임차인에 대한 건물명도 소송 소가산정방법, 공식보다 먼저 정할 4가지

임차인에 대한 건물명도 소송 소가산정방법의 출발점은 계산식이 아니라 소장에 무엇을 청구하는지입니다. 소송목적의 값, 즉 소가는 원고가 그 소송으로 얻으려는 이익을 돈으로 환산한 값이므로 청구가 바뀌면 소가도 따라 바뀝니다. 「민사소송법」 제26조 제1항이 관할을 정하는 소송목적의 값을 소로 주장하는 이익을 기준으로 계산하도록 정한 것도 같은 뜻입니다.

임차인을 상대로 한 명도소송에서 그 이익의 크기를 바꾸는 변수는 네 가지로 정리됩니다. 네 칸을 먼저 정해 두면 소가 계산은 정해진 기준에 자료를 대입하는 일이 되지만, 칸을 비워 둔 채 숫자부터 넣으면 청구취지와 소가가 서로 맞지 않는 소장이 되기 쉽습니다.

네 변수 가운데 어느 것이 내 사건의 소가를 움직이는지는 계약서, 등기사항증명서, 점유 현황을 함께 봐야 정확히 판단됩니다. 아래에서 변수별 판단 순서를 차례로 살펴봅니다.

건물명도소송 소가는 어디에 쓰이나요?

건물명도소송 소가는 인지액 계산, 관할 법원의 심리 단위 결정, 소송대리 자격 예외 판단에 쓰이는 기준값입니다. 소장에 붙일 인지액은 민사소송등인지법에 따라 소가를 바탕으로 계산하고, 법원조직법이 소송목적의 값에 따라 관할을 정하는 경우에는 단독판사와 합의부 중 어디에서 심리할지를 가르는 기준이 됩니다.

명도소송에서 소가를 낮게 적으면 비용이 줄어든다고 생각하기 쉽지만, 소가는 원고가 마음대로 고르는 숫자가 아닙니다. 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 않은 소장은 보정명령의 대상이 되므로(「민사소송법」 제254조 제1항), 처음부터 기준에 맞게 적는 것이 결국 시간을 아낍니다.

소송대리 자격 예외는 좁습니다. 「민사소송법」 제88조 제1항은 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소가가 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않는다고 정합니다. 허가를 받을 수 있는 사건의 범위 등은 같은 조 제2항에 따라 대법원규칙으로 정하므로, 소가가 그 범위 안인지부터 확인해야 합니다.

청구원인이 임대차 종료인지 소유권인지에 따라 기준이 달라지나요?

청구원인은 소가 산정 기준이 적용되는 방식에 영향을 줄 수 있으므로 소가를 적기 전에 먼저 정해야 합니다. 임차인을 상대로 한 명도소송은 대부분 임대차가 끝났으니 목적물을 돌려 달라는 청구로 구성하지만, 사안에 따라 소유권에 기한 반환청구(「민법」 제213조)로 구성하기도 합니다.

임대차 종료 청구는 계약 관계를 근거로 하므로 원고가 소유자인지보다 임대인인지가 중심이 됩니다. 소유권 청구는 계약 관계가 없는 점유자에게도 쓸 수 있지만, 「민법」 제213조 단서에 따라 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있으므로 임차인은 아직 임대차가 끝나지 않았다고 다툴 수 있습니다.

두 청구원인 사이에서 대법원규칙이 정한 산정 기준이 구체적으로 어떻게 달라지는지는 청구 구성과 목적물에 따라 판단이 갈릴 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 다만 청구원인을 정하지 않은 채 소가를 먼저 적으면 청구취지·청구원인과 소가가 어긋날 수 있으므로, 원인, 범위, 금전, 피고 순서로 칸을 채우는 것이 안전합니다.

건물 일부·상가 한 호실은 목적물 가액을 어떻게 잡나요?

건물 일부만 인도를 구할 때는 건물 전체의 목적물 가액을 확인한 뒤 인도를 청구하는 부분의 면적이 차지하는 비율만큼 나누는 구조로 가액을 잡습니다. 집합건물의 한 호실처럼 따로 등기된 부분은 그 호실을 기준으로 자료를 모으고, 한 건물 안의 일부 층이나 일부 면적만 빌려준 경우에는 전체 면적 대비 비율이 핵심이 됩니다.

면적은 계약서에 적힌 임차면적, 건축물대장의 전용면적, 실제 점유 면적이 서로 다를 수 있다는 점에 주의해야 합니다. 어느 면적을 기준으로 쓸지는 청구취지에 특정한 인도 범위와 일치해야 하며, 청구취지에 적은 범위와 소가 계산의 범위가 다르면 보정 요구로 이어질 수 있습니다.

가상의 예로, 3층 건물 가운데 1층 일부만 임대한 경우라면 건물 전체 가액에서 그 일부 면적이 차지하는 비율 부분이 인도 청구의 바탕이 됩니다. 반대로 임차인이 계약 범위를 넘어 옆 공간까지 쓰고 있다면, 계약 면적이 아니라 실제로 인도받아야 하는 면적을 기준으로 범위를 다시 잡아야 할 수 있습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 등기사항증명서를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

연체차임과 인도 완료 때까지 차임 상당액을 같이 청구하면 소가가 달라지나요?

연체차임 등 돈을 함께 청구하면 하나의 소로 여러 청구를 하는 것이므로, 「민사소송법」 제27조 제1항에 따라 여러 청구의 값을 모두 합해 소가를 정하는 것이 원칙입니다. 다만 같은 조 제2항은 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우 그 값은 소송목적의 값에 넣지 않는다고 정합니다.

임대인이 명도소송에서 흔히 함께 구하는 돈은 이미 밀린 연체차임과, 계약이 끝난 뒤 인도를 마칠 때까지 생기는 차임 상당액입니다. 이 가운데 어느 부분이 제27조 제2항의 부대목적에 해당하는지, 장래에 생길 부분을 소가에 어느 범위까지 넣는지는 청구 구성과 실무 기준에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다.

금전 청구를 합칠지 따로 할지는 소가만 보고 정할 문제가 아닙니다. 보증금에서 연체차임을 공제하고 남는 돈을 돌려주는 관계, 임차인이 동시이행을 주장할 가능성, 집행 단계에서 돈까지 받아낼 필요가 있는지를 함께 따져야 하므로 청구 조합은 소장 전체 설계 안에서 정하는 것이 좋습니다.

임차인과 전차인을 함께 피고로 하면 소가는 어떻게 보나요?

임차인과 전차인을 함께 피고로 삼을 수는 있지만, 피고별 청구를 소가에서 어떻게 합산할지는 같은 건물에 대한 인도 청구라는 점과 맞물려 판단이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다. 소가보다 먼저 확인할 것은 실제 점유자를 빠짐없이 피고로 넣었는지입니다.

「민사집행법」 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 임대인 동의를 얻은 전대라면 「민법」 제630조 제1항에 따라 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 동의 없는 전대는 「민법」 제629조에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있는 사유가 됩니다.

소송 중에 점유자가 바뀔 우려가 있다면 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다. 「민사집행법」 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다.

소가를 잘못 쓰면 어떻게 되나요? 보정명령과 소장 각하

소가를 잘못 적어 인지가 부족하면 재판장은 상당한 기간을 정해 흠을 보정하도록 명하여야 하고, 원고가 그 기간 이내에 보정하지 않으면 명령으로 소장을 각하하여야 합니다(「민사소송법」 제254조 제1항·제2항). 재판장은 법원사무관등으로 하여금 보정명령을 하게 할 수도 있습니다.

같은 조 제1항은 소장이 제249조 제1항에 어긋나는 경우도 보정 대상으로 정합니다. 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정하므로, 청구취지에 적은 인도 범위나 피고, 청구원인이 소가 계산과 맞지 않으면 보정 요구가 함께 나올 수 있습니다. 소장 각하 명령에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(제254조 제3항).

오늘 할 일: 소장 쓰기 전 자료 수집표

임차인에 대한 건물명도 소송 소가산정방법을 실제 소장에 옮기려면 계산식보다 자료가 먼저 있어야 합니다. 아래 여섯 가지를 모아 두면 네 변수의 칸을 한 번에 채울 수 있습니다.

• 가액 확인 자료 · 건축물대장, 관공서 발급 가액 관련 자료
• 등기사항증명서 · 소유관계와 호실·층 특정
• 임대차계약서 · 임차면적, 차임, 특약, 계약기간
• 면적 비교 메모 · 임차면적·전용면적·실제 점유 면적
• 연체 내역표 · 기별 차임과 입금일, 미납 기간
• 점유 현황 자료 · 현장 사진, 전대·제3자 점유 정황

건물명도소송 소가, 자주 묻는 질문