월세 미납 강제퇴거, 판결 없이 할 수 있나요?

월세 미납 강제퇴거는 판결 없이 할 수 없습니다. 세입자를 내보내는 일은 법원이 인정한 집행권원을 받아 법원 소속 집행관이 집행하는 방식으로만 이루어지고, 임대인이 스스로 세입자를 내보내는 방법은 법에 마련되어 있지 않습니다.

월세가 밀리면 임대인은 계약을 해지할 권리를 얻지만, 해지권은 계약을 끝낼 권리이지 집 안에 들어가 짐을 뺄 권리가 아닙니다. 계약이 끝난 뒤에도 세입자가 집을 비우지 않으면 임대인은 명도소송(건물인도 청구)으로 판결을 받고, 그 판결로 강제집행을 신청해야 합니다. 「민사집행법」 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정하고 있습니다.

임대인이 직접 나서면 오히려 임대인 쪽이 형사 문제를 안게 될 수 있습니다. 「형법」 제319조①은 사람의 주거, 관리하는 건조물 또는 점유하는 방실에 침입한 자를 처벌하고, 제366조는 타인의 재물을 손괴 또는 은닉하는 등의 방법으로 그 효용을 해한 자를 처벌합니다. 월세가 밀린 상태라도 세입자가 짐을 두고 쓰는 방은 세입자가 점유하는 방실로 볼 여지가 크고, 그 안의 짐은 임대인에게 타인의 재물입니다.

계약서에 "연체하면 임대인이 짐을 치워도 이의하지 않는다"는 문구가 들어 있어도 사정은 크게 다르지 않습니다. 강제집행은 판결이나 화해조서 같은 집행권원이 있어야 시작되고, 그런 특약이 있다고 해서 임대인의 직접 반출이 정당화된다고 보기는 어렵다는 것이 일반적인 시각입니다.

세입자 월세 미납 강제퇴거의 출발점, 해지 요건은 어떻게 계산하나요?

세입자 월세 미납 강제퇴거의 첫 관문은 밀린 월세가 법이 정한 기수에 달했는지입니다. 주택처럼 「상가건물 임대차보호법」(상가법)이 적용되지 않는 건물 임대차는 「민법」 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 상가법이 적용되는 상가건물은 상가법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

두 조문 모두 연속해서 몇 달을 밀렸는지가 아니라 밀린 금액의 합계를 봅니다. 가상의 예로, 매달 같은 월세를 내기로 한 세입자가 첫 달분을 내지 않고, 다음 달분은 절반만, 그다음 달분은 내지 않았다면 밀린 금액 합계는 2.5기분입니다. 주택이라면 2기에 달했으므로 해지할 수 있고, 상가라면 아직 3기에 이르지 않아 해지 사유가 되지 않습니다.

사무실이나 작업장을 한꺼번에 2기 기준으로 묶어 계산하면 틀릴 수 있습니다. 상가법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 적용되므로(상가법 제2조①), 같은 사무실이라도 쓰임에 따라 3기 기준이 될 수 있습니다.

보증금이 남아 있다는 이유만으로 해지가 막힌다고 단정할 수는 없습니다. 대법원 판결은 보증금이 있다는 사정만으로 차임 연체가 없는 것으로 되지는 않는다는 취지이지만, 공제 합의가 있었는지, 그동안 정산을 어떻게 해 왔는지에 따라 다툼이 생길 수 있어 계약서와 입금 내역을 함께 보아야 합니다.

원룸 월세미납 강제퇴거, 연락두절이면 해지 통지는 어떻게 도달시키나요?

원룸 월세미납 강제퇴거에서 연락두절 세입자에게는 해지 통지를 보냈다는 사실보다 도달했다는 사실을 입증해야 합니다. 「민법」 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하고 있어, 해지 의사가 세입자에게 닿지 않으면 계약은 아직 끝나지 않은 상태로 남습니다.

도달은 상대방이 내용을 알 수 있는 상태에 놓였는지를 기준으로 보는 것이 일반적인 해석입니다. 그래서 내용증명이 폐문부재나 수취인불명으로 반송되었다면 반송 사실만으로 도달을 주장하기는 어렵습니다. 문자나 메신저로 보낸 해지 통지는 읽음 표시나 답장 같은 정황이 있으면 도달 자료가 될 수 있지만, 인정 여부는 사안에 따라 달라집니다.

세입자 소재를 끝내 알 수 없다면 두 갈래가 있습니다. 하나는 「민법」 제113조에 따라 표의자가 과실없이 상대방의 소재를 알지 못하는 경우 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달하는 방법이고, 다른 하나는 명도소송 소장에 해지 의사를 함께 적어 소장 송달로 해지 통지를 겸하는 방법입니다. 두 번째 방식은 시간을 아낄 수 있지만, 소장이 공시송달로 넘어가면 효력 시점이 공시송달의 효력 발생 시점과 맞물리므로 날짜를 따로 계산해 두어야 합니다.

민법 제113조에는 과실없이 알지 못하는 경우라는 요건이 붙어 있습니다. 임대인은 주민등록 확인, 비상연락처 연락, 보증인이나 가족에게 연락한 기록처럼 소재를 찾으려 한 노력을 남겨 두는 것이 좋습니다.

세입자 상태 3갈래, 내 사건은 어느 쪽인가요?

월세 미납 강제퇴거의 순서는 같아도 세입자가 지금 그 집을 점유하고 있는지에 따라 할 일이 달라집니다. 「민법」 제192조②는 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다고 정하는데, 사실상의 지배를 잃었는지는 짐·열쇠·출입 흔적 같은 사실관계로 판단되므로 겉모습만으로 단정할 수 없습니다.

C 유형에서 세입자가 집을 비웠으니 정리해도 된다는 문자를 남기거나 열쇠를 돌려주었다면 인도를 받은 것으로 정리할 여지가 커집니다. 그런 자료 없이 임대인이 다 빠진 것 같다고 판단해 문을 열었다가 남은 물건을 두고 다툼이 생기는 일이 적지 않으므로, 짐이 일부라도 남아 있다면 B와 같이 보고 움직이는 편이 안전합니다.

판결 전에도 할 수 있는 것, 점유이전금지가처분과 공시송달

판결을 기다리는 동안에도 임대인이 할 수 있는 조치가 있습니다. 대표적인 것이 점유이전금지가처분으로, 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 소송 중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘겨 판결을 받고도 집행이 막히는 일을 막으려는 보전처분입니다.

B 유형(연락두절·짐 남음)에서는 가처분과 함께 공시송달을 미리 준비합니다. 「민사소송법」 제194조①에 따라 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있고, 당사자가 신청할 때에는 그 사유를 소명해야 합니다(민사소송법 제194조②).

공시송달은 곧바로 효력이 생기지 않습니다. 「민사소송법」 제196조①에 따라 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생깁니다. 이 기간은 줄일 수 없으므로(민사소송법 제196조③) 일정표에 미리 넣어 두어야 합니다.

법도에서 명도소송을 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 함께 진행합니다. 선임료는 200만원부터이며 사건마다 다르고, 인지·송달료 같은 법원 실비는 별도로 듭니다.

월세 미납 강제퇴거 기간, 어디서 늘어나고 줄어드나요?

월세 미납 강제퇴거 기간은 정해진 숫자보다 어느 구간에서 막히느냐로 결정됩니다. 판결이 나온 뒤 강제집행을 신청해 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것이 보통이고, 그 앞의 소송 구간은 송달과 다툼 여부에 따라 사건마다 차이가 큽니다.

기간을 줄이는 힘은 준비에서 나옵니다. 연체 내역표와 도달 자료가 정리되어 있으면 소장 작성이 빨라지고, 소재를 찾으려 한 기록이 있으면 공시송달 신청이 덜 지연됩니다. 반대로 해지 통지가 도달하지 않은 채 소송을 시작하거나 점유자가 바뀐 것을 늦게 알면 절차를 다시 밟아야 할 수 있습니다.

집행 당일 남은 짐은 어떻게 처리되나요?

집행 당일 남은 짐은 임대인이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 처리됩니다. 「민사집행법」 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제258조②에 따라 인도 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다.

연락두절 세입자 사건에서는 짐이 보관 단계로 넘어가는 경우가 많습니다. 보관 비용은 조문상 채무자의 비용이지만, 「민사집행법」 제18조①에 따라 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하므로 임대인은 집행 신청 전에 짐의 양을 파악해 두는 것이 좋습니다.

본집행 전에는 집행관이 현장을 찾아 고시문을 붙이고 자진 이행을 권고하는 계고 절차를 거치는 경우가 많습니다. 세입자가 계고 뒤에 스스로 짐을 빼고 열쇠를 넘기면 본집행까지 가지 않고 끝나기도 합니다.

세입자가 월세 안내면? 자주 묻는 질문 3가지