• 연체가 쌓여 해지 통지를 보냈고, 소장을 냈거나 곧 낼 예정이다
• 소송 중에 세입자가 밀린 월세 일부를 보내왔다
• 보증금이 남아 있으니 거기서 빼라는 말을 들었다
• 법원에서 송달이 되지 않았다며 주소보정명령이 왔다
• 계약하지 않은 사람이 집이나 점포에 드나들고 있다

01월세 미납 명도소송 방법 — 전체 흐름 한 장으로 보기

월세 미납 명도소송 방법은 해지 요건 확인, 해지 통지 도달, 점유이전금지가처분, 소 제기, 판결, 강제집행의 순서로 정리됩니다. 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물은 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

상가의 3기는 3개월 연속 연체를 뜻하는 것이 아니라 연체액 합계가 3기분에 이른 상태를 말합니다. 해지는 상대방이 있는 의사표시라서 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 명도 내용증명은 보낸 날보다 받은 날이 중요하므로, 도달 기록을 소장 첨부 자료로 남겨 둡니다.

1. 해지 요건 점검연체 기수 계산(주택 등 2기, 상가 3기)
2. 해지 통지명도 내용증명 발송과 도달 기록
3. 가처분소송 중 점유자가 바뀌는 것에 대비
4. 명도소송건물 인도와 연체 차임·차임 상당액 청구
5. 명도강제집행집행관이 점유를 넘겨 인도

실제로는 흐름보다 중간에 끼어드는 돌발 상황이 시간을 잡아먹습니다. 흔히 월세 미납 명도소송 후기로 검색되는 이야기들도 대부분 아래 여섯 장면 가운데 하나에 해당합니다. 각 장면의 예시는 설명을 위한 가상의 예입니다.

내 사건 위치를 정하는 갈림길 세 가지

세 갈림길 가운데 하나라도 애매하다면 계약서·입금 내역·통지 기록을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

02흔히 겪는 일 1: 소송 중에 밀린 월세 일부가 들어오면 받아도 되나요?

소송 중 들어온 월세 일부는 받을 수 있지만, 받는 방식과 함께 남기는 문구가 중요합니다. 해지 통지가 도달한 뒤에 돈을 받았다는 사실만으로 해지가 없던 일이 되는지는 당사자의 의사를 어떻게 해석하느냐의 문제여서, 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

임대인 쪽에서는 받은 돈이 연체 차임과 해지 이후 건물 사용에 따른 차임 상당액의 일부라는 점, 해지 의사를 거둬들이는 것이 아니라는 점을 입금 직후 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 실무상 흔한 대응입니다. 받은 금액은 청구 금액에 반영해야 하므로 대조표로 관리합니다.

주의할 점은 해지 통지가 도달하기 전의 입금입니다. 통지 도달 전에 연체액이 2기(상가는 3기) 아래로 줄었다면 해지 요건 자체가 다퉈질 수 있어 입금일과 도달일의 선후를 함께 봐야 합니다.

03흔히 겪는 일 2: 보증금에서 까라는 주장, 받아들여야 하나요?

보증금이 남아 있다는 사정만으로 연체가 사라진다고 보기는 어렵습니다. 대법원 판결은 임대차가 이어지는 동안 임차인이 보증금이 있다는 이유만으로 차임 지급을 거절할 수는 없다는 취지로 이해되고 있고, 보증금은 임대차가 끝나 건물을 넘겨줄 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하는 성격이 있다고 보는 것이 판례의 흐름입니다. 다만 구체적인 사안에서는 다른 사정이 함께 다퉈질 수 있습니다.

반대로 보증금부터 돌려줘야 나가겠다는 주장도 자주 나옵니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환과 건물 인도는 서로 맞물린 의무로 다뤄지는 경우가 많아, 임차인이 이를 다투면 판결 주문이 보증금 잔액을 받는 것과 상환으로 건물을 인도하라는 형태가 될 수 있습니다. 이런 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조①).

대응 문서는 연체·입금 대조표와 보증금 정산표입니다. 연체 차임, 해지 이후 차임 상당액, 원상회복 비용처럼 공제가 문제될 항목을 미리 나눠 두면 정산 다툼을 줄일 수 있습니다.

04흔히 겪는 일 3: 소장이 송달되지 않을 때 — 주소보정과 공시송달

소장이 송달되지 않으면 먼저 주소보정을 거치고, 그래도 주소를 알 수 없을 때 공시송달로 넘어갑니다. 「민사소송법」 제194조①은 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다고 정하고, 신청할 때에는 그 사유를 소명하여야 합니다(②).

실무상 문이 잠겨 송달이 안 되면 주소보정명령이 오고, 임대인은 주민등록 초본 확인, 다른 송달 장소 기재, 집행관 송달이나 야간·휴일 송달 신청 같은 방법을 검토합니다. 임차 건물에 실제로 살거나 영업하면서 문을 열지 않는 경우와 이미 연락이 끊기고 떠난 경우는 다음 수순이 다릅니다.

공시송달은 효력 시점이 정해져 있습니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생기며(제196조①), 이 기간은 줄일 수 없습니다(③). 공시송달로 소장 부본을 받은 피고에게는 답변서 제출의무 조항이 적용되지 않으므로(제256조① 단서), 변론기일에서 계약서와 연체 내역으로 청구 원인을 증명할 준비를 해 둡니다.

05흔히 겪는 일 4: 답변서 없이 무변론판결 vs 다투는 경우

피고가 다투는 취지의 답변서를 내지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있습니다. 「민사소송법」 제256조①은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정하고, 제257조①은 그 답변서를 제출하지 아니한 때 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다.

판결할 수 있다는 규정이라 반드시 그렇게 되는 것은 아닙니다. 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 무변론판결을 하지 않습니다(제257조① 단서). 30일이 지난 뒤라도 선고 전에 답변서가 들어오면 변론으로 넘어가는 구조입니다.

피고가 다투는 사건에서 흔히 나오는 항변은 연체가 2기(상가 3기)에 이르지 않았다, 해지 통지를 받지 못했다, 보증금에서 공제하면 연체가 아니다라는 세 가지입니다. 각 항변에는 대조표와 도달 기록으로 답할 수 있어, 소장 단계부터 증거를 첨부해 두는 것이 좋습니다.

06흔히 겪는 일 5: 다른 사람이 들어와 있을 때 — 점유이전금지가처분

소송 중 점유자가 바뀔 위험에는 점유이전금지가처분으로 대비합니다. 「민사집행법」 제300조①은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 건물 인도 청구에서는 점유가 다른 사람에게 넘어가는 것이 대표적인 현상 변경입니다.

강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있어야 개시할 수 있습니다(민사집행법 제39조①). 판결의 피고는 세입자 본인인데 실제로는 전차인이나 다른 사람이 점유하고 있으면 집행 현장에서 막힐 수 있습니다. 가처분 뒤 점유가 바뀐 경우 새 점유자에 대한 집행 방법은 판례상 쟁점이 있어 사안별 판단이 필요합니다.

세입자가 직원을 두고 영업을 계속하는 경우는 결이 다릅니다. 직원이 세입자의 지시를 받아 일하는 사람이라면 세입자를 상대로 한 판결로 정리되는 경우가 많지만, 별도로 영업하거나 전대를 받은 사람이라면 그 사람을 피고에 넣는 방안을 검토합니다. 해지 뒤에도 계속 점유하는 상태를 흔히 불법점유라고 부르지만, 점유자가 누구이고 어떤 권원을 주장하느냐에 따라 법적 평가와 피고 구성이 달라집니다. 세입자 월세미납 명도소송에서 피고를 정할 때는 소장 접수 전 현장 확인이 가장 확실합니다.

07흔히 겪는 일 6: 판결 후에도 나가지 않을 때 — 가집행과 명도강제집행

판결 후에도 나가지 않으면 가집행 선고나 확정된 판결을 근거로 명도강제집행을 신청합니다. 「민사소송법」 제213조①에 따라 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 하므로, 건물 인도 판결의 주문에 가집행 선고가 있는지부터 확인합니다.

「민사집행법」 제258조①에 따라 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 하며(④), 채무자와 이런 사람이 모두 없는 때에는 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥).

실무상 집행은 신청 뒤 현장 확인과 계고(고시문 부착)를 거쳐 본집행으로 이어지고, 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다. 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 판결 뒤 세입자가 자진 퇴거를 약속하면 합의서에 퇴거일, 남은 물건 처리, 약속을 지키지 않으면 판결에 따른 집행을 그대로 진행한다는 점을 적어 두는 것이 일반적입니다.

08명도소송비용 청구하는 법 — 월세 미납 명도 소송 비용과 셀프 진행 구조

명도소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(「민사소송법」 제98조). 판결 주문에 소송비용 부담이 정해져도 액수까지 정해지지 않은 경우가 많아, 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 뒤 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 소송비용액을 확정하는 절차를 따로 거칩니다(제110조①).

월세 미납 명도 소송 비용은 법원 실비와 대리인 보수로 나뉩니다. 법원 실비는 인지·송달료·열쇠 수리·우편료 등으로 사건에 따라 대략 50만~100만원 범위에서 달라지고, 강제집행 비용은 별도입니다. 법도의 선임료는 200만원부터이며 사건에 따라 다르고, 선임하면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 진행합니다(내용증명만 맡길 때는 20만원).

월세 미납 명도소송 셀프 진행도 가능하지만, 송달 불능·제3자 점유·보증금 다툼이 겹치면 서면과 기일이 늘어납니다. 상가월세미납 명도소송은 해지 요건이 3기이고 원상회복 쟁점이 겹치기 쉬워 초기에 쟁점 지도를 그려 두는 것이 좋습니다. 법도 엄정숙 변호사(『명도소송 매뉴얼』 저자)는 명도 사건 800건 이상을 다뤄 온 경험으로 갈림길부터 짚어 드립니다.

Q월세 미납 명도소송, 자주 묻는 질문 3가지