상가 명도소송 피하는법, 네 가지 길 비교표

상가 명도소송 피하는법을 고를 때 기준은 상대가 약속을 어기면 무엇을 들고 집행관에게 갈 수 있느냐입니다. 같은 내용의 합의라도 당사자끼리 서명한 문서로 남기느냐, 법원이나 공증인을 거친 문서로 남기느냐에 따라 뒷일이 완전히 달라집니다.

표의 마지막 칸이 핵심입니다. 건물주에게 가장 가벼운 길은 합의서지만 가장 약한 길이기도 합니다. 제소전화해와 공정증서는 준비할 것이 많은 대신, 약속한 날 점포가 비지 않으면 판결 절차를 건너뛰고 집행 단계로 바로 넘어갈 수 있습니다.

임차인에게는 해지나 갱신거절의 사유 자체를 만들지 않는 것이 소송을 피하는 가장 확실한 방법입니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)이 정한 연체 기준과 갱신요구 기간만 지켜도 명도소송을 당할 근거가 크게 줄어듭니다.

명도합의서만 받아 두면 왜 안 될까?

명도합의서는 집행권원이 아니어서, 임차인이 합의한 날짜에 나가지 않으면 건물주는 그 합의서를 근거로 다시 명도소송을 내야 합니다. 민사집행법은 판결과 제56조가 열거한 문서 등을 강제집행의 기초로 정해 두고 있는데, 당사자끼리 서명한 합의서는 그 목록에 들어 있지 않습니다.

그렇다고 합의서가 쓸모없는 것은 아닙니다. 상가명도소송으로 가더라도 임차인이 언제 나가기로 했는지, 보증금을 어떻게 정산하기로 했는지가 합의서에 남아 있으면 다툴 쟁점이 줄어듭니다. 상가임대차법 제10조 제1항 제3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 갱신거절 사유로 두고 있어, 보상 내용을 적은 합의서는 갱신 다툼에서도 근거가 됩니다.

1차 조치: 명도합의서 필수 항목 체크리스트

1. 인도 기한 · 날짜를 특정하고, 그날까지 비우지 않으면 어떻게 할지 함께 적습니다.
2. 원상복구 범위 · 시설·간판·인테리어 가운데 무엇을 철거하고 무엇을 남길지 목록으로 적습니다.
3. 보증금 정산 · 밀린 차임과 관리비를 공제한 뒤 남은 보증금을 언제, 열쇠 반환과 맞바꿔 줄지 적습니다.
4. 불이행 시 조치 · 기한을 넘기면 제소전화해나 조정 신청에 협조한다는 문구, 남은 물건 처리 방법을 적습니다.

네 항목 가운데 하나라도 빠지면 퇴거 당일에 새로운 다툼이 생기기 쉽습니다. 특히 보증금 반환과 열쇠 인도를 같은 날 맞바꾸는 구조로 적어 두면, 양쪽 모두 상대가 먼저 이행하지 않을까 하는 불안을 줄일 수 있습니다.

계약할 때 제소전화해, 만료 앞두고 인도 공정증서

상가 명도소송 피하는법 가운데 판결 없이 강제집행으로 가는 문서를 미리 만들고 싶다면, 계약 시점에는 제소전화해를, 임대차 종료로 인도하기 전 6개월 안에는 인도 공정증서를 검토합니다. 두 문서는 만들 수 있는 시기와 요건이 달라서 시점이 곧 선택 기준이 됩니다.

제소전화해는 민사소송법 제385조 제1항에 따라 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청할 수 있는 절차입니다. 화해가 성립하면 화해조서가 작성되고, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며 민사집행법 제56조 제5호에 따라 강제집행의 집행권원이 됩니다. 임차인이 화해조항의 날짜에 점포를 비우지 않으면 건물주는 소송 없이 집행 신청 단계로 넘어갈 수 있습니다.

인도 공정증서는 공증인법 제56조의3 제1항 단서 때문에 쓸 수 있는 시기가 좁습니다. 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도·반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 들어 있어야만 작성할 수 있습니다. 작성을 촉탁할 때 한쪽이 상대방을 대리하거나 한 대리인이 양쪽을 대리할 수 없고(공증인법 제56조의3 제2항), 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 사무소 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다(공증인법 제56조의3 제4항).

소송 대신 민사조정을 고르는 경우

민사조정은 이미 분쟁이 생겼지만 인도 날짜나 정산 방법을 두고 대화할 여지가 있을 때 고르는 길입니다. 조정이 성립하면 민사조정법 제29조에 따라 재판상의 화해와 동일한 효력이 있어, 조정조서에 적힌 인도 의무를 기초로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

조정신청은 서면이나 말로 할 수 있으며(민사조정법 제5조 제1항), 법원 조정 절차 안에서 인도 기한, 이사 준비 기간, 보증금 정산을 한 문서에 담을 수 있습니다. 명도합의서와 내용은 비슷해도 결과물이 집행권원이라는 점이 결정적인 차이입니다.

다만 조정은 상대가 응해야 성립합니다. 임차인이 연락을 끊었거나 처음부터 나갈 생각이 없다고 버티는 상황이라면, 조정에 시간을 쓰는 동안 점유 상태가 굳어질 수 있어 점유이전금지가처분과 명도소송을 바로 준비하는 편이 나을 수 있습니다. 상가건물 임대차 분쟁을 다루는 분쟁조정위원회도 있지만, 그 조정서로 바로 집행할 수 있는지는 조정 내용에 따라 달라 미리 확인이 필요합니다.

임차인이 명도소송을 피하려면: 3기 연체 전에 정리

임차인 쪽에서 본 상가 명도소송 피하는법의 출발점은 연체 관리입니다. 상가 임차인이 명도소송을 피하려면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하기 전에 밀린 차임을 정리해야 합니다. 상가임대차법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 같은 법 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 초과하는 상가에도 이 조문이 적용됩니다.

셈법에서 가장 많이 틀리는 부분은 3개월 연속으로 밀려야 한다고 이해하는 것입니다. 기준은 연속 여부가 아니라 밀린 금액의 합계가 3기분의 차임액에 이르렀는지이고, 띄엄띄엄 일부씩 밀린 것도 합계로 셉니다. 아래는 매달 차임이 같다고 가정한 가상의 예입니다.

3기에 이르기 전이라면 밀린 차임부터 갚고, 송금할 때 몇 월분 차임인지 메모로 남겨 두면 나중에 기수를 셀 때 다툼이 줄어듭니다. 이미 3기에 달한 뒤라면 해지 통지가 언제 도달했는지, 그 전후에 얼마를 갚았는지에 따라 판단이 갈릴 수 있어 입금 내역과 통지서를 함께 확인해야 합니다.

밀린 차임을 다 갚았으니 이제 아무 문제 없는 거죠?

임차인이 명도소송을 피하려면: 갱신요구 기간과 거절 사유

상가 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 상가임대차법 제10조 제1항의 보호를 받습니다. 그 기간 안에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 경우는 같은 항 각 호에 정해져 있습니다.

거절 사유는 3기 연체 사실(1호), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(2호), 합의에 따른 상당한 보상 제공(3호), 동의 없는 전부 또는 일부 전대(4호), 고의나 중대한 과실에 의한 파손(5호), 전부 또는 일부 멸실로 목적을 달성하지 못할 경우(6호), 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위한 점유 회복(7호), 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유(8호)입니다. 7호는 계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 노후·훼손·일부 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 나뉩니다.

건물주 쪽에서도 같은 기간이 중요합니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조 제4항, 법정갱신). 다만 제10조 제4항은 제2조 제3항의 열거에 없어 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다.

임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조 제2항). 전체 기간이 이미 다 찼다면 갱신요구만으로 버티기 어려워, 명도합의 조건을 협상하는 쪽이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

그래도 소송이 될 때 먼저 할 일은 무엇일까?

합의도 조정도 어려워 상가 명도소송 피하는법이 모두 막혔다면, 소송을 피하는 것보다 소송을 짧게 끝내는 쪽으로 방향을 바꿔야 합니다. 상가명도소송의 일반적인 순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행입니다.

1. 1명도 내용증명해지나 갱신거절의 뜻과 인도 기한을 날짜로 적고, 도달 증빙을 남깁니다.
2. 2점유이전금지가처분현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려(민사집행법 제300조 제1항)를 소명해, 소송 중 점유자가 바뀌는 위험에 대비합니다.
3. 3명도소송건물 인도 청구에 밀린 차임 청구를 함께 묶을지 검토하고, 합의서·문자·연체 내역을 증거로 정리합니다.
4. 4강제집행판결을 받은 뒤 민사집행법 제258조에 따라 법원 소속 집행관에 의하여 인도 집행이 이루어지며, 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통입니다.

소송 중에도 합의는 할 수 있고, 재판 중 화해나 조정으로 끝나면 그 조서로 집행할 수 있습니다. 처음 정리해 둔 합의서·문자·연체 내역은 소송으로 가더라도 그대로 증거가 됩니다.

법도는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 가처분 600건 이상을 다뤄 왔습니다. 소송 단계에서는 처음 남긴 통지와 서류가 기간을 좌우하는 경우가 많아, 어느 단계부터 시작할지 서류를 놓고 판단하는 것이 중요합니다.

상가 명도, 자주 묻는 질문 3가지