가 소송에서 동시이행 항변을 하고 그 항변이 받아들여지면, ‘피고는 원고로부터 보증금을 지급받음과 동시에 원고에게 주택을 인도하라’와 같은 형태의 상환이행 판결이 나올 수 있습니다. 다만 항변만으로 언제나 그 형태가 되는 것은 아니며, 보증금 지급·공탁 여부나 공제할 연체 차임·손해에 따라 주문은 달라질 수 있습니다.

집주인 입장에서 상환이행 판결은 진 판결이 아닙니다. 집을 돌려받을 권리는 인정되고, 보증금을 내줄 준비가 되는 시점에 집행을 시작할 수 있는 구조입니다. 보증금 마련 시점이 곧 집행 가능 시점이므로, 새 세입자 입주·대출 일정과 소송 일정을 한 달력에 그려 두세요.

DEPOSIT보증금 반환 준비: 지급·이행 제공·공탁

전세 보증금 반환 준비는 지급, 이행 제공, 공탁 세 가지 방식으로 정리됩니다. 핵심은 ‘보증금을 주려고 했다’는 사실을 나중에 서류로 보여 줄 수 있느냐입니다.

• 지급계좌이체로 반환하고 이체 내역과 인도 확인(열쇠 반환, 짐 정리 확인)을 함께 남깁니다. 공제 항목이 있다면 내역서를 함께 보냅니다.
• 이행 제공만료일 반환 준비가 되었다는 뜻과 반환 계좌·인도 일시를 묻는 통지를 보내고, 자금을 갖췄음을 보여 줄 잔액 자료나 대출 승인 서류를 보관합니다.
• 공탁채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있습니다(민법 제487조). 공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 하고, 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 합니다(제488조 제1항·제3항).

공탁이 언제나 필수인 것은 아닙니다. 세입자가 수령을 거부하거나 연락이 끊긴 경우 공탁을 해 두면 근거를 더 갖출 수 있지만, 금액·시점·공제 항목 처리는 사안에 따라 판단이 달라집니다.

가상의 예로, 집주인 A는 새 세입자 입주가 만료일 뒤라 보증금을 바로 내줄 수 없습니다. A는 만료 전 갱신거절 통지를 마치고, 반환 가능 시점을 알리는 통지를 보낸 뒤 소송을 진행하면서 자금이 마련되는 시점에 맞춰 집행 신청을 준비하는 순서를 고려할 수 있습니다. 실제 일정은 계약 내용과 자금 사정에 따라 달라집니다.

EXECUTION집행 개시, 반대의무 이행 증명 서류는 무엇을 챙기나요?

반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조 제1항). 상환이행 판결이라면 판결문·집행문 외에 보증금 지급이나 제공 자료가 함께 필요합니다.

• 판결 정본과 송달 관련 서류
• 집행문 — 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조 제1항)
• 보증금 지급 증빙(이체 내역·영수증) 또는 공탁서, 이행 제공 통지와 도달 기록
• 집행비용 — 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다(제18조 제1항)

집행 현장에서는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조 제1항·제2항). 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(같은 조 제3항). 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조 제1항).

강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 일반적이고, 실무상 집행관이 고시문을 붙여 자진 인도를 안내하는 계고 절차를 거치는 경우가 많습니다. 어떤 서류로 이행 제공을 증명할지는 판결 주문과 지급 방식에 따라 달라지므로, 신청 전에 주문 문구와 증빙을 맞춰 보세요.

REGISTRY세입자가 임차권등기를 한 경우

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제1항).

임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(같은 조 제5항). 그래서 등기 후 세입자가 먼저 이사를 나가는 경우도 있고, 이때 집주인은 명도소송보다 열쇠 반환과 짐 정리 등 실제 인도가 끝났는지 확인하는 일이 먼저입니다.

등기 후에도 계속 거주하거나 짐을 남겨 둔 경우에는 점유가 남아 있는지 따져 봐야 합니다. 또 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있으므로(같은 조 제8항), 반환이 늦어질수록 정산 항목이 늘어날 수 있습니다.

FAQ전세 집주인이 자주 묻는 명도소송 절차 질문