임차인명도소송, 임차인 주장에 따라 판결 주문이 어떻게 달라지나요?

임차인명도소송의 판결 주문은 크게 세 가지 모양으로 나옵니다. 건물을 그대로 인도하라는 전부 인용, 임대인이 무엇을 주는 것과 맞바꿔 인도하라는 상환 이행, 임대인의 청구를 받아들이지 않는 기각입니다. 어느 모양이 나올지는 임차인 주장과 그 주장이 받아들여지는지에 달려 있습니다.

임차인 주장은 두 묶음으로 나뉩니다. 첫째 묶음은 갱신요구, 법정갱신, 차임 공탁처럼 임대차가 아직 끝나지 않았다거나 해지 사유가 없다는 주장으로, 나갈 의무 자체를 부정합니다. 둘째 묶음은 보증금 반환, 필요비·유익비 상환, 부속물매수청구처럼 나가기는 하되 조건을 거는 주장입니다.

기각 판결에 불복하려면 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 항소해야 하고, 「민사소송법」 제396조는 이 기간을 불변기간으로 정합니다.

'갱신요구했다'는 임차인, 거절할 수 있나요?

임차인이 기간 안에 갱신을 요구했다면 임대인은 법에 열거된 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 주택은 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조의3 제1항, 상가는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조 제1항이 근거이고, 두 조문 모두 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 거절 사유를 호별로 열거합니다.

갱신요구 기간은 주택과 상가가 다릅니다. 주택은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이입니다. 기간이 지난 뒤의 요구라면 임대인이 기간 안에 거절 통지를 했는지가 다음 쟁점이 됩니다.

가장 자주 다투는 거절 사유는 연체입니다. 주택은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(주임법 제6조의3 제1항 제1호), 상가는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(상가법 제10조 제1항 제1호)입니다. 조문이 연체한 '사실'을 기준으로 삼으므로, 계약 중도 해지 기준인 「민법」 제640조(2기)나 상가법 제10조의8(3기)과도 섞지 않아야 합니다.

주택에는 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)라는 거절 사유가 있고, 상가법 제10조 제1항에는 이 사유가 없습니다. 주택 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고(주임법 제6조의3 제2항), 상가 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(상가법 제10조 제2항). 주택 임차인이 이미 한 번 갱신요구권을 썼다면 그 뒤 만료 때는 거절 사유가 아니라 주임법 제6조 제1항의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점입니다.

'법정갱신됐다'는 주장, 통지 기간이 가릅니다 (주택 2년 · 상가 1년)

임대인이 정해진 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 계약은 법에 따라 다시 임대차한 것으로 봅니다. 법정갱신이 인정되면 임차인명도소송의 청구는 기각될 수 있으므로, 통지 날짜와 도달 사실로 맞서는 것이 기본입니다.

주택은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주임법 제6조 제1항). 이때 존속기간은 2년으로 보고(같은 조 제2항), 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 적용하지 않습니다(같은 조 제3항).

상가는 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 봅니다(상가법 제10조 제4항). 이 경우 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(같은 조 제5항).

상가법 제10조 제4항은 같은 법 제2조 제3항의 열거 조문에 들어 있지 않아, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에는 적용되지 않습니다. 그런 상가에서는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 사용, 수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때 성립하는 「민법」 제639조 제1항의 묵시의 갱신이 문제될 수 있어 만료 직후 이의 기록이 중요합니다.

'보증금부터 돌려달라'는 주장과 집행 개시 증명

보증금 반환 주장은 나갈 의무를 부정하는 것이 아니라 보증금과 맞바꿔 나가겠다는 조건을 거는 주장입니다. 「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하며, 이 동시이행 항변이 보증금 주장의 바탕이 됩니다.

주택은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(주임법 제4조 제2항). 상가도 같은 취지의 규정이 있지만(상가법 제9조 제2항), 이 조문은 제2조 제3항 열거에 없어 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다.

법원이 동시이행 항변을 받아들이면 보증금 중 남은 금액을 지급받음과 동시에 인도하라는 상환 이행 주문이 나올 수 있습니다. 연체 차임 등 임대차관계에서 생긴 채무를 보증금에서 공제한 나머지가 기준이 된다는 것이 대법원 판결의 취지이지만, 무엇을 얼마나 공제할지는 사안마다 다툼이 생깁니다.

상환 이행 판결을 받은 뒤에는 집행 순서가 중요합니다. 「민사집행법」 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 "채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다"고 정합니다. 보증금 이체 내역이나 이행 제공을 보여 주는 자료가 있어야 강제집행이 시작됩니다. 임차인이 보증금 수령을 거부한다면 「민법」 제487조의 변제공탁을 검토할 수 있지만, 공탁이 반드시 필요하다고 단정할 수는 없습니다.

'공사비·시설비를 달라' — 필요비·유익비·부속물매수청구

공사비를 달라는 주장은 필요비, 유익비, 부속물매수청구 세 갈래로 나뉘며 요건이 다릅니다. 셋 다 비용이나 대금을 받을 권리여서, 받아들여지면 무엇과 맞바꿔 나가느냐의 문제로 이어질 수 있습니다.

임대인 쪽 갈림길은 두 가지입니다. 하나는 공사가 임대인의 동의를 받은 것인지입니다. 부속물매수청구는 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건(임대인으로부터 매수한 부속물 포함, 제646조 제2항)으로 한정됩니다. 다른 하나는 계약서의 원상복구 특약입니다.

「민법」 제652조는 제646조를 포함한 일부 조문에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하지만, 제626조는 그 열거에 들어 있지 않습니다. 그래서 원상복구 특약이 유익비 상환청구를 미리 포기한 약정으로 해석되는지가 다툼이 되고, 그런 취지로 본 대법원 판결이 있으나 특약 문언과 공사 경위에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

'권리금을 못 받았다'는 주장, 명도를 막을 수 있나요?

권리금 주장은 상가 임대차에서 문제되며, 건물 인도 청구와는 별개 쟁점으로 다뤄집니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

상가법 제10조의4는 권리금을 보장해 주는 규정이 아니라 회수를 방해하지 말라는 규정입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있고(같은 조 제3항), 그 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(같은 조 제4항). 또 같은 조 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 3기 차임 연체 사실 같은 갱신거절 사유가 있는지가 함께 쟁점이 됩니다.

권리금 손해배상은 별도의 금전 청구로 다투는 구조라, 임차인명도소송에서 권리금 주장이 나와도 인도 청구와는 따로 판단되는 것이 보통입니다. 신규임차인 주선을 거절했다는 주장이 나오면 거절 경위 자료를 모아 두고, 제10조의4는 보증금액을 초과하는 상가에도 적용된다는 점(제2조 제3항)도 기억해야 합니다.

'차임을 공탁했다' — 공탁이 연체 계산에 미치는 영향

차임 공탁 주장은 연체가 없으니 해지 사유도 없다는 취지라, 받아들여지면 나갈 의무를 부정하는 주장이 됩니다. 「민법」 제487조는 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다고 정합니다.

차임 공탁이 효력을 가지려면 이 요건이 갖춰져야 하고, 충족 여부가 다툼의 핵심입니다. 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 하므로(제488조 제3항), 임대인은 공탁통지서의 날짜, 금액, 공탁 원인 기재를 먼저 확인합니다. 일부 공탁의 효력이나 수령 거부 기간이 연체에 들어가는지는 판례와 사안에 따라 달라 단정하기 어렵습니다.

임대인이 먼저 만들 자료는 월별 연체 내역표입니다. 약정 지급일·입금일·입금액·공탁일을 한 줄씩 적으면 2기 또는 3기에 이르렀는지가 한눈에 보입니다. 해지 여부는 주택이면 「민법」 제640조의 2기, 상가법이 적용되는 상가면 상가법 제10조의8의 3기 기준으로 따집니다.

임차인명도소송 전에 확인할 갈림길 3가지와 1차 조치

세입자 명도 분쟁에서 결론이 갈리는 지점은 정해져 있습니다. 세 갈림길에서 내 사건의 위치를 먼저 확인하면 임차인 명도소송의 증거 준비가 달라집니다.

오늘 바로 할 1차 조치는 세 가지입니다. 첫째, 계약일·만료일·통지 발송일·도달일로 통지 타임라인을 만듭니다. 둘째, 월별 연체 내역표를 정리합니다. 셋째, 공사 동의서와 원상복구 특약 문구를 찾아 표시해 둡니다. 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 온 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사입니다.

명도소송에서 임차인 주장에 관해 자주 묻는 질문