• 오피스텔 세입자의 월세가 밀리기 시작했는데, 소송까지 가면 총비용이 어느 정도 구조로 드는지 감이 오지 않는다
• 계약이 끝났는데 세입자가 나가지 않아 소송과 강제집행 비용을 미리 예산에 넣어 두고 싶다
• 세입자가 사업자등록을 하고 사무실로 쓰고 있어 주택과 같은 기준으로 계산해도 되는지 헷갈린다
• 이긴 뒤 상대방에게 어떤 비용을 어떤 순서로 돌려받을 수 있는지 알고 싶다

오피스텔 명도소송비용, 네 덩어리 지도

오피스텔 명도소송비용은 금액보다 먼저 '언제, 누구에게, 어떤 명목으로 내는 돈인가'로 나눠야 정리됩니다. 소송을 시작할 때 법원에 내는 소송 실비, 소장을 내기 전후로 점유를 묶어 두는 점유이전금지가처분 비용, 판결 뒤 집행을 맡길 때 내는 강제집행 예납금, 그리고 대리인을 쓰는 경우의 변호사 보수가 네 덩어리입니다.

네 덩어리 가운데 소송 실비와 가처분 비용은 소송 초기에, 강제집행 예납금은 판결 이후에, 변호사 보수는 선임 시점에 나갑니다. 법도에 사건을 맡기면 점유이전금지가처분과 내용증명 대리 비용은 0원이고, 선임료는 200만원부터 사건별로 안내하며 법원 실비는 별도입니다.

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 아래 '비용 4칸 예산표'를 채워 보는 것입니다. 항목마다 지급 시점, 회수 가능 여부, 챙길 증빙을 적어 두면 나중에 소송비용액 확정을 신청할 때 그대로 비용계산서의 뼈대가 됩니다.

예산표의 핵심은 세 번째 칸입니다. 돌려받을 돈과 돌려받기 어려운 돈을 처음부터 구분해 두면 소송을 계속할지 합의로 정리할지를 구조를 보고 판단할 수 있습니다.

주거용·업무용으로 갈리는 오피스텔 명도소송 절차

오피스텔 명도소송 절차는 그 오피스텔이 주거용으로 임대됐는지 업무용으로 임대됐는지에 따라 출발점이 달라집니다. 「주택임대차보호법」(주임법)은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고(제2조), 「상가건물 임대차보호법」(상가법)은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용됩니다(제2조제1항). 공부상 용도보다 실제로 어떻게 쓰였는지가 문제되는 경우가 많고, 그 판단은 판례가 사안별로 하고 있어 일률적으로 단정하기 어렵습니다.

비용이 드는 단계가 바뀌는 지점은 해지 요건입니다. 주거용이라면 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있지만, 상가법이 적용되는 업무용이라면 해지 기준이 3기의 차임액에 달하는 때(제10조의8)로 정해져 있어 그만큼 해지 시점이 늦어질 수 있습니다. 그만큼 내용증명과 소장 접수가 뒤로 밀리고, 그사이 밀린 차임이 늘어 보증금에서 정산할 몫도 커집니다.

위 네 가지가 서로 다른 방향을 가리킨다면 계약서와 등록 내역을 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

소가가 움직이는 항목과 움직이지 않는 항목

명도소송비용 가운데 소송목적의 값(소가)에 따라 움직이는 것은 소장 인지액과, 소송비용액을 확정할 때 소송비용으로 인정되는 변호사 보수의 기준입니다. 반대로 집행 현장의 짐 양·면적·출입 상황에 따라 움직이는 강제집행 비용은 소가와 거의 관계가 없습니다.

명도와 함께 밀린 월세나 차임 상당 부당이득을 한 소장에 묶으면, 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우이므로 원칙적으로 그 여러 청구의 값을 모두 합해 소가를 정합니다(「민사소송법」 제27조제1항). 다만 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 넣지 않는다는 예외(「민사소송법」 제27조제2항)가 있어, 병합한 금전 청구가 여기에 해당하는지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

소가의 기준이 되는 건물 가액은 공적 가격 자료를 바탕으로 하는 경우가 많아 시장 매매가와 다를 수 있으므로, 소장 접수 전에 해당 호실의 가격 자료부터 확인하는 편이 정확합니다.

3억 오피스텔 명도소송 비용, 가격이 클수록 늘어나는 것은?

3억 오피스텔 명도소송 비용처럼 가격이 큰 호실일수록 늘어나는 것은 소가에 연동되는 인지액과 소송비용 산입 보수 기준이고, 집행 비용은 가격보다 현장 상황에 더 크게 좌우됩니다.

같은 건물 안에서 가격이 높은 호실과 낮은 호실을 비교하면, 소장 단계의 인지액에는 차이가 생기지만 집행관이 현장에서 짐을 옮기는 비용은 짐의 양이 비슷하다면 큰 차이가 없을 수 있습니다.

집행비용을 좌우하는 현장 변수

집행비용은 판결 뒤 법원 소속 집행관에 의하여 점유를 넘겨받고 짐을 반출하는 데 드는 비용이라 현장 사정에 따라 크게 달라집니다. 「민사집행법」 제258조제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조제2항).

채무자가 보관된 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조제6항). 보관이 길어질수록 비용이 쌓이므로, 집행 전에 짐을 가져갈 날짜를 세입자와 정해 두는 것만으로도 집행비용이 줄어드는 경우가 많습니다.

강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 그 사이 계고 단계에서 고시문이 붙으면 세입자가 스스로 짐을 빼는 경우도 있습니다. 본집행 전에 자진 퇴거가 이뤄지면 그 뒤 단계의 현장 비용은 들지 않을 수 있습니다.

이긴 뒤 돌려받는 순서: 소송비용액 확정·집행비용 우선 변상

승소 판결에 '소송비용은 피고가 부담한다'는 주문이 있어도 액수가 적혀 있지 않다면, 별도의 절차를 밟아야 실제로 받을 수 있습니다.

강제집행의 기초가 된 판결이 나중에 파기되면 채권자는 집행비용을 채무자에게 변상하여야 한다는 점(「민사집행법」 제53조제2항)도 기억해 둘 만합니다. 쟁점이 큰 사건이라면 가집행으로 서둘러 집행할지를 이 점까지 따져 정하는 편이 안전합니다.

비용을 줄이는 선택: 가처분 시점·병합 청구·합의

명도소송비용을 줄이는 가장 확실한 방법은 같은 절차를 두 번 하지 않는 것입니다. 소송 중에 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 새 점유자를 상대로 다시 다퉈야 할 위험이 생기는데, 이 위험을 막는 장치가 점유이전금지가처분입니다.

실제 점유자가 계약 명의자와 다른 경우도 비용에 영향을 줍니다. 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(「민사집행법」 제39조제1항). 처음부터 실제 점유자를 확인해 두어야 집행 단계에서 다시 소송을 준비하는 일을 피할 수 있습니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상을 다뤄 왔고, 상담에서는 세 가지 선택 중 무엇을 먼저 할지 서류 기준으로 정리해 드립니다.

자주 묻는 질문: 실비만 드나, 상가 명도 소송 비용과 무엇이 다른가