임대차 분쟁조정위원회란, 설치 기관과 다루는 분쟁

임대차 분쟁조정위원회는 주택·상가 임대차 분쟁을 심의·조정하려고 법률이 정한 공공기관의 지부·지사에 두는 조정기관입니다. 주택은 「주택임대차보호법」(주임법) 제14조①이 "이 법의 적용을 받는 주택임대차와 관련된 분쟁"을 심의·조정하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 위원회를 둔다고 정하고, 상가는 상가법 제20조①이 같은 기관에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둡니다.

조정위원회의 사무는 위원회에 두는 사무국이 처리합니다(제14조③). 인천 임대차분쟁조정위원회처럼 특정 지역에 위원회가 있는지, 어느 건물에 있는지는 법조문에 적혀 있지 않으므로 해당 기관 안내로 확인하는 것이 정확합니다. 다루는 분쟁은 주택과 상가가 거의 같고, 상가에만 권리금 항목이 하나 더 있습니다.

원상복구나 관리비처럼 표의 1~4호에 바로 들어가지 않는 다툼은 대통령령으로 정하는 분쟁에 해당하는지를 따로 확인해야 합니다. 같은 사건 안에 보증금 반환과 원상복구가 함께 얽혀 있다면, 신청서에 다툼을 항목별로 나눠 적어 두는 편이 위원회 쪽에서 쟁점을 파악하기 쉽습니다.

명도·보증금 분쟁도 조정 대상인가요?

명도·보증금 분쟁도 임대차 분쟁조정위원회의 조정 대상이며, 주택은 제14조②3호 "보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁", 상가는 제20조②3호 "보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁"이 근거입니다. 세입자가 보증금을 먼저 달라며 버티는 경우나, 임대인이 집을 비워 달라고 요구하는 경우 모두 이 항목에 해당할 수 있습니다.

조정은 세입자만 신청하는 절차가 아닙니다. 제21조①은 제14조② 각 호에 해당하는 분쟁의 "당사자"가 신청할 수 있다고 정하므로 건물주도 신청인이 될 수 있습니다. 다만 조정은 양쪽이 조정안을 받아들여야 마무리되는 구조라서, 상대방이 끝까지 거부하면 명도를 강제하는 수단이 되지는 못합니다.

대상 여부를 가르는 또 하나의 기준은 그 임대차가 법의 적용을 받느냐입니다. 상가법 제20조①은 "이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차"를 대상으로 하는데, 환산보증금을 넘는 상가에는 상가법 제2조③이 열거한 조문만 적용되고 그 목록에 제20조는 들어 있지 않습니다. 그래서 보증금과 차임이 큰 상가는 신청 전에 위원회 대상이 되는지부터 기관에 확인해야 합니다.

임대차분쟁조정위원회 신청, 관할과 각하되는 6가지 경우

임대차분쟁조정위원회 신청은 분쟁 당사자가 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 하고, 위원장은 법이 정한 6가지 경우 신청을 각하합니다(제21조①③). 상가는 상가법 제21조가 주임법 제14조부터 제29조까지를 준용하므로 같은 틀로 진행됩니다. 위원회는 신청할 때 조정 절차와 조정의 효력 등 대통령령으로 정하는 사항을 안내하여야 합니다(제21조②).

각하는 위원장이 "한다"고 정해진 사항이고, 그 사유는 신청인에게 통지하여야 합니다. 신청이 접수되면 위원장은 지체 없이 조정절차를 개시하여야 하고 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 합니다(제22조①②). 세입자가 신청한 사건이라면 건물주는 이 송달로 절차를 처음 알게 되는 경우가 많습니다.

신청부터 조정서까지 얼마나 걸리나요?

조정위원회는 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 마쳐야 하고, 부득이한 사정이 있으면 위원회 의결로 30일의 범위에서 연장할 수 있습니다(제23조①). 기간을 연장하면 연장 사유 등을 당사자에게 통보하여야 합니다(제23조②).

조정 진행 중에도 위원회는 분쟁이 그 성질상 조정에 적당하지 않다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 신청했다고 인정하면 조정을 하지 아니할 수 있고, 그렇게 결정하면 당사자에게 통지하여야 합니다(제25조). 60일은 위원회가 지켜야 할 처리기간이고, 14일은 당사자가 지켜야 할 수락 기한이라는 점을 구분해 두면 일정이 헷갈리지 않습니다.

조정이 성립하면 무엇이 남나, 집행력을 가르는 한 문장

조정이 성립하면 조정서가 남고, 그 조정서에 강제집행을 승낙하는 취지가 기재되어 있어야 집행력 있는 집행권원과 같은 효력이 생깁니다. 제26조④는 각 당사자 사이에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 위원장이 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다고 정합니다.

수락서에 서명하기 전에는 인도 일자, 강제집행 승낙 문구, 보증금 정산 방식 세 가지를 한 줄씩 대조해 보는 것이 좋습니다. 아래는 이해를 돕기 위한 예시 문장이며, 실제 문구는 위원회 양식과 사안에 따라 달라집니다.

위 세 가지 중 하나라도 해당하거나 판단이 애매하면 계약서와 조정신청서, 조정안을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

조정과 명도소송, 무엇을 먼저 할까

조정과 명도소송은 동시에 진행하는 구조가 아니므로, 어느 쪽을 먼저 쓸지 정하고 시작해야 합니다. 조정신청이 있은 후 같은 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되면 제21조③1호에 따라 조정신청이 각하되기 때문입니다. 이 법에 규정하지 않은 위원회 운영과 조정절차에는 「민사조정법」이 준용됩니다(제29조).

세입자가 대화에는 응하지만 날짜와 정산 방식을 못 정하는 상황이라면 조정이 쟁점을 좁히는 데 도움이 될 여지가 있습니다. 반대로 연락을 피하거나 점유가 다른 사람에게 넘어갈 염려가 보인다면 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행으로 이어지는 순서를 검토하는 편이 현실적입니다. 어느 쪽이 유리한지는 사건마다 다르므로 단정하기 어렵습니다.

임대차분쟁조정위원회 비용·상담·후기, 진행할 때 흔히 겪는 일

임대차분쟁조정위원회 후기를 찾는 분들이 실제로 궁금해하는 것은 대개 결과가 어떻게 갈렸느냐입니다. 아래는 실제 사건이 아니라 조문 구조상 자주 생기는 전형적인 흐름을 정리한 것입니다.

주택임대차분쟁조정위원회 비용은 법률 본문에 금액이 없고, 조정을 신청하는 사람이 대통령령으로 정하는 수수료를 내는 구조이며 면제·환급 사유도 따로 있으므로 금액은 신청할 기관의 안내로 확인하는 것이 정확합니다. 임대차분쟁조정위원회 상담 역시 법률은 사무국이 위원회 사무를 처리한다는 것(제14조③)을 정하고 사무국 조직 등은 대통령령에 맡기고 있어, 상담 운영 방식은 기관마다 안내가 다를 수 있습니다. 조정위원과 사무국 직원은 직무상 알게 된 정보를 누설하거나 목적 외로 사용하여서는 아니 됩니다(제28조).

오늘 할 1차 조치, 신청 전 서류 묶음과 서명 전 점검

조정을 쓰든 소송으로 가든, 처음 준비할 서류는 거의 같습니다. 서류를 미리 한 묶음으로 정리해 두면 조정에서 자료 제출 요구를 받았을 때도, 소송으로 방향을 바꿀 때도 그대로 쓸 수 있습니다.

14일 기한은 조문상 통지받은 날을 기준으로 하므로, 우편이나 전자 통지를 언제 받았는지 기록이 남아 있어야 계산이 정확합니다. 기한 계산이 애매하면 서명 전에 바로 확인하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문