상가 원상복구 뜻과 의무 근거는 무엇인가요?

상가 원상복구란 임대차가 끝나 임차인이 점포를 돌려줄 때, 임차인이 설치하거나 바꾼 부분을 걷어내 빌릴 당시 상태로 되돌려 놓는 것을 말합니다. 법률 문언으로는 '원상회복'이라고 하고, 상가 원상복구 의무의 출발점은 민법 제654조입니다. 제654조는 사용대차에 관한 제610조제1항과 제615조부터 제617조까지를 임대차에 준용하고, 그중 제615조가 원상회복을 정합니다.

제615조를 임대차에 옮겨 읽으면, 임차인은 점포를 반환하는 때에 원상에 회복하여야 하고, 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다. 앞 문장은 임차인의 의무이고 뒤 문장은 임차인의 권리라는 점이 중요합니다. 임차인이 철거하지 않고 나가면 임대인이 공사를 하고 비용을 손해로 정산하게 되며, 이때 계약서의 원상복구 특약이 범위를 정하는 기준이 됩니다.

원상복구는 '새것처럼 고쳐 놓으라'는 뜻이 아닙니다. 법이 요구하는 것은 빌릴 당시의 상태로 되돌리는 것이므로, 입점할 때 이미 낡아 있던 바닥이나 전 임차인이 남긴 시설을 어떻게 볼지가 다툼의 중심이 됩니다. 그래서 상가 원상복구 비용 분쟁은 조문보다 계약서 문구와 입점 당시 자료에서 결론이 갈리는 경우가 많습니다.

상가 원상복구 범위와 기준, 어디까지가 임차인 몫인가

상가 원상복구 범위는 원칙적으로 임차인이 입점한 뒤 설치하거나 변경한 부분입니다. 칸막이와 가벽, 간판, 추가한 조명과 전기 배선, 업종에 맞춰 바꾼 바닥재와 천장 마감이 대표적입니다. 반대로 건물에 원래 있던 설비나 임대인이 처음부터 제공한 시설은 임차인이 철거할 대상이 아닙니다.

상가 원상복구 기준이 애매해지는 지점은 두 가지입니다. 첫째, 정상적으로 영업하면서 생긴 마모나 노후까지 임차인이 복구해야 하는지는 판례가 사안별로 판단하는 영역이어서 일률적으로 말하기 어렵습니다. 둘째, 전 임차인이 설치한 시설을 지금 임차인이 넘겨받아 썼다면 그 시설까지 철거할 의무가 있는지도 계약서 특약, 인수 경위, 임대인과의 합의 내용에 따라 판단이 갈립니다.

같은 공사라도 아래 세 갈림길 중 어느 쪽에 서 있는지에 따라 임차인 몫이 되기도 하고 임대인 몫이 되기도 합니다.

상가 원상복구 비용을 정하는 변수 5가지

상가 원상복구 비용은 정해진 표준 금액이 있는 것이 아니라 공사 항목별 비용을 더한 값입니다. 그래서 '보통 얼마인가'보다 '어떤 항목이 어디까지 들어가는가'를 먼저 정리해야 합니다. 아래 표는 금액을 움직이는 변수와 미리 확보할 자료입니다.

상가 원상복구 바닥 항목은 특히 다툼이 잦습니다. 임차인이 업종에 맞게 바닥재를 새로 깔았다면 철거와 복구가 모두 문제되지만, 입점 당시 이미 낡은 바닥이었다면 새 바닥재 비용 전부를 임차인에게 돌리기 어렵다는 반론이 나옵니다. 입점 당시 바닥 상태를 보여 주는 사진 한 장이 이 항목의 결론을 바꾸는 경우가 많습니다.

다섯째 변수인 공사 기간 손해는 가장 신중하게 다뤄야 합니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 제393조는 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하되 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있다고 정합니다. 공사로 점포를 비워 둔 기간의 손해가 어디까지 인정되는지는 사안에 따라 달라지므로 공사 일정과 임대 협의 기록을 남겨 두어야 합니다.

임차인이 부속물매수청구나 유익비로 맞서면 어떻게 하나요?

상가 원상복구를 요구하면 임차인이 거꾸로 시설값을 달라고 맞서는 경우가 있습니다. 대표적인 근거가 민법 제646조의 부속물매수청구권과 제626조제2항의 유익비 상환청구권입니다. 두 제도는 요건과 강행성이 서로 달라 구분해서 대응해야 합니다.

임차인의 반론이 나왔다고 원상복구 청구를 포기할 이유는 없습니다. 시설을 '임대인 동의 시설 · 임차인 단독 설치 시설 · 전 임차인 인수 시설'로 먼저 나눠 두면 반론마다 대상이 정리되어 쟁점이 줄어듭니다.

보증금 공제 vs 별도 청구, 정산 순서와 증거

상가 원상복구 비용을 받는 방법은 보증금에서 공제하는 방식과 임차인에게 따로 청구하는 방식으로 나뉩니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 관계에서 생기는 임차인의 채무를 담보한다는 취지여서, 원상복구 비용도 공제 대상이 될 수 있습니다. 다만 공제액은 근거 자료로 뒷받침되어야 나중에 다툼이 생겨도 유지됩니다.

원상복구를 하지 않았다는 사정과 점포 인도가 끝났는지는 따로 따져야 합니다. 임차인이 열쇠를 돌려주고 짐을 뺐지만 시설은 그대로 남긴 경우, 인도가 완료된 것으로 볼지 원상복구 미이행 손해로만 정산할지는 사안에 따라 판단이 갈리므로 판례의 결론을 단정하기 어렵습니다. 정산은 아래 순서로 진행하면 증거가 빠지지 않습니다.

1. 1
   퇴거 당일 현장 확인열쇠 반환 일시와 남은 시설·짐을 사진과 영상으로 기록합니다.
2. 2
   입점 당시 자료와 비교아래 사진 비교표로 위치별 차이를 정리합니다.
3. 3
   항목별 견적 받기업체 두 곳 이상에서 항목·면적·공정을 나눠 적은 견적을 받습니다.
4. 4
   원상복구 요청 또는 공제 통지내용증명으로 기한을 정해 요청하거나 공제 내역을 통지합니다.
5. 5
   정산 또는 청구남은 보증금을 반환하고, 부족분이나 다툼은 소송으로 정리합니다.

1차 조치로 가장 먼저 만들 자료는 퇴거 전후 사진 비교표입니다. 위치별 기록을 나란히 두면 임차인 설치물과 원래 시설이 구분됩니다.

상가 원상복구 소송, 명도소송과 함께 할 때와 따로 할 때

상가 원상복구 소송은 임차인이 아직 점포에 있느냐에 따라 모양이 달라집니다. 임차인이 버티고 있다면 건물인도(명도)를 구하는 명도소송에 원상복구 비용이나 연체 차임 청구를 함께 담을 수 있습니다. 민사소송법 제253조는 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정하는데, 건물인도 청구와 금전 청구는 모두 민사소송 절차여서 한 소장에 묶는 방식이 실무에서 흔히 검토됩니다.

임차인이 이미 나간 뒤라면 인도 청구는 필요 없고 원상복구 비용을 손해배상으로 청구하게 됩니다. 임대인이 먼저 공사를 마치고 실제 공사 내역서와 대금 지급 자료를 갖춘 뒤 청구하면 견적만으로 청구할 때보다 증명이 수월합니다. 다만 공사 전 사진과 영상은 충분히 남겨 두어야 합니다.

명도 판결을 받은 뒤의 강제집행은 점유를 옮기는 절차입니다. 민사집행법 제258조에 따라 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다. 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 정리되지만, 벽체나 바닥처럼 건물에 붙은 시설의 철거 비용은 별도 정산 문제로 남는 경우가 많습니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리므로 그동안 비용 자료를 준비해 두면 좋습니다.

상가 원상복구 업체 견적서 점검표

상가 원상복구 업체 견적서는 그 자체로 비용을 확정하는 문서가 아니라, 임차인과 법원에 비용의 합리성을 보여 주는 자료입니다. 어느 업체를 고르느냐보다 견적서가 항목을 얼마나 나눠 적었는지가 중요합니다. 두 곳 이상의 견적을 아래 항목으로 비교해 두면 견적이 부풀려졌다는 반론에 대응하기 쉽습니다.

1. 철거·복구 항목이 시설별로 나뉘어 있고 한 줄로 뭉뚱그린 표기가 적은가
2. 면적과 수량이 적혀 있어 다른 견적과 비교할 수 있는가
3. 폐기물 처리 비용이 따로 표기되어 있는가
4. 임차인 설치 시설의 원복과 건물 본래 시설의 보수가 섞여 있지 않은가
5. 공사 기간과 작업 가능 시간이 적혀 있는가
6. 현장 사진이나 도면을 근거로 작성되었는가
7. 부가가치세 포함 여부가 표시되어 있는가

견적서 점검에서 가장 자주 놓치는 것은 넷째 항목입니다. 원상복구 견적 안에 건물 노후 보수나 임대인이 원하는 개선 공사가 섞이면, 그 부분 때문에 견적 전체의 신뢰가 흔들릴 수 있습니다.

상가 원상복구, 자주 묻는 질문