재개발명도소송뜻, 조합은 무엇을 근거로 비우라고 하나요?

재개발명도소송뜻을 한 문장으로 정리하면, 사업시행자(조합 등)가 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제81조①을 근거로 정비구역 안의 토지·건축물을 점유한 사람에게 인도를 구하는 소송입니다. 일반적인 명도소송은 임대차 종료나 차임 연체를 이유로 임대인이 임차인을 상대로 내지만, 이 소송의 원고는 대부분 계약 당사자가 아닌 사업시행자입니다.

도시정비법 제81조①은 "종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다"고 정합니다. 그래서 세입자뿐 아니라 집주인인 조합원, 현금청산 대상 소유자도 같은 조문의 적용을 받습니다.

제81조① 단서는 예외 두 가지를 둡니다. 사업시행자의 동의를 받은 경우(1호)와 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우(2호)에는 사용·수익 금지가 적용되지 않습니다. 소송의 쟁점은 대부분 본문과 이 두 예외 가운데 어디에 해당하는지로 정리됩니다.

세종재개발명도소송이나 수원재개발명도소송처럼 지역명을 붙여 찾는 분이 많지만, 어느 지역이든 같은 법률이 적용됩니다. 구역마다 달라지는 것은 고시 시점과 보상 진행 상황이므로, 내 구역의 고시문과 보상 서류를 먼저 확인하는 편이 정확합니다.

재개발 명도소송 당했을 때 오늘 할 일 3가지

재개발 명도소송 당했을 때 가장 먼저 할 일은 기한 계산, 서류 정리, 보증금 상대방 확인입니다. 세 가지 모두 무엇을 다툴지 정하기 전에 끝내 두어야 하는 준비이고, 하나라도 빠지면 다툴 수 있었던 쟁점을 놓치기 쉽습니다.

답변서를 내지 않았을 때의 결과도 알아 두어야 합니다. 민사소송법 제257조①은 피고가 제256조①의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 법원이 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니합니다.

기한 계산이 애매하면 바로 확인하는 것이 안전합니다. 소장이 가족이나 동거인에게 전달된 경우에는 법이 보는 송달일과 본인이 받아 본 날이 다를 수 있으므로, 전자소송 사건 조회나 법원 문의로 송달일을 먼저 확인해 두세요.

관리처분계획인가 고시 시점은 어떻게 확인하나요?

관리처분계획인가 고시 시점은 사용·수익 금지가 시작되는 날이라서, 소장을 받은 점유자가 가장 먼저 확인할 날짜입니다. 도시정비법 제81조①은 인가 자체가 아니라 제78조제4항에 따른 인가의 '고시'가 있은 때를 기준으로 삼기 때문에, 인가 소식을 들은 날이나 조합 총회 날짜와 혼동하지 않아야 합니다.

확인은 소장에 증거로 붙은 고시문 사본에서 시작합니다. 첨부가 없다면 해당 지방자치단체의 공보(고시·공고)나 조합 안내문에서 고시일을 찾고, 그 날짜를 보상 통지·수용재결·공탁 날짜와 한 줄로 나란히 적어 보면 내 점유가 아래 네 구간 중 어디에 있는지 드러납니다.

손실보상 완료 여부가 왜 재개발명도소송의 핵심인가요?

손실보상 완료 여부가 핵심인 이유는 제81조① 단서 2호가 '손실보상이 완료되지 아니한 경우'를 사용·수익 금지의 예외로 명시하고 있기 때문입니다. 인가 고시가 있었더라도 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않았다면 점유자는 종전 건축물을 사용할 수 있는 경우에 해당할 수 있고, 조합의 인도 청구는 그 범위에서 받아들여지지 않을 수 있습니다.

어떤 보상이 완료되어야 하는지는 조문만으로 정해지지 않습니다. 토지·건물 보상 외에 영업손실 보상이나 주거이전비처럼 점유자 본인에게 지급되는 보상이 완료의 범위에 들어가는지, 공탁이 있으면 완료로 볼 수 있는지는 대법원 판결 취지가 쌓여 온 영역이어서 사안마다 결론이 달라질 수 있고 단정할 수 없습니다.

세입자 보증금은 누구에게 청구하나요?

세입자 보증금은 임대인에게 청구하는 것이 기본이지만, 도시정비법 제70조②는 정비사업으로 계약을 해지할 수 있는 사람이 가진 전세금·보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있다고 정합니다. 집주인이 조합원이라 연락이 닿지 않거나 반환을 미루는 경우, 이 조문이 보증금을 돌려받는 또 하나의 통로가 됩니다.

출발점은 제70조①입니다. 정비사업의 시행으로 지상권·전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있습니다. 또 제70조③에 따라 보증금을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있어, 조합이 먼저 반환하고 집주인에게서 돌려받는 구조가 법에 마련되어 있습니다.

계약기간 문제도 함께 봅니다. 제70조⑤는 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물 임대차보호법 제9조제1항 등을 적용하지 아니한다고 정합니다. 기간을 정하지 않았거나 짧게 정한 임대차를 주택은 2년, 상가는 1년으로 보는 규정을 이 단계에서는 내세울 수 없다는 뜻입니다.

상가 임차인은 갱신요구 문제도 따로 정리해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①7호 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로서 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있으면 갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 정합니다. 상가 명도 단계에서 권리금이나 영업 보상이 겹친다면 계약서와 보상 서류를 함께 놓고 검토해야 합니다.

재개발 명도소송 기간과 항소, 무엇이 좌우하나요?

재개발 명도소송 기간은 정해진 일수가 없고 송달, 답변서, 보상 쟁점, 항소라는 네 변수가 길이를 정합니다. 점유자가 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 나올 수 있어 짧아지고, 손실보상 완료 여부를 다투면 수용재결·공탁 자료를 두고 심리가 길어지는 것이 일반적인 흐름입니다.

재개발 명도소송 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하고, 판결서 송달 전에도 할 수 있습니다(민사소송법 제396조①). 이 기간은 불변기간(제396조②)이므로 판결을 받으면 송달일부터 바로 계산을 시작합니다. 1심에서 졌다면 보상 완료 여부나 동의 여부처럼 항소심에서 다시 다툴 수 있는 쟁점이 남아 있는지부터 검토합니다.

조합 실무자에게도 같은 변수가 적용됩니다. 고시문, 보상 협의 경과, 수용재결과 공탁 자료, 점유자 명단을 소장 단계에서 갖춰 두면 점유자가 다투더라도 쟁점이 빨리 좁혀집니다.

판결 이후 명도강제집행과 퇴거 시기 제한

판결 이후의 명도강제집행은 민사집행법 제258조에 따라 진행됩니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조②).

남은 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 처리됩니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조③), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥). 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 일반적인 흐름이지만 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

재개발 구역에는 퇴거 시기에 관한 규정이 따로 있습니다. 도시정비법 제81조④에 따라 시장·군수등은 사업시행자가 기존 건축물을 철거하거나 철거를 위하여 점유자를 퇴거시키려는 경우 일출 전과 일몰 후, 호우·대설·한파 등으로 중대한 재해발생이 예상되어 기상청장이 특보를 발표한 때, 재난이 발생한 때, 이에 준하는 시기로 시장·군수등이 인정하는 시기에는 철거나 퇴거를 제한할 수 있습니다. '제한할 수 있다'는 재량 규정이므로 이런 시기라고 모든 절차가 저절로 멈추는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문