• 차임이 밀려 계약 해지를 통지했는데 세입자가 집이나 점포를 비우지 않는다
• 계약기간이 끝났는데 세입자가 이사 날짜를 정해 주지 않는다
• 보증금에서 밀린 차임·원상복구 비용 공제를 다투고 있다
• 소송은 부담스러워 조정으로 먼저 풀 수 있는지 알고 싶다

임대차 상담 센터는 어디를 말하나요? 상담·조정·소송 3층 구조

임대차 상담 센터는 법률상 기관명이 아니라, 임대차 분쟁을 상담하는 여러 창구를 통틀어 부르는 검색어에 가깝습니다. 공공기관·지방자치단체의 상담 창구, 분쟁조정위원회 안내 창구, 변호사 상담이 모두 임대차상담센터라는 이름으로 검색됩니다. 임대인은 상담을 받았다는 사실보다 그 창구에서 어떤 문서가 만들어지는지를 먼저 봐야 합니다.

명도 분쟁의 결과물은 세 층으로 나뉩니다. 상담은 방향을 정리해 주지만 상대방을 구속하지 않고, 조정은 양쪽이 받아들인 합의를 문서로 남기며, 소송은 상대방이 동의하지 않아도 법원이 판단합니다.

실제 퇴거는 조정서나 판결이 있어야 집행관이 실시하는 강제집행으로 이어집니다.

분쟁조정위원회가 다루는 분쟁과 설치 기관

주택임대차분쟁조정위원회와 상가건물임대차분쟁조정위원회는 법이 직접 설치를 정한 임대차 분쟁 조정기구입니다. 「주택임대차보호법」 제14조제1항은 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 「한국감정원법」에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 조정위원회를 둔다고 정합니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있고, 상가임대차법 제20조제1항도 같은 구조입니다.

여기서 한국감정원은 법 조문에 적힌 명칭을 그대로 옮긴 것이고, 기관의 현재 명칭이나 실제 접수 사무소는 신청 전에 따로 확인하는 것이 안전합니다. 주택 분쟁은 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청합니다(제21조제1항).

명도와 직접 닿는 항목은 주택 제3호(보증금 또는 임차주택의 반환)와 상가 제3호(보증금 또는 임차상가건물의 반환)입니다. 상가는 제5호에 권리금 분쟁이 따로 들어 있어, 퇴거 시기와 권리금 문제가 얽힌 사건도 상가 임대차 분쟁 조정의 대상이 됩니다. 상가건물임대차분쟁조정위원회에는 상가임대차법에 규정한 사항 외에 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지가 준용되므로(상가임대차법 제21조), 아래에서 설명하는 각하·성립·집행력 구조는 상가에도 같은 틀로 적용됩니다.

다만 보증금이 대통령령으로 정하는 기준을 넘는 상가는 상가임대차법 제2조제3항에 열거된 조문만 적용되므로, 분쟁조정위원회를 이용할 수 있는지부터 확인해 두는 편이 좋습니다.

조정 신청이 각하되는 여섯 가지 경우

조정 신청이 접수되더라도 「주택임대차보호법」 제21조제3항 각 호에 해당하면 조정위원회 위원장이 신청을 각하하고, 그 사유를 신청인에게 통지하여야 합니다.

명도 사건에서 결정적인 항목은 제5호입니다. 위원회 조정은 조정안을 각 당사자가 서면으로 수락해야 성립하고, 피신청인이 불응 의사를 통지하면 각하됩니다. 연락을 끊은 세입자라면 조정이 성립하기 어렵습니다. 제6호는 신청인 쪽 사정이라 임대인이 신청인이면 출석요구에 응해야 합니다.

제1호와 제2호는 순서의 문제입니다. 이미 명도소송을 냈거나 법원에 민사조정을 신청했다면, 같은 분쟁조정사항으로 위원회에 조정을 신청해도 각하 사유가 됩니다. 세입자가 먼저 소를 낸 경우도 같습니다.

조정이 성립하면 생기는 효력, 조정서에 무엇이 적혀야 하나

분쟁조정위원회 조정은 조정안을 각 당사자가 서면으로 수락해야 성립합니다. 「주택임대차보호법」 제26조와 제27조가 정한 순서는 다음과 같습니다.

1. 1
   조정안 통지 · 조정위원회는 조정안을 작성하면 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 합니다(제26조제1항).
2. 2
   14일 안에 서면 수락 · 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니하면 조정을 거부한 것으로 봅니다(제2항).
3. 3
   합의 성립 간주 · 각 당사자가 조정안을 수락하면 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다(제3항).
4. 4
   조정서 작성 · 위원장이 조정안의 내용을 조정서로 작성하고, 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 그 내용을 기재합니다(제4항).
5. 5
   집행력 · 승낙 취지가 기재된 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다(제27조).

명도 목적에서 핵심은 제26조제4항 후단입니다. 조문은 조정위원회위원장이 "각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다"고 정합니다. 제27조는 그렇게 기재된 조정서의 정본이 "「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다"고 정합니다.

거꾸로 말하면, 퇴거 날짜에 합의했더라도 부동산의 인도에 관한 강제집행 승낙 취지가 조정서에 들어가지 않으면 제27조가 말하는 조정서에 해당하지 않습니다. 제27조 단서는 청구에 관한 이의의 주장에 대하여 「민사집행법」 제44조제2항을 적용하지 아니한다고 정하고 있다는 점도 함께 알아 두면 좋습니다.

법원 민사조정과 분쟁조정위원회는 무엇이 다른가요?

법원 민사조정에서 성립한 조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있습니다(민사조정법 제29조). 분쟁조정위원회 조정서는 강제집행 승낙 취지가 기재된 경우에 그 정본이 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 갖는다는 점에서 출발이 다릅니다.

법원 민사조정에서 눈여겨볼 장치는 조정을 갈음하는 결정입니다. 조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 등에 관하여 직권으로 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있고(제30조), 당사자는 그 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있습니다(제34조제1항). 기간 내에 이의신청이 없으면 그 결정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있습니다(제34조제4항제1호).

두 창구는 겹쳐 쓰기 어렵습니다. 법원에 민사조정을 이미 신청했다면 같은 분쟁조정사항의 위원회 조정은 각하 사유입니다(주택임대차보호법 제21조제3항제2호).

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않으면 계약서와 문자를 함께 보고 창구를 정하는 것이 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

명도가 목적이면 어느 창구가 맞나, 상황별 선택표

명도 분쟁은 종료 사유와 상대방 태도에 따라 맞는 창구가 달라집니다. 차임 연체로 인한 해지는 상가의 경우 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(상가임대차법 제10조의8), 주택 임대차는 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 조문이 출발점입니다.

첫 번째 조치는 분쟁을 한 줄로 정리하는 것입니다. 상가 차임 3기 연체로 해지 통지, 세입자 퇴거 거부처럼 주택임대차보호법 제14조제2항이나 상가임대차법 제20조제2항 항목에 맞춰 적어 보면, 조정 대상인지와 어떤 결과물이 필요한지가 바로 보입니다. 계약서, 연체 내역, 통지 기록을 한 묶음으로 모아 두면 어느 창구로 가든 그대로 씁니다.

조정 중 점유가 다른 사람에게 넘어갈 우려가 있다면 점유이전금지가처분도 판단 대상이며, 두 절차의 순서는 사건마다 따져 봐야 합니다.

상가 임대차 분쟁 조정 사례집에서 찾는 유형은 무엇인가요?

상가 임대차 분쟁 조정 사례집을 찾는 임대인은 대개 내 사건이 조정으로 풀릴 유형인지를 알고 싶어 합니다. 개별 사례는 사정이 달라 그대로 옮기기 어렵지만, 상가임대차법 제20조제2항의 조정 대상 항목으로 유형을 가늠할 수 있습니다.

가상의 예로, 상가 임대인 B가 만료 뒤 점포를 비우지 않는 임차인과 다투는데 임차인이 권리금 회수를 이유로 시간을 끌고 있다면, 그 분쟁은 제3호(임차상가건물의 반환)와 제5호(권리금)에 걸쳐 있습니다. 조정에서는 두 쟁점을 한자리에 올릴 수 있지만, 임차인이 불응 의사를 통지하면 각하되는 구조는 같습니다.

상담 전에 준비할 자료와 전화로 확인할 질문

어느 임대차 상담 센터에 가든 같은 자료가 있으면 판단이 빨라집니다. 법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 부동산 관련사건 7,000건 이상과 명도 800건 이상을 다뤄 왔습니다.

• 임대차계약서와 특약
• 차임 입금 내역과 연체 기간을 정리한 표
• 해지·갱신거절 통지와 도달 기록(내용증명 등)
• 세입자와 주고받은 문자, 이미 낸 소송·조정 서류

자주 묻는 질문