OVERVIEW셀프 명도소송절차, 임대인이 직접 내려야 하는 결정 5가지는?

셀프 명도소송절차에서 임대인이 직접 내려야 하는 결정은 피고, 청구취지, 가처분, 송달 대응, 집행 시점의 다섯 가지입니다. 소장을 내는 일 자체보다, 접수 뒤 법원이 정한 기간 안에 스스로 판단해 움직여야 하는 장면이 더 어렵습니다. 「민사소송법」 제248조 제3항은 법원에 제출한 소장이 접수되면 소장이 제출된 때에 소가 제기된 것으로 본다고 정하고 있어, 그때부터 절차가 시작됩니다. 다만 답변서·공시송달·가처분 집행·항소 기간은 각각 송달받은 날이나 고지한 날처럼 조문이 정한 기준일부터 따로 셉니다.

다섯 결정은 따로 움직이지 않습니다. 피고를 빠뜨리면 가처분과 집행에서도 그 사람이 빠지고, 청구취지에서 목적물을 정확히 특정하지 않으면 집행 현장에서 대상을 확인하기 어려워집니다. 아래에서 결정마다 고르는 기준과 오늘 준비할 것을 차례로 정리합니다.

DECISION 1결정1 피고 — 실제 점유자를 모두 적었나요?

피고는 계약서상 임차인만이 아니라 지금 그 공간을 실제로 점유하는 사람을 기준으로 정합니다. 「민사집행법」 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 셀프 명도소송에서 피고를 한 명만 적었다가 현장에 다른 점유자가 있다는 것을 뒤늦게 알게 되면, 그 사람에 대해서는 다시 절차를 밟아야 할 여지가 생깁니다.

셀프 명도소송절차에서 피고를 정하기 전에는 현장의 우편물 수취인, 간판과 상호, 출입하는 사람, 사업자 명의를 사진과 메모로 남겨 두세요. 계약서·문자 대화에 적힌 이름과 현장에서 확인한 이름이 다르면, 그 차이가 곧 피고 구성을 다시 검토해야 한다는 신호입니다.

DECISION 2결정2 청구취지와 별지 — 무엇을 어디까지 담을까?

명도소송의 청구취지는 보통 건물 인도, 연체 차임, 인도 완료 때까지의 차임 상당액이라는 세 덩어리로 구성합니다. 「민사소송법」 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정하고, 제254조 제1항은 소장이 이에 어긋나거나 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아니한 경우 재판장이 상당한 기간을 정하고 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 한다고 정합니다. 원고가 그 기간 안에 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 합니다(제254조 제2항).

보증금이 남아 있으면 임차인이 보증금 반환과의 동시이행을 주장할 수 있고, 판결 주문이 상환 형식으로 나올 여지도 있습니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(「민사집행법」 제41조 제1항). 청구취지를 쓰는 단계에서 보증금 정산 구조를 정리해 두면 판결 뒤 집행 준비가 짧아집니다.

DECISION 3결정3 가처분 — 고지일부터 2주 안에 집행할 수 있나요?

점유이전금지가처분은 소송 중 점유자가 바뀔 위험이 있을 때 고르는 보전처분이고, 결정이 나면 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주 안에 집행해야 합니다. 「민사집행법」 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정이 준용되므로(제301조), 제292조 제2항에 따라 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 집행하지 못합니다.

가처분의 목적은 소송 중 점유자가 바뀌어 판결의 실익이 떨어지는 상황을 막는 데 있고, 실제로 효력이 미치는 범위는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 2주 기한은 결정문을 손에 쥔 날이 아니라 채권자에게 재판을 고지한 날을 기준으로 세므로, 결정 전에 집행 신청 서류를 미리 챙겨 두는 편이 안전합니다.

DECISION 4결정4 송달 — 보정·주소보정·공시송달 중 무엇을 고를까?

소장 부본이 피고에게 송달되지 않으면 임대인은 법원이 정한 기간 안에 주소보정이나 공시송달 신청 같은 대응을 골라야 합니다. 「민사소송법」 제255조 제1항은 법원이 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 한다고 정하고, 제2항은 소장의 부본을 송달할 수 없는 경우 제254조 제1항부터 제3항까지를 준용한다고 정합니다. 송달 불능에도 보정명령과 각하 규정이 적용된다는 뜻이어서, 주소보정명령을 받고도 정해진 기간 안에 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 합니다.

1. 1주소보정다른 주소를 확인해 다시 송달을 구합니다. 계약서상 주소, 임차인이 알려 준 다른 주소, 사업장 소재지를 먼저 대조합니다.
2. 2공시송달 신청당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있고(제194조 제1항), 신청에는 그 사유를 소명하여야 합니다(제2항).
3. 3효력 발생첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고(제196조 제1항), 이 기간은 줄일 수 없습니다(제3항).

공시송달로 진행되면 판결이 쉬워진다고 생각하기 쉽지만 증명 부담은 남습니다. 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 피고에게는 답변서 제출의무가 없고(제256조 제1항 단서), 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 않은 경우에는 자백간주 규정이 준용되지 않습니다(제150조 제3항 단서). 임대인은 계약서, 해지 통지 도달 증빙, 연체 내역으로 청구 원인을 직접 증명할 준비를 해 두어야 합니다.

DEADLINES답변서 30일·무변론판결·항소기간 2주는 어떻게 셀까?

셀프 명도소송절차의 기간은 대부분 송달받은 날이나 고지한 날부터 세므로, 조문이 정한 기준일을 정확히 잡는 것이 핵심입니다. 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(「민사소송법」 제256조 제1항). 피고가 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니합니다(제257조 제1항).

판결이 나온 뒤에는 항소기간을 확인합니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 판결서 송달 전에도 할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(제396조). 임대인이 이긴 경우에도 상대방의 항소 여부와 판결 주문의 가집행 선고 유무를 함께 보면 집행 신청 시점을 정하기 쉬워집니다. 기한 계산이 애매하면 서류에 적힌 송달일자를 기준으로 확인받으세요.

DECISION 5결정5 집행 — 집행문·송달 요건·집행비용 예납은 언제 갖출까?

판결을 받았다고 바로 집행이 시작되지는 않으며, 집행문 부여·판결 송달·비용 예납을 갖춘 때가 집행 신청 시점입니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있고(「민사집행법」 제28조 제1항), 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조 제2항).

민사집행을 신청하는 때에는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고(제18조 제1항), 미리 내지 않으면 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제18조 제2항). 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 구조입니다(제53조 제1항). 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것이 일반적인 흐름입니다.

집행 현장에서 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조 제1항), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제2항). 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하므로(제3항), 짐 반출도 임대인이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

FAQ명도소송 절차, 자주 묻는 질문 3가지