• 이런 상황이라면 이 글이 바로 쓰입니다
• 세입자가 이번 주말 이사를 나간다며 무엇을 써 주면 되는지 묻는 경우
• 짐 일부를 두고 가면서 나중에 가지러 오겠다고 말하는 경우
• 보증금을 언제 돌려줄지, 원상복구비를 얼마나 뺄지 아직 정하지 못한 경우
• 주민등록이나 사업자등록을 언제 옮길지 세입자가 확답을 피하는 경우

퇴거확인서란 무엇이고, 명도퇴거확인서·명도확인서와 무엇이 다른가요?

퇴거확인서는 임차인이 목적물을 비우고 임대인에게 넘겼다는 사실과 그날의 정산 조건을 양쪽이 확인하는 사문서입니다. 법령에 정해진 서식이 없어서 명도퇴거확인서, 퇴거 확인서, 명도 완료 확인서처럼 이름이 제각각이지만, 이름보다 어떤 사실을 누가 언제 확인했는지가 훨씬 중요합니다.

비슷한 이름의 명도확인서는 쓰임이 다릅니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 같은 조 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있어, 경매 배당 단계에서 임차인이 매수인에게 집을 넘겼다는 확인서를 내는 실무가 이 조항과 맞닿아 있습니다. 반면 명도합의서는 아직 나가기 전에 퇴거 날짜와 조건을 약속하는 문서입니다.

세 문서 모두 그 자체로 강제집행을 할 수 있는 집행권원은 아닙니다. 따라서 퇴거확인서는 이미 끝난 사실을 단단히 묶어 두는 데 집중하고, 앞으로의 약속이 남는다면 그 약속을 이행할 날짜와 방법까지 구체적으로 적어야 합니다.

퇴거확인서양식에 꼭 넣을 7칸 — 필수 기재 항목 표

퇴거확인서 양식은 아래 7칸을 기본 골격으로 잡으면 원룸·주택·상가 어디에나 쓸 수 있습니다. 표의 오른쪽 칸은 그 항목이 빠졌을 때 실제로 다툼이 자주 생기는 지점이므로, 비워 둘 칸이 있다면 그 이유까지 적어 두는 편이 안전합니다.

상가라면 ② 칸에 영업을 그만둔 날과 간판·시설물 철거 여부를, 원룸이라면 ④ 칸에 옵션 가전처럼 원래 임대인 소유인 물건을 따로 적어 두면 임차인 소유 물건과 섞이지 않습니다. 칸을 다 채우기 어렵다면 빈칸으로 두지 말고 정산 후 별도 합의처럼 남은 문제를 명시해 두세요.

항목별 작성 요령과 흔한 실수 4가지

명도 퇴거확인서 작성에서 흔한 실수는 문장을 짧게 쓰려다 사실과 조건을 뭉뚱그리는 데서 생깁니다. 아래는 이사 당일 현장에서 자주 오가는 말과, 그 말을 확인서에 그대로 옮겼을 때 나중에 문제가 되는 지점입니다.

실수를 줄이는 가장 쉬운 방법은 확인서 문장을 누가, 언제, 무엇을, 어떻게의 순서로 쓰는 것입니다. 아래 문구는 오늘 바로 응용할 수 있도록 만든 가상의 예시입니다.

남은 물건 포기 문구가 중요한 이유

남은 물건 포기 문구는 세입자 퇴거 확인서 양식에서 가장 먼저 챙겨야 할 칸입니다. 세입자가 남긴 물건이라도 소유권은 원칙적으로 세입자에게 있으므로, 동의 없이 버리거나 팔면 나중에 내 물건을 없앴다는 분쟁이 생길 수 있습니다.

「형법」 제366조(재물손괴등)는 타인의 재물을 손괴 또는 은닉하거나 그 밖의 방법으로 그 효용을 해한 경우를 처벌 대상으로 정합니다. 남은 물건 처분이 실제로 이 죄에 해당하는지는 물건의 가치, 방치된 경위, 사전 연락 여부에 따라 달라져 단정할 수 없지만, 서면 동의가 있으면 그런 다툼의 여지가 크게 줄어듭니다.

포기 문구를 받을 때는 물건 목록을 별지로 붙이고 사진을 함께 남겨 두세요. 목록 없이 남은 물건 일체라고만 쓰면 나중에 그 물건은 포함되지 않았다는 주장이 나올 수 있습니다.

보증금 반환과 서명은 어떤 순서로 해야 하나요?

보증금 반환과 퇴거확인서 서명은 같은 자리에서 맞바꾸는 순서가 가장 안전합니다. 「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 임차인의 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환을 동시이행 관계로 보는 취지입니다.

임대인이 보증금을 먼저 보내면 짐이 남은 채 연락이 끊기는 위험을, 임차인이 먼저 서명하면 보증금을 늦게 받는 위험을 지게 됩니다. 양쪽 위험을 함께 줄이는 순서는 다음과 같습니다.

1. 1현장 점검 — 빈 방, 계량기, 파손 부위를 함께 보고 사진을 찍습니다.
2. 2정산표 확정 — 미납 차임, 공과금, 원상복구비를 항목별로 적고 반환액을 정합니다.
3. 3서명과 송금 — 확인서에 서명하는 자리에서 반환액을 송금하고 이체 내역을 남깁니다.
4. 4열쇠 인수 — 열쇠 개수와 출입카드를 확인하고 도어록 비밀번호를 바꿉니다.
5. 5전출 확인 — 약속한 날 주민등록이나 사업자등록이 옮겨졌는지 확인합니다.

세입자·임차인 퇴거확인서 양식의 원상복구 확인 칸

임차인 퇴거확인서 양식의 원상복구 칸은 복구 범위와 비용 처리를 함께 적는 자리입니다. 「민법」 제654조는 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 정하면서 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 덧붙입니다.

다만 어디까지가 원상복구 대상인지는 계약 당시 상태, 통상의 사용으로 생긴 마모인지, 특약이 있는지에 따라 달라져 다툼이 잦습니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 목적물을 반환할 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보한다는 취지여서 원상복구비를 보증금에서 공제한다고 적을 수는 있지만, 금액을 뒷받침할 견적서와 사진이 없으면 공제액을 두고 다시 다투게 됩니다.

사진은 촬영 날짜가 남도록 휴대전화 원본으로 보관하고, 확인서 별지에 사진 몇 장을 첨부했는지 적어 두면 나중에 증거로 연결하기 쉽습니다.

주민등록·사업자등록 이전과 LH 퇴거확인서처럼 기관 양식이 있는 경우

주민등록·사업자등록 이전 칸은 보증금 지급일과 묶어 적는 것이 핵심입니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터, 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다.

보증금을 다 받지 못한 임차인은 전출을 미루려 하고, 임대인은 새 임차인 계약 때문에 빠른 전출을 원해 입장이 갈립니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있으므로(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항, 상가는 「상가건물 임대차보호법」 제6조 제1항), 정산이 늦어질 때는 전출과 등기 문제까지 함께 정리해야 합니다.

LH 퇴거확인서처럼 공공임대·전세임대 등 기관이 계약이나 절차에 관여하는 경우에는 그 기관이 정한 서식과 안내가 우선입니다. 제출 서류와 순서는 기관마다 다를 수 있으므로, 개인이 만든 퇴거확인서는 기관 서식을 대신하기보다 정산 내용을 보충하는 용도로 쓰는 편이 안전합니다.

• 서명 전 점검표
• 7칸이 모두 채워졌거나, 남은 문제가 별도 합의로 적혀 있는가
• 남은 물건 목록과 사진이 별지로 붙어 있는가
• 보증금 반환액을 정하는 방식과 지급일, 계좌가 적혀 있는가
• 서명자가 계약서상 임차인 본인인지 신분증으로 확인했는가
• 같은 내용으로 2부를 작성해 각자 1부씩 보관했는가

퇴거확인서를 받은 뒤 말을 바꾸면 명도소송을 해야 하나요?

퇴거확인서를 받은 뒤 세입자가 다시 들어와 점유를 주장하면 확인서만으로는 강제집행을 할 수 없고, 명도소송으로 판결을 받아야 합니다. 퇴거확인서는 집행권원이 아니어서 집행관에게 바로 집행을 맡길 근거가 되지 못하기 때문입니다.

그래도 명도 퇴거 확인서 양식에 맞춰 잘 받아 둔 확인서는 소송에서 강한 증거가 됩니다. 임차인이 그날 비우고 열쇠를 반환했다는 본인 서명이 있으면 점유 상실과 계약 종료 사실을 다투기 어렵고, 판결을 받은 뒤에는 「민사집행법」 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 절차로 이어집니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통입니다.

법도 명도소송센터의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 왔습니다. 확인서 문구 하나로 소송 여부가 갈리는 일이 많아 서명 전 검토와 번복 이후 대응을 같은 기준으로 안내하며, 다음 계약부터는 계약 시점에 제소전화해를 함께 검토하도록 권합니다.

퇴거확인서 자주 묻는 질문