• LH 전세임대 입주자가 사는 집을 경매로 낙찰받았고, 배당을 앞두고 명도확인서를 써 달라는 연락을 받았다.
• 입주자는 이사 날짜를 말하는데, LH와 입주자 중 누구에게 확인서를 건네야 할지 모르겠다.
• 짐 일부가 남아 있거나 열쇠를 아직 받지 못했는데 도장부터 요구받고 있다.
• LH 전세임대로 집을 빌려준 집주인인데, 계약이 끝날 때 어떤 서류가 오가는지 궁금하다.

LH 명도확인서 발급방법, 먼저 장면부터 구분

LH 명도확인서 발급방법은 지금 어떤 장면에 서 있느냐에 따라 전혀 다른 이야기가 됩니다. 같은 명도확인서라는 말을 쓰더라도, 경매로 집을 낙찰받은 매수인이 배당을 위해 써 주는 확인서와 경매 없이 전세임대 계약이 끝나 집주인과 LH 사이에서 오가는 퇴거 확인은 근거도 상대방도 다릅니다.

첫째 장면은 경매 배당입니다. 집이 경매로 넘어가 매수인이 대금을 냈고, 우선변제권을 가진 임차인이 배당금을 받으려는 단계입니다. 경매 배당 장면에서 명도확인서는 임차인이 집을 매수인에게 넘겼다는 사실을 법원에 보여 주는 서류로 쓰이고, 확인서를 써 주는 사람은 집을 넘겨받은 매수인입니다.

둘째 장면은 경매 없는 계약 종료입니다. 전세임대 계약기간이 끝나 집주인이 보증금을 돌려주고 입주자가 나가는 경우로, 어떤 확인 서류를 누가 작성하는지는 법령이 아니라 LH의 내부 절차에 따른 안내 사항입니다. 두 장면을 나누면 다음과 같습니다.

내 사건이 어느 장면인지 애매하다면 등기사항증명서와 매각대금 납부 여부부터 보면 됩니다. 매수인이 대금을 냈다는 사실이 확인되면 경매 장면이고, 소유자가 그대로인데 계약만 끝난 것이라면 계약 종료 장면입니다.

명도확인서는 왜 필요한가? 인도해야 보증금을 받는 구조

명도확인서가 필요한 이유는 임차인이 집을 넘겨야 우선변제 보증금을 받을 수 있도록 법이 정해 두었기 때문입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조의2 제3항은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다."라고 정합니다. 상가건물이라면 「상가건물 임대차보호법」 제5조 제3항이 임차건물에 대해 같은 구조를 두고 있습니다.

주임법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되며, 경매 또는 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다. 그런데 배당금을 내주는 법원은 임차인이 실제로 집을 넘겼는지 현장에서 직접 확인하기 어렵기 때문에, 실무에서는 집을 넘겨받은 매수인이 그 사실을 확인해 주는 서류를 요구하게 됩니다. 그 서류를 흔히 명도확인서라고 부릅니다.

명도확인서가 법령에 정해진 서식이 아니라는 점도 함께 알아 둘 필요가 있습니다. 양식과 첨부서류는 법원마다 안내가 조금씩 다를 수 있으므로, 명도확인서 발급 방법을 정할 때에는 해당 경매 사건을 담당하는 법원 경매계의 안내를 기준으로 삼는 것이 안전합니다.

LH 전세임대의 3자 구조: 계약자·입주자·집주인

LH 전세임대는 계약을 맺는 사람과 실제로 사는 사람이 다른 구조입니다. 주임법 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후, 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 제1항의 대항력 규정을 준용한다고 정합니다.

같은 항 후문은 대항력이 인정되는 법인을 대통령령으로 정한다고 하므로, 특정 기관이 여기에 해당하는지는 그 범위를 따로 확인해야 합니다. 이 글에서 LH는 전세임대 구조를 설명하기 위한 대표적인 예시로 쓰는 것이며, 구체적인 사건에서 법인의 지위는 계약서와 관련 규정을 보고 판단해야 합니다.

표로 정리하면 배당을 신청하고 보증금을 돌려받는 쪽은 계약 당사자인 법인이 되는 것이 보통이고, 집을 비우는 쪽은 입주자입니다. 매수인 입장에서는 확인서에 적을 인도한 사람과 배당받는 임차인이 다를 수 있다는 점을 미리 알고, 두 사람을 어떻게 표시할지 법원 경매계에 묻는 것이 좋습니다.

낙찰자가 명도확인서를 발급하는 순서와 확인할 것

낙찰자가 LH 명도확인서 발급방법을 정할 때 기본 순서는 대금 납부, 연락 창구 확인, 퇴거일 확정, 현장 확인, 확인서 작성과 교부입니다. 순서를 뒤집어 확인서를 먼저 써 주면 배당 절차는 진행되는데 집은 아직 비워지지 않은 상태가 생길 수 있습니다.

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   매각대금 납부일 기록인도명령은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 하므로, 납부일을 달력에 적어 두고 기한을 거꾸로 계산합니다.
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   연락 창구 확인입주자 연락처와 함께 전세임대 법인의 담당 창구를 확인해, 배당과 퇴거 일정이 어떻게 맞물리는지 묻습니다.
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   퇴거일 확정이사 날짜, 열쇠·출입카드 인도 방법, 공과금 정산 방식을 문자처럼 기록이 남는 방식으로 정합니다.
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   퇴거 당일 현장 확인집 안을 직접 보고 남은 짐, 열쇠, 계량기 수치를 확인하며 사진으로 남겨 둡니다.
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   확인서 작성·교부법원 경매계가 안내한 양식과 첨부서류를 갖춰 작성하고, 건넨 상대방과 날짜를 기록합니다.

명도확인서에는 보통 경매 사건의 표시, 부동산의 표시, 임차인의 성명, 인도받은 날짜, 매수인의 성명과 날인이 들어갑니다. LH 전세임대라면 임차인 칸에 누구를 적을지가 일반 사건과 다를 수 있으므로, 배당받는 법인과 집을 넘긴 입주자를 어떻게 표시할지 미리 확인해 두면 확인서를 다시 써야 하는 일을 줄일 수 있습니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 왔고, 공인중개사로서 경매와 임대차 서류의 흐름을 함께 봅니다.

명도확인서 발급 먼저 해 주면 위험한가? 점유 인도 체크리스트

LH 명도확인서 발급방법에서 매수인을 지키는 가장 확실한 단계는 발급 전에 점유 인도를 확인하는 일입니다. 확인서를 먼저 내주면 배당 절차가 진행된 뒤 입주자가 퇴거를 미루더라도 매수인이 쓸 수 있는 협상 수단이 줄어들 수 있기 때문입니다. 아래 다섯 칸이 명도확인서 발급 전 확인표입니다.

• 퇴거일 · 입주자가 실제로 이사를 마친 날짜를 확인하고 기록한다.
• 열쇠 인도 · 현관 열쇠, 도어락 비밀번호, 출입카드를 모두 넘겨받았는지 확인하고 비밀번호는 바로 바꾼다.
• 공과금 정산 · 전기·가스·수도 계량기 수치를 사진으로 남기고 정산 방법을 정한다.
• 남은 짐 · 방마다 짐이 남아 있지 않은지 확인하고, 남은 물건이 있으면 처리 방법을 문서로 합의한다.
• 전입 상태 · 입주자가 주민등록을 옮겼는지 확인할 방법을 주민센터에 미리 물어 둔다.

다섯 칸이 모두 채워졌다면 확인서를 써 주어도 부담이 적습니다. 한 칸이라도 비어 있다면 확인서를 언제, 어떤 조건으로 내줄지 입주자와 법인 쪽과 합의한 내용을 문자나 서면으로 남겨 두는 편이 좋습니다.

위 확인표 중 한 칸이라도 비어 있는데 확인서를 요구받고 있다면, 합의 문구를 어떻게 남길지 서류를 보고 판단하는 것이 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

입주자가 안 나가면: 인도명령과 집행

입주자가 퇴거를 미루면 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 「민사집행법」 제136조 제1항은 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다.

다만 제136조 제1항 단서에 따라 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되면 인도명령이 내려지지 않습니다. 전세임대 법인의 임차권이 대항력을 갖추었고 보증금이 모두 변제되지 않았다면, 주임법 제3조의5 단서에 따라 그 임차권이 경락으로 소멸하지 않는 경우가 있어 결론이 달라질 수 있습니다. 남은 보증금 문제가 매수인에게 어떤 영향을 미치는지는 조문만으로 단정하기 어렵고 사건마다 판단이 갈릴 수 있으므로, 매각물건명세서와 배당 결과를 함께 놓고 따져 보아야 합니다.

입주자는 채무자와 소유자 외의 점유자이므로, 법원은 인도명령을 하려면 원칙적으로 그 입주자를 심문하여야 합니다(제136조 제4항). 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 예외입니다. 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있고(제5항), 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인이 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(제6항).

6월이 지나면 인도명령은 쓸 수 없고, 소유자로서 반환을 청구하는 명도소송으로 가야 합니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있되, 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 판결을 받은 뒤의 집행은 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식이며, 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다.

강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통이므로, 대금 납부일을 기준으로 기한 달력을 미리 짜 두고 협상과 신청을 함께 준비하는 편이 좋습니다.

LH 쪽 서류·절차는 어디에 확인하나?

LH 쪽 서류와 절차는 해당 전세임대 계약을 관리하는 LH 담당 창구에 직접 확인하는 것이 정확합니다. 전세임대 법인이 배당을 신청하는 방식, 입주자의 퇴거를 어떤 서류로 확인하는지, 계약 종료 때 집주인에게 요구하는 서류는 법령이 아니라 기관 내부 절차에 따른 것이어서, 이 글에서는 서식이나 수수료를 단정해 말씀드리지 않습니다.

경매 없는 계약 종료 장면이라면, 집주인은 보증금을 돌려줄 상대가 계약 당사자인 법인이라는 점과 집을 비우는 사람이 입주자라는 점을 기준으로 일정과 서류를 정리하면 됩니다. 계약이 끝났는데도 입주자가 나가지 않는다면 집주인 입장에서 명도소송을 검토해야 할 수 있고, 누구를 상대로 할지는 계약 구조와 실제 점유 상태를 보고 판단해야 합니다.

정리하면 확인서 양식과 첨부서류, 임차인 표시 방법은 법원 경매계에, 법인의 배당 신청과 퇴거 확인 서류는 LH 담당 창구에, 인도명령 기한과 대항력 판단, 명도소송 필요성은 변호사 상담에서 확인하는 것이 효율적입니다.

명도확인서 발급, 자주 묻는 질문