점유이전가처분 뜻은 '건물의 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 묶어 두는 가처분'입니다. 법률 실무에서 쓰는 정식 명칭은 점유이전금지가처분(부동산점유이전금지가처분)이고, 「민사집행법」 제300조①이 정한 다툼의 대상에 관한 가처분에 속합니다. 현장에서 '금지'를 빼고 줄여 부를 뿐 따로 있는 절차가 아닙니다.

민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 명도소송에 대입하면, 임대인에게 건물 인도청구권이 있는데 소송 중에 점유자가 바뀌어 판결을 받고도 집행이 막히거나 매우 어려워질 염려가 있다는 사정이 가처분의 이유가 됩니다.

가장 많이 오해하는 부분은 효과입니다. 가처분 결정이 나와도 점유자가 곧바로 건물을 비워야 하는 것은 아니고, 실무에서는 점유자가 현상을 바꾸지 않는 조건으로 계속 사용하는 형태가 흔합니다. 점유이전가처분은 '지금 점유하는 사람'을 판결 때까지 고정해 두는 장치이고, 실제로 내보내는 일은 명도소송 판결과 강제집행이 맡습니다.

가처분이 필요한지는 '점유가 바뀔 신호가 있는가'로 먼저 판정합니다. 명도 판결의 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 개시되므로(민집법 제39조①), 소송 도중 점유자가 바뀌면 새 점유자에 대한 절차를 다시 검토해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.

아래 표는 임대인이 현장에서 확인할 수 있는 신호를 정리한 것입니다. 한 가지라도 해당하면 가처분을 우선 검토하는 쪽이 안전하고, 아무 신호가 없을 때에만 생략을 고민해 볼 여지가 생깁니다.

표의 마지막 줄처럼 신호가 보이지 않는 사건은 생략을 고민해 볼 수 있습니다. 다만 지금 신호가 없다는 사실이 판결까지 점유가 바뀌지 않는다는 보장은 아니고, 생략했을 때 결과가 어떻게 될지는 사안마다 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 임대인은 판결까지 남은 기간, 점유자의 태도, 가처분에 드는 시간과 실비를 함께 놓고 판단하는 것이 순서입니다.

점유이전가처분 신청은 관할 법원에 신청서와 소명자료를 내는 것으로 시작하며, 신청서 기재와 소명은 가압류 조문이 제301조로 준용되는 구조입니다. 민사집행법 제279조는 신청서에 적을 사항을 정하고 ②에서 청구채권과 가압류의 이유를 소명하도록 요구하는데, 가처분에서는 지켜야 할 권리인 건물 인도청구권과 점유가 바뀔 염려라는 가처분의 이유를 소명하는 것으로 이어집니다.

실무상 신청서에는 채권자·채무자, 목적물 표시(별지 목록, 건물 일부라면 도면), 신청취지, 신청이유가 들어가고 임대차계약서, 해지나 종료를 알린 내용증명, 등기사항증명서, 현장 사진이 소명자료로 붙습니다. 첨부서류의 세부 구성은 법원과 사건에 따라 달라질 수 있어 접수 전에 확인하는 편이 좋습니다.

담보는 제280조가 제301조로 준용되어 정해집니다. 항별로 나누면 아래와 같습니다.

담보의 액수는 목적물과 사안에 따라 법원이 정하므로 미리 숫자로 단정하기 어렵습니다.

점유이전가처분 결정이 나오면 결정문 전체를 읽기 전에 세 칸부터 현장과 대조합니다. 세 칸 중 하나라도 실제와 어긋나면 2주 안에 집행해야 하는 일정 전체가 흔들리기 때문입니다.

집행 기한은 결정문을 손에 받은 날이 아니라 고지일을 기준으로 셉니다. 민사집행법 제292조②는 "가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다"고 정하고, 이 조문이 제301조로 가처분에 준용됩니다. 같은 조 ③에 따라 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있습니다. 결정문에 적힌 사건번호와 당사자 표시는 집행 신청서에 그대로 옮겨 적게 되므로, 결정 정본을 받으면 곧바로 사본을 만들어 두면 신청이 빨라집니다.

점유이전가처분 셀프 진행은 양식 작성과 제출까지는 비교적 수월하지만, 점유자 특정과 고지 후 2주 집행 일정에서 막히는 경우가 많습니다. 점유이전가처분 신청 셀프를 고민한다면 아래 두 칸을 나눠 보고 어느 쪽에 시간이 들지 미리 가늠해 보세요.

특히 임차인 대신 직원이 영업하거나 가족이 거주하는 경우가 어렵습니다. 직원이 단지 일을 돕는 사람인지, 영업을 넘겨받아 독자적으로 점유하는 사람인지에 따라 채무자를 누구로 적을지가 달라질 수 있고, 판단이 어긋나면 결정을 받고도 집행 현장에서 다툼이 생길 수 있습니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로 명도 800건 이상, 가처분 600건 이상의 사건을 직접 진행해 왔습니다. 그 경험에 비추어 보면 셀프 진행에서 시간을 가장 많이 잃는 지점은 서류 작성보다 점유자 확인과 집행 일정 조율이며, 이 두 단계만 미리 정리해도 진행이 훨씬 수월해집니다.

가처분만 해 두고 명도소송(본안)을 미루면, 채무자의 신청에 따라 법원이 본안 제소명령을 내리게 됩니다. 민사집행법 제287조①은 채무자의 신청이 있으면 법원이 변론 없이 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하여 이를 증명하는 서류를 제출하도록, 이미 소를 제기했다면 소송계속사실을 증명하는 서류를 제출하도록 명하여야 한다고 정하고, 이 조문이 제301조로 가처분에 준용됩니다.

표에서 보듯 기간 안에 서류를 내지 않으면 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가처분을 취소하여야 하고, 서류를 낸 뒤 본안이 취하되거나 각하되어도 제출하지 않은 것으로 봅니다. 임대인이 가처분에 들인 시간이 무의미해지지 않으려면, 가처분을 신청할 때부터 명도소송 소장을 함께 준비해 두는 것이 현실적인 순서입니다.

가상의 예로, 임대인이 가처분 결정을 받은 뒤 임차인과 퇴거 협의가 길어져 소장 제출을 미루는 사이 채무자가 제소명령을 신청했다면, 임대인은 법원이 정한 기간 안에 명도소송을 제기하고 그 증명서류를 내야 가처분을 유지할 수 있습니다. 협의를 이어 가더라도 소장 준비는 병행해 두어야 하는 이유입니다.

점유이전가처분 다음 순서는 명도소송 제기와 판결 후 명도강제집행입니다. 법도가 안내하는 전체 지도는 명도 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행이며, 가처분은 소송 전에 점유를 고정해 두는 두 번째 칸에 해당합니다.

명도소송 서류는 실무상 소장, 임대차계약서, 해지나 종료를 알린 내용증명과 도달 자료, 등기사항증명서, 연체 내역이 기본이 되고, 가처분을 해 두었다면 결정문과 집행 기록도 함께 정리해 둡니다. 판결을 받은 뒤 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것으로 안내하고 있으며, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

가처분에 대해 채무자가 이의신청을 하더라도 이의신청은 집행을 정지하지 않으므로(제283조③, 제301조로 준용), 임대인은 본안 준비를 멈추지 않고 그대로 진행하면 됩니다. 각 단계의 서류와 일정은 앞 단계의 결과에 따라 달라지므로 한 장의 달력으로 묶어 관리하는 것이 좋습니다.